Baukredit erhöhen: wann die Bank nachfinanziert
Der Bau wird teurer als geplant, oder Jahre nach dem Kauf steht ein Umbau an. Dann reicht das bestehende Darlehen nicht mehr. Welche Wege es gibt, einen Baukredit zu erhöhen, was die Bank dafür neu prüft und wann die vorhandene Grundschuld genügt.
Kurz gefasst
- Einen Baukredit können Sie auf vier Wegen erhöhen: als Nachfinanzierung bei Ihrer Bank, als zweites Darlehen bei einer anderen Bank, als Kredit ohne Grundschuld oder über eine Umschuldung mit höherer Summe.
- Die Bank prüft für die Erhöhung Ihre Kreditwürdigkeit und den Wert der Immobilie neu, denn jede Erhöhung ist rechtlich ein neues oder geändertes Darlehen.
- Ob die bestehende Grundschuld reicht, hängt von ihrer Höhe, von der bisherigen Tilgung und von der Zweckerklärung ab. Reicht sie nicht, kommt eine weitere Grundschuld mit Notar und Grundbucheintrag dazu.
Kann man einen Baukredit erhöhen?
Ja, einen Baukredit können Sie erhöhen, aber nur mit einer neuen Entscheidung der Bank. Einen Anspruch auf mehr Geld gibt der bestehende Vertrag nicht. Die Bank behandelt die Erhöhung wie ein neues Darlehen: Sie prüft Ihre Kreditwürdigkeit, den Wert der Immobilie und die Sicherheit erneut.
Zwei Anlässe kommen in der Praxis am häufigsten vor. Beim Neubau oder bei einer Kernsanierung werden die Kosten höher als geplant, und die Lücke zeigt sich, während die Arbeiten laufen. Bei einer bestehenden Finanzierung steht Jahre später ein Umbau, ein Anbau oder eine neue Heizung an. Beide Fälle laufen ähnlich ab, der erste steht aber unter Zeitdruck.
Welche Wege gibt es?
Es gibt vier übliche Wege, einen Baukredit zu erhöhen. Welcher passt, hängt von der Höhe der Summe, vom Stand der Grundschuld und von der Frage ab, ob Ihre Bank mitgeht.
| Weg | Wie er funktioniert | Passt vor allem, wenn |
|---|---|---|
| WegNachfinanzierung bei der eigenen Bank | Wie er funktioniertZusätzliches Darlehen neben dem bestehenden, gesichert über dieselbe oder eine weitere Grundschuld | Passt vor allem, wennDie Bank mitgeht und die Grundschuld Luft hat |
| WegZweites Darlehen bei einer anderen Bank | Wie er funktioniertNeues Darlehen mit Grundschuld im nächsten Rang | Passt vor allem, wennDie eigene Bank ablehnt oder schlechter anbietet |
| WegKredit ohne Grundschuld | Wie er funktioniertDarlehen ohne Eintrag im Grundbuch, meist für kleinere Summen | Passt vor allem, wennDie Lücke überschaubar ist und es schnell gehen muss |
| WegUmschuldung mit höherer Summe | Wie er funktioniertAltes Darlehen wird abgelöst, das neue umfasst den Mehrbedarf | Passt vor allem, wennDie Zinsbindung ohnehin endet |
Was prüft die Bank bei einer Erhöhung?
Die Bank prüft bei einer Erhöhung Ihre Kreditwürdigkeit und die Sicherheit neu, als wäre es eine neue Finanzierung. Nach § 505b Abs. 2 BGB muss sie vor jedem Immobiliar-Verbraucherdarlehen Einkommen, Ausgaben und die übrigen finanziellen Umstände eingehend prüfen. Für die Erhöhung heißt das: aktuelle Einkommensnachweise, eine neue Haushaltsrechnung mit der höheren Gesamtrate und ein aktueller Blick auf die Immobilie.
Beim Neubau will die Bank zusätzlich sehen, woher die Mehrkosten kommen und ob das Haus damit fertig wird. Üblich sind eine aktualisierte Kostenaufstellung, Nachträge der Handwerker und eine Aussage zum Baufortschritt. Eine Bank finanziert ungern eine Lücke, hinter der die nächste schon absehbar ist.
