Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in München im Blick?
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Mehrfamilienhaus kaufen in München: Preise und Mieten
Für Mehrfamilienhäuser in München nennt der Gutachterausschuss für 2025 einen Kaufpreis von 6.650 € je m² Wohnfläche (Mittel, 26 Verkäufe). Zum Vergleich: Der Mietspiegel nennt eine durchschnittliche Miete von 15,38 € je m² (Mietspiegel 2025). Getrennte Preise für vermietete und bezugsfreie Eigentumswohnungen nennt der Gutachterausschuss nicht.
| Mietwohnhäuser, 1. Halbjahr 2026 | 3 bis 6 Wohnungen (2025) | über 6 Wohnungen (2025) | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | keine Angabe | 6.650 € | 5.200 € |
| Liegenschaftszinssatz | 2,8 % | keine Angabe | keine Angabe |
| Durchschnittliche Größe | keine Angabe | 285 m² | 1.080 m² |
| Ausgewertete Verkäufe | 35 | 26 | 33 |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | 30 fach | keine Angabe | keine Angabe |
Je Spalte eine eigene Auswertung des Gutachterausschusses, Jahr und Bezug stehen im Spaltenkopf.
Beim Kaufpreisfaktor steht München auf Rang 1 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus München
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in München einen Kaufpreisfaktor von rund 30,0 (Auswertung „Mietwohnhäuser, 1. Halbjahr 2026“). Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.
Bodenrichtwert München und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Bodenrichtwerte gibt der Gutachterausschuss München nur gegen Gebühr heraus. Die amtliche Kaufwertstatistik nennt für baureifes Land in München 2025 einen durchschnittlichen Kaufpreis von 3.455 € je Quadratmeter (373 Verkäufe). Das ist ein Durchschnitt aller verkauften Baugrundstücke, kein Bodenrichtwert einer bestimmten Lage.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Bayern. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt München: Verkäufe im Jahr 2025
- 199 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 1.370,4 Mio. €.
- 10.456 Verkäufe von Wohnungseigentum, Geldumsatz 5.732,4 Mio. €.
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in München
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in München einen Liegenschaftszins von 2,8 Prozent. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, 30 Jahre Restnutzungsdauer (der Gutachterausschuss nennt keinen Mittelwert). Übrige Werte laut Gutachterausschuss.
| Kaufpreis (600 m² × 6.650 €) | 3.990.000 € |
| Jahresrohertrag (Kaufpreis ÷ Rohertragsfaktor 30) | 133.000 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 15,0 % (Mindestwert BelWertV) | 113.050 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 30 Jahren Restnutzungsdauer | 15,37 |
| + Bodenwert 500 m² × 3.455 € (Kaufwert baureifes Land 2025, Durchschnitt laut Landesamt für Statistik), abgezinst | 399.705 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 2.137.560 € |
| Anteil am Kaufpreis | 54 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 3.192.000 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 149 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 54 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 149 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in München
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in München?
Bodenrichtwerte gibt der Gutachterausschuss München nur gegen Gebühr heraus. Die amtliche Kaufwertstatistik nennt für baureifes Land in München 2025 einen durchschnittlichen Kaufpreis von 3.455 € je Quadratmeter (373 Verkäufe). Das ist ein Durchschnitt aller verkauften Baugrundstücke, kein Bodenrichtwert einer bestimmten Lage. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Bayern. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert eines Mehrfamilienhauses.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in München üblich?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in München einen Kaufpreisfaktor von rund 30,0 (Auswertung „Mietwohnhäuser, 1. Halbjahr 2026“). Gemeint ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, Stand: 17. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in München?
Im Rechenbeispiel für München liegt der Ertragswert der Bank bei rund 54 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 149 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 46 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 17. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für München?
Aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München und weiteren amtlichen Quellen, die in der Quellenzeile stehen. Sie beruhen auf tatsächlichen Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 17. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in München?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in München einen Liegenschaftszins von 2,8 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 17. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Augsburg, Ingolstadt, Regensburg.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in München im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, Immobilienmarktbericht Bayern 2026 (2026, Daten 2023 bis 2025); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, Der Immobilienmarkt in München, Halbjahresreport 2026 (1. Halbjahr 2026); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, Der Immobilienmarkt in München, Frühjahrsticker 2026 (Januar/Februar 2026, vorläufige Marktanalyse 2025); Landeshauptstadt München, Mietspiegel für München 2025 (2025). Kaufwerte für Bauland: Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistischer Bericht „Kaufwerte für Bauland in Bayern 2025“ (Juli 2026), Tabelle 2, S. 8. Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.