Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Pforzheim im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Wohnungen in Pforzheim werden laut immowelt für rund 3.168 € je m² angeboten. Gezahlt wurden laut Gutachterausschuss im Mittel 2.582 € je m² für weiterverkaufte Eigentumswohnungen. Die Bank zieht davon im Beispiel mindestens 10 Prozent ab und setzt damit höchstens 2.320 € je m² an.
Angebotspreis: Schätzwert des Portals aus inserierten Wohnungen, kein gezahlter Preis. Kaufpreis: Wert aus tatsächlichen Kaufverträgen. Bankwert: Beispiel. Wohnungen bewertet die Bank im Vergleichswertverfahren, die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt dabei einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent (§ 19 Abs. 1 BelWertV). Jede Bank setzt darüber hinaus eigene Abschläge an. Quellen: immowelt.de, Immobilienpreise Pforzheim, Stand 01.10.2026, abgerufen am 16.10.2026; Gutachterausschuss Pforzheim, Immobilienmarktbericht 2025, S. 64.
Mehrfamilienhaus kaufen in Pforzheim: Preise und Mieten
Mehrfamilienhäuser in Pforzheim wurden laut Gutachterausschuss zum 18- bis 21-Fachen der Jahresmiete verkauft. Zum Vergleich: Der Mietspiegel nennt eine durchschnittliche Miete von 8,58 € je m² (Mietspiegel 2025). Getrennte Preise für vermietete und bezugsfreie Eigentumswohnungen nennt der Gutachterausschuss nicht.
| ab 4 Wohnungen, Stichtag 2026 | Dreifamilienhäuser, Stichtag 2026 | Wohnung 1 Zimmer, vermietet | Wohnung 2 Zimmer, vermietet | Wohnung 3 Zimmer, vermietet | Wohnung 4 bis 6 Zimmer, vermietet | ab 4 Wohnungen, Stichprobe 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | keine Angabe | keine Angabe | 2.760 € | 2.548 € | 2.629 € | 2.722 € | keine Angabe |
| Kaltmiete je m² | keine Angabe | keine Angabe | 11,72 € | 8,80 € | 8,30 € | 8,23 € | 8,24 € |
| Liegenschaftszinssatz | 2,25 % | 1,75 % | 2,7 % | 1,4 % | 0,96 % | 1,15 % | 2,3 % |
| Bewirtschaftungskosten (Anteil am Rohertrag) | keine Angabe | keine Angabe | 23,0 % | 22,0 % | 22,0 % | 21,0 % | keine Angabe |
| Restnutzungsdauer im Mittel | keine Angabe | keine Angabe | 41 Jahre | 37 Jahre | 38 Jahre | 42 Jahre | keine Angabe |
| Durchschnittliche Größe | keine Angabe | keine Angabe | 31 m² | 59 m² | 79 m² | 104 m² | keine Angabe |
| Ausgewertete Verkäufe | keine Angabe | keine Angabe | 62 | 162 | 181 | 76 | keine Angabe |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | 18 fach | 21 fach | 20,2 fach | 24,1 fach | 26,4 fach | 27,6 fach | 18,1 fach |
Je Spalte eine eigene Auswertung des Gutachterausschusses, Jahr und Bezug stehen im Spaltenkopf.
Beim Kaufpreisfaktor steht Pforzheim auf Rang 30 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Pforzheim
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Pforzheim einen Kaufpreisfaktor von rund 18,0 (Auswertung „ab 4 Wohnungen, Stichtag 2026“). Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.
Bodenrichtwert Pforzheim und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Einen stadtweiten Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss Pforzheim nicht. Als Beispiele aus der Bodenrichtwertkarte zum 1. Januar 2025: Zone Kurt-Schumacher-Straße 440 € je Quadratmeter (Wohnbaufläche, WGFZ 1,6).
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Baden-Württemberg. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Pforzheim: Verkäufe im Jahr 2025
- 643 Verkäufe von Wohnungseigentum.
- Weiterverkaufte Eigentumswohnungen: 2.498 € je m² (2024), 2.582 € (2025), rund plus 3 Prozent (Immobilienmarktbericht Pforzheim 2025, S. 64).
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Pforzheim
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Pforzheim einen Liegenschaftszins von 1,75 bis 2,25 Prozent. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, 30 Jahre Restnutzungsdauer. Übrige Werte laut Quellenzeile.
| Kaufpreis (Jahresrohertrag × Rohertragsfaktor 18,1) | 1.073.837 € |
| Jahresrohertrag (600 m² × 8,24 € × 12) | 59.328 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 15,0 % (Mindestwert BelWertV) | 50.429 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 30 Jahren Restnutzungsdauer | 15,37 |
| + Bodenwert: ohne Ansatz, weil für Pforzheim kein stadtweiter Mittelwert der Bodenrichtwerte vorliegt, nur einzelne Zonen | 0 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 775.214 € |
| Anteil am Kaufpreis | 72 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 859.069 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 111 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 72 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 111 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Pforzheim
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Pforzheim?
Einen stadtweiten Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss Pforzheim nicht. Als Beispiele aus der Bodenrichtwertkarte zum 1. Januar 2025: Zone Kurt-Schumacher-Straße 440 € je Quadratmeter (Wohnbaufläche, WGFZ 1,6). Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Baden-Württemberg. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert eines Mehrfamilienhauses.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Pforzheim üblich?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Pforzheim einen Kaufpreisfaktor von rund 18,0 (Auswertung „ab 4 Wohnungen, Stichtag 2026“). Gemeint ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten im Stadtkreis Pforzheim, Stand: 17. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Pforzheim?
Im Rechenbeispiel für Pforzheim liegt der Ertragswert der Bank bei rund 72 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 111 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 28 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 17. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Pforzheim?
Aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten im Stadtkreis Pforzheim und weiteren amtlichen Quellen, die in der Quellenzeile stehen. Sie beruhen auf tatsächlichen Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 17. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Pforzheim?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Pforzheim einen Liegenschaftszins von 1,75 bis 2,25 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 17. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Karlsruhe, Stuttgart, Heilbronn.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Pforzheim im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschuss Pforzheim, Immobilienmarktbericht 2025 (2026, Kauffälle Jahrgang 2025, Stichtag 01.01.2026); Stadt Pforzheim, Gutachterausschuss veröffentlicht Immobilienmarktbericht für 2025 (2026, Daten 2025). Mietspiegel: Stadt Pforzheim, qualifizierter Mietspiegel 2025 (gültig ab 1. April 2025). Bodenrichtwert: Gutachterausschuss Pforzheim, BORIS-BW, Stichtag 1. Januar 2025. Ertragsdaten 2025: Gutachterausschuss Pforzheim, Immobilienmarktbericht 2025, Internetausgabe, S. 92. Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.