Immobilienpreise Oberhausen aus Sicht der Bank

Mehrfamilienhaus kaufen in Oberhausen: Preise und Mieten

Ein Mehrfamilienhaus in Oberhausen kostete im Auswertungsjahr 2025 im Mittel 1.113 € je Quadratmeter Wohnfläche, vermietet zu 5,90 €/m² kalt. Eine vermietete Eigentumswohnung kostete 1.881 € je m², eine bezugsfreie, also leer übergebene Wohnung 2.275 € je m², 21 Prozent mehr.

Mehrfamilienhäuser einschließlich Gewerbeanteil bis 20 Prozent des Rohertrags. Gesamtnutzungsdauer im Modell 80 Jahre. Bezugsfrei heißt beim Gutachterausschuss „selbstgenutztes Wohnungseigentum“: die Wohnung wurde leer verkauft, die Miete in dieser Spalte ist die marktübliche Miete aus dem Bewertungsmodell, keine gezahlte.

Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Oberhausen auf Rang 58 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Das Mittel der 36 Städte aus Nordrhein-Westfalen auf dieser Website liegt bei 1.518 € je m², Oberhausen liegt 27 Prozent darunter. Beim Kaufpreisfaktor steht Oberhausen auf Rang 47 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Stadtteilen von 250 € (Lirich) bis 470 € (Walsumermark).

Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Oberhausen

Ein Mehrfamilienhaus in Oberhausen kostete im Auswertungsjahr 2025 rund das 15,7-Fache der Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.

Rechenweg: 1.113 € Kaufpreis je m² geteilt durch (5,90 € Miete je m² × 12 Monate) = 15,7. Beide Werte stammen aus derselben Auswertung des Gutachterausschusses.

Eigentumswohnung Oberhausen: Preise nach Baujahr

Eigentumswohnungen in Oberhausen kosten je nach Baujahr zwischen 1.740 € und 3.480 € je Quadratmeter Wohnfläche.

Bodenrichtwert Oberhausen und Bauland für Mehrfamilienhäuser

Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Oberhausen liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 180 € und 600 € je Quadratmeter, im Mittel der 548 Richtwertzonen bei 290 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS.NRW.

Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Außenbereich. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.

Für Bauland im Mietwohnungsbau nennt der Gutachterausschuss diese typischen Preise je Quadratmeter:

Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS.NRW. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.

Immobilienmarkt Oberhausen: Verkäufe im Jahr 2025

• 255 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 138 Mio. €.
• 549 Eigentumswohnungen verkauft.
• Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser gegenüber Vorjahr: unverändert.
• Preisentwicklung Eigentumswohnungen im Weiterverkauf gegenüber Vorjahr: unverändert.

So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Oberhausen

Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Liegenschaftszins des Gutachterausschusses liegt mit 3,7 Prozent bereits in dieser Spanne. Ob der Wert der Bank unter dem Kaufpreis liegt, entscheiden dann vor allem Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Bodenwert, siehe Beispiel.

Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 78 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 103 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.

Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Oberhausen

Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.

Immobilienpreise in der Nähe: Mülheim an der Ruhr, Duisburg, Bottrop.

Datenquelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Oberhausen, Grundstücksmarktdaten NRW, Auswertungsjahr 2025, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0, www.boris.nrw.de. Bodenrichtwerte: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Oberhausen, BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar 2026, Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0. Kaufpreisfaktor und Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.