Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Osnabrück im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Wohnungen in Osnabrück werden laut immowelt für rund 3.102 € je m² angeboten. Gezahlt wurden laut Gutachterausschuss im Median 2.440 € je m² für gebrauchte Eigentumswohnungen. Die Bank zieht davon im Beispiel mindestens 10 Prozent ab und setzt damit höchstens 2.190 € je m² an.
Angebotspreis: Schätzwert des Portals aus inserierten Wohnungen, kein gezahlter Preis. Kaufpreis: Wert aus tatsächlichen Kaufverträgen. Bankwert: Beispiel. Wohnungen bewertet die Bank im Vergleichswertverfahren, die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt dabei einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent (§ 19 Abs. 1 BelWertV). Jede Bank setzt darüber hinaus eigene Abschläge an. Quellen: immowelt.de, Immobilienpreise Osnabrück, Stand 01.10.2026, abgerufen am 16.10.2026; Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Mittlere Kaufpreise Eigentumswohnungen.
Mehrfamilienhaus kaufen in Osnabrück: Preise und Mieten
Mehrfamilienhäuser in Osnabrück wurden laut Gutachterausschuss zum 20,8-Fachen der Jahresmiete verkauft. Zum Vergleich: Laut Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete vermieteter Wohnungen bei 7,30 € je m² (Stand 15. Mai 2022). Eigentumswohnungen kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 2.140 und 5.400 € je m². Nach vermietet und bezugsfrei trennt der Gutachterausschuss nicht.
| Liegenschaftszins, Landesmodell | Rohertragsfaktor, Landesmodell | |
|---|---|---|
| Liegenschaftszinssatz | 2,2 % | keine Angabe |
| Restnutzungsdauer im Mittel | 30 Jahre | keine Angabe |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | keine Angabe | 20,8 fach |
Je Spalte eine eigene Auswertung des Gutachterausschusses, Jahr und Bezug stehen im Spaltenkopf.
Beim Kaufpreisfaktor steht Osnabrück auf Rang 17 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Gemarkungen von 225 € (Pye) bis 380 € (Osnabrück).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Osnabrück
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Osnabrück einen Kaufpreisfaktor von rund 20,8 (Auswertung „Rohertragsfaktor, Landesmodell“). Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.
Eigentumswohnung Osnabrück: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Osnabrück kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 2.140 € und 5.400 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Teilmarkt | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| bis 1949 | 2.490 € | 38 |
| 1950 bis 1977 | 2.140 € | 171 |
| 1978 bis 1990 | 2.450 € | 60 |
| 1991 bis 2010 | 2.750 € | 89 |
| 2011 bis 2022 | 3.470 € | 21 |
| ab 2023 | 5.400 € | 137 |
Preise je m² Wohnfläche laut Gutachterausschuss.
Bodenrichtwert Osnabrück und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Osnabrück liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 80 € und 1.125 € je Quadratmeter, im Mittel der 274 Richtwertzonen bei 320 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Niedersachsen.
| Gemarkung | Zonen | von | bis | Mittel |
|---|---|---|---|---|
| Atter | 13 | 195 € | 545 € | 285 € |
| Gretesch | 7 | 235 € | 275 € | 255 € |
| Haste | 24 | 270 € | 390 € | 325 € |
| Hellern | 19 | 225 € | 365 € | 315 € |
| Holzhausen | 13 | 225 € | 415 € | 325 € |
| Hörne | 3 | 315 € | 365 € | 335 € |
| Lüstringen | 8 | 245 € | 350 € | 310 € |
| Nahne | 11 | 220 € | 355 € | 295 € |
| Osnabrück | 127 | 80 € | 1.125 € | 380 € |
| Pye | 8 | 210 € | 245 € | 225 € |
| Schinkel | 26 | 205 € | 325 € | 268 € |
| Voxtrup | 15 | 190 € | 345 € | 320 € |
Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Außenbereich und Sanierungsgebiete. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Niedersachsen. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Osnabrück: Verkäufe im Jahr 2025
- 804 Verkäufe von Wohnungseigentum.
