Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Mülheim an der Ruhr im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Wohnungen in Mülheim an der Ruhr werden laut immowelt für rund 2.668 € je m² angeboten. Gezahlt wurden laut Gutachterausschuss im Mittel 1.870 € je m² für vermietete Eigentumswohnungen. Die Bank zieht davon im Beispiel mindestens 10 Prozent ab und setzt damit höchstens 1.680 € je m² an.
Angebotspreis: Schätzwert des Portals aus inserierten Wohnungen, kein gezahlter Preis. Kaufpreis: Wert aus tatsächlichen Kaufverträgen. Bankwert: Beispiel. Wohnungen bewertet die Bank im Vergleichswertverfahren, die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt dabei einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent (§ 19 Abs. 1 BelWertV). Jede Bank setzt darüber hinaus eigene Abschläge an. Quellen: immowelt.de, Immobilienpreise Mülheim an der Ruhr, Stand 01.10.2026, abgerufen am 16.10.2026; der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr, Grundstücksmarktdaten NRW, Auswertungsjahr 2025.
Mehrfamilienhaus kaufen in Mülheim an der Ruhr: Preise und Mieten
Ein Mehrfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr kostete im Auswertungsjahr 2025 im Mittel 1.297 € je Quadratmeter Wohnfläche, vermietet zu 6,70 €/m² kalt. Eine vermietete Eigentumswohnung kostete 1.870 € je m². Bezugsfreie Wohnungen führen die Landesdaten für Mülheim an der Ruhr nicht getrennt. Bezugsfreie Wohnungen setzt der Gutachterausschuss Mülheim an der Ruhr in seinem Grundstücksmarktbericht 2026 um rund 6 Prozent höher an als vermietete (Umrechnungskoeffizient für vermietete Wohnungen 0,94).
| Mehrfamilienhaus | Wohnung, vermietet | |
|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | 1.297 € | 1.870 € |
| Streuung (Standardabweichung) | ± 380 € | ± 624 € |
| Kaltmiete je m² | 6,70 € | 7,20 € |
| Liegenschaftszinssatz | 3,6 % | 2,6 % |
| Bewirtschaftungskosten (Anteil am Rohertrag) | 27,4 % | 27,2 % |
| Restnutzungsdauer im Mittel | 32 Jahre | 43 Jahre |
| Durchschnittliche Größe | 437 m² | 63 m² |
| Ausgewertete Verkäufe | 63 | 90 |
| Kaufpreisfaktor (eigene Rechnung) | 16,1 fach | 21,6 fach |
Mehrfamilienhäuser einschließlich Gewerbeanteil bis 20 Prozent des Rohertrags. Gesamtnutzungsdauer im Modell 80 Jahre.
Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Mülheim an der Ruhr auf Rang 46 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Das Mittel der 36 Städte aus Nordrhein-Westfalen auf dieser Website liegt bei 1.518 € je m², Mülheim an der Ruhr liegt 15 Prozent darunter. Beim Kaufpreisfaktor steht Mülheim an der Ruhr auf Rang 42 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Stadtteilen von 310 € (Styrum) bis 595 € (Menden).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Mülheim an der Ruhr
Ein Mehrfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr kostete im Auswertungsjahr 2025 rund das 16,1-Fache der Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Rechenweg: 1.297 € Kaufpreis je m² geteilt durch (6,70 € Miete je m² × 12 Monate) = 16,1. Beide Werte stammen aus derselben Auswertung des Gutachterausschusses.
Eigentumswohnung Mülheim an der Ruhr: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Mülheim an der Ruhr kosten je nach Baujahr zwischen 1.940 € und 5.010 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Baujahr | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| 1950 bis 1974 | 1.940 € | 25 |
| 1975 bis 1994 | 2.410 € | 12 |
| 1995 bis 2009 | 2.710 € | 13 |
| ab 2010 | 3.450 € | 5 |
| Neubau, Erstverkauf | 5.010 € | 12 |
Bodenrichtwert Mülheim an der Ruhr und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Mülheim an der Ruhr liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 215 € und 830 € je Quadratmeter, im Mittel der 768 Richtwertzonen bei 450 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS.NRW.
| Stadtteil | Zonen | von | bis | Mittel |
|---|---|---|---|---|
| Broich | 69 | 280 € | 670 € | 480 € |
| Dümpten | 73 | 260 € | 530 € | 410 € |
| Fulerum | 49 | 350 € | 520 € | 440 € |
| Heißen | 61 | 235 € | 500 € | 400 € |
| Holthausen | 87 | 370 € | 690 € | 540 € |
| Menden | 18 | 440 € | 760 € | 595 € |
| Mintard | 6 | 390 € | 460 € | 420 € |
| Mülheim | 96 | 260 € | 830 € | 440 € |
| Raadt | 3 | 440 € | 550 € | 460 € |
| Saarn | 94 | 390 € | 820 € | 505 € |
| Selbeck | 7 | 440 € | 590 € | 570 € |
| Speldorf | 72 | 290 € | 660 € | 470 € |
Alle 15 Stadtteile anzeigen
| Stadtteil | Zonen | von | bis | Mittel |
|---|---|---|---|---|
| Stadtmitte | 40 | 320 € | 650 € | 490 € |
| Styrum | 68 | 230 € | 460 € | 310 € |
| Winkhausen | 25 | 215 € | 500 € | 420 € |
Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Außenbereich. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.
Für Bauland im Mietwohnungsbau nennt der Gutachterausschuss diese typischen Preise je Quadratmeter:
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS.NRW. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Mülheim an der Ruhr: Verkäufe im Jahr 2025
- 174 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 90 Mio. €.
- 586 Eigentumswohnungen verkauft.
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Liegenschaftszins des Gutachterausschusses liegt mit 3,6 Prozent bereits in dieser Spanne. Ob der Wert der Bank unter dem Kaufpreis liegt, entscheiden dann vor allem Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Bodenwert, siehe Beispiel.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, Kaufpreis und Miete aus den Mittelwerten des Gutachterausschusses.
| Kaufpreis (600 m² × 1.297 €) | 778.200 € |
| Jahresrohertrag (600 m² × 6,70 € × 12) | 48.240 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 27,4 % (Gutachterausschuss) | 35.022 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 32 Jahren Restnutzungsdauer | 15,80 |
| + Bodenwert 500 m² × 480 € (Baulandpreis mittlere Lage), abgezinst | 50.368 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 603.813 € |
| Anteil am Kaufpreis | 78 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 622.560 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 103 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 78 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 103 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Mülheim an der Ruhr
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr pro m²?
Laut Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr kostete ein Mehrfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr im Auswertungsjahr 2025 rund 1.297 € je Quadratmeter Wohnfläche (Wert aus Kaufverträgen, 63 Verkäufe). Das ist kein Angebotspreis aus Inseraten. Einzelne Häuser weichen je nach Lage, Baujahr und Zustand deutlich davon ab. Stand: 16. Oktober 2026.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Mülheim an der Ruhr?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Mülheim an der Ruhr zum 1. Januar 2026 zwischen 215 und 830 € je Quadratmeter, im Median der 768 Richtwertzonen bei 450 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS.NRW. Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Mülheim an der Ruhr üblich?
Ein Mehrfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr kostete im Auswertungsjahr 2025 rund das 16,1-Fache der Jahresnettokaltmiete: 1.297 € Kaufpreis je m² geteilt durch 6,70 € Miete je m² mal 12. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr, Stand: 16. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr?
Im Rechenbeispiel für Mülheim an der Ruhr liegt der Ertragswert der Bank bei rund 78 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 103 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 22 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 16. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Mülheim an der Ruhr?
Aus den Grundstücksmarktdaten NRW, Auswertungsjahr 2025. Erhoben hat sie der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr aus den tatsächlichen Kaufverträgen, nicht aus Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 16. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Mülheim an der Ruhr?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Mülheim an der Ruhr einen Liegenschaftszins von 3,6 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 16. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Oberhausen, Duisburg, Essen.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Mülheim an der Ruhr im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr, Grundstücksmarktdaten NRW, Auswertungsjahr 2025, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0, www.boris.nrw.de. Bodenrichtwerte: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr, BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar 2026, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0. Kaufpreisfaktor und Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Mietsituation: Grundstücksmarktbericht Mülheim an der Ruhr 2026, S. 62, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.