- Gebrauchte Eigentumswohnungen, Median: 2.300 € je m² (2024), 2.440 € (2025) (Grundstücksmarktdaten Niedersachsen 2026).
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Osnabrück
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Osnabrück einen Liegenschaftszins von 2,2 Prozent. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, 30 Jahre Restnutzungsdauer. Übrige Werte laut Quellenzeile.
| Jahresrohertrag (600 m² × 7,30 € × 12, Zensus 2022) | 52.560 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 15,0 % (Mindestwert BelWertV) | 44.676 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 30 Jahren Restnutzungsdauer | 15,37 |
| + Bodenwert 500 m² × 320 € (Bodenrichtwert Wohnbauland, Median der Zonen), abgezinst | 37.020 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 723.800 € |
| Ertragswert je m² Wohnfläche | 1.206 € |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
So viel setzt die Bank im Beispiel für ein Mehrfamilienhaus in Osnabrück je Quadratmeter Wohnfläche an: rund 1.206 €. Ein Kaufpreis darüber muss aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten kommen. Wie groß der Abstand bei Ihrem Objekt ist, rechnen wir im Erstgespräch mit Ihren Zahlen.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Osnabrück
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Osnabrück?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Osnabrück zum 1. Januar 2026 zwischen 80 und 1.125 € je Quadratmeter, im Median der 274 Richtwertzonen bei 320 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Niedersachsen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Osnabrück üblich?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Osnabrück einen Kaufpreisfaktor von rund 20,8 (Auswertung „Rohertragsfaktor, Landesmodell“). Gemeint ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen, Stand: 17. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Osnabrück?
Im Rechenbeispiel für Osnabrück setzt die Bank rund 1.206 € je Quadratmeter Wohnfläche an. Liegt der Kaufpreis Ihres Hauses darüber, muss der Unterschied zusammen mit den Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten kommen. Wie viel eine Bank tatsächlich verlangt, legt sie selbst fest. Stand: 17. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Osnabrück?
Aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen und weiteren amtlichen Quellen, die in der Quellenzeile stehen. Sie beruhen auf tatsächlichen Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 17. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Osnabrück?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Osnabrück einen Liegenschaftszins von 2,2 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 17. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Rheine, Bielefeld, Münster.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Osnabrück im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen / Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026 (Stichtag 01.01.2026; Kaufzeitraum 01.11.2020 bis 31.10.2025): © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen / Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Dashboard 7.7 Vergleichsfaktoren, Rohertragsfaktoren, Teilmarkt Mehrfamilienhäuser (Datenbasis 01.01.2026): © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen / Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Dashboard 4.3 Mittlere Kaufpreise, Eigentumswohnungen, Dashboard „ETW_Baujahrsklassen“ (Berichtsjahr 2025, Kaufdatum 01.11.2024 bis 31.10.2025): © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen / Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Dashboard 2.6 Transaktionszahlen, Umsatzverteilung (Berichtsjahr 2025, 01.11.2024 bis 31.10.2025): © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen, Beschreibung der Dashboards (2026): © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen, Grundstücksmarktdaten 2026, Dashboard 7.5 Vergleichsfaktoren, Eigentumswohnungen, räumlicher Teilmarkt „Stadt Osnabrück“ (Stichtag Normobjekt 01.01.2026): © Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen, Grundstücksmarktdaten 2026, Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen, Zusätzliche regionale Auswertungen (Stand: 04.03.2026): © Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Mietspiegel 2025/2026 Stadt Osnabrück, Herausgeber Stadt Osnabrück, Referat Nachhaltige Stadtentwicklung, Sachgebiet Statistik, Stadtforschung und Wahlen; Methodendokumentation: (Mietspiegel 2025/2026, einfacher Mietspiegel, Veröffentlichung August 2025; Daten aus den Jahren 2019 bis 2024, Abstimmung mit den Verbänden am 21.08.2025). Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen, Stichtag 1. Januar 2026, © GDI-NI. Zensus 2022: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensusdatenbank, Tabelle 4000W-0004, Stichtag 15. Mai 2022. Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.