Zum Wert gilt: Steigert die Maßnahme den Wert der Immobilie, kann die Bank einen höheren Beleihungswert ansetzen. Wie das bei Sanierungen gerechnet wird, steht im Beitrag Nach der Sanierung mehr Wert.
Reicht die bestehende Grundschuld?
Die bestehende Grundschuld reicht, wenn sie höher ist als die Summe aus Restschuld und neuem Betrag und die Zweckerklärung die neue Forderung abdeckt. Eine Grundschuld ist nach § 1191 BGB ein Recht auf eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück. Sie sinkt nicht mit der Tilgung. Haben Sie seit dem Kauf getilgt, steht die Grundschuld also noch in voller Höhe im Grundbuch, während das Darlehen kleiner geworden ist.
Ob diese frei gewordene Sicherheit für ein neues Darlehen genutzt werden kann, regelt die Zweckerklärung, auch Sicherungsabrede genannt. Ist sie weit gefasst, sichert die Grundschuld alle Forderungen der Bank aus der Geschäftsverbindung. Ist sie eng gefasst, sichert sie nur das ursprüngliche Darlehen, und die Bank braucht eine neue Abrede. Beides steht in den Unterlagen, die Sie beim Abschluss unterschrieben haben.
| Lage | Folge |
|---|---|
| LageGrundschuld deckt Restschuld und neuen Betrag, weite Zweckerklärung | FolgeDie eigene Bank kann ohne Notar nachfinanzieren |
| LageGrundschuld deckt beides, enge Zweckerklärung | FolgeNeue Zweckerklärung nötig, meist ohne Notar |
| LageGrundschuld reicht nicht | FolgeWeitere Grundschuld mit Notar und Grundbucheintrag |
| LageNeue Bank finanziert | FolgeEigene Grundschuld im nächsten Rang oder Abtretung der bestehenden |
Wie wird eine Grundschuld erhöht?
Eine Grundschuld wird in der Regel nicht im Betrag verändert, sondern durch eine weitere Grundschuld ergänzt. Dafür unterschreiben Sie beim Notar die Bestellung, und das Grundbuchamt trägt sie ein. Nach § 873 BGB entsteht das Recht erst mit Einigung und Eintragung. Bis dahin vergeht Zeit, die Sie bei Mehrkosten am Bau einplanen sollten.
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und steigen mit dem Betrag der Grundschuld. Wer mit der vorhandenen Grundschuld auskommt, spart sie. Wie eine Grundschuld beim Wechsel der Bank übertragen wird, statt neu bestellt zu werden, beschreibt der Beitrag Grundschuld beim Bankwechsel.
Wann lohnt ein Kredit ohne Grundschuld?
Ein Kredit ohne Grundschuld lohnt, wenn die Lücke überschaubar ist und es schnell gehen muss. Notar und Grundbuch entfallen, die Auszahlung kann deutlich früher kommen. Dafür sind die möglichen Summen begrenzt und die Laufzeiten kürzer, was die monatliche Belastung erhöht.
Welche Banken so finanzieren und bis zu welchen Beträgen, erklärt der Beitrag Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag. Ob statt eines eigenen Kredits die bestehende Baufinanzierung aufgestockt werden sollte, vergleicht der Beitrag Modernisierungskredit oder Baufinanzierung aufstocken.
Ein Modellfall: Mehrkosten am Neubau
Das folgende Beispiel zeigt, wie die Bank die Frage nach der Grundschuld angeht. Alle Beträge sind Annahmen für das Beispiel und keine Zusage. Die Rate ist nicht beziffert, sie hängt von der Kondition ab, die sich erst aus der Prüfung ergibt.
| Posten | Modellannahme |
|---|---|
| PostenUrsprüngliches Darlehen | Modellannahme400.000 € |
| PostenEingetragene Grundschuld | Modellannahme400.000 € |
| PostenBisher ausgezahlt | Modellannahme320.000 € |
| PostenMehrkosten laut Nachträgen | Modellannahme45.000 € |
| PostenBenötigte Gesamtsumme | Modellannahme445.000 € |
| PostenLücke in der Grundschuld | Modellannahme45.000 € |
Weil das Darlehen noch nicht voll ausgezahlt ist, wurde nichts getilgt, und die Grundschuld deckt nur die ursprüngliche Summe. Die Bank braucht für die Mehrkosten eine weitere Grundschuld oder finanziert die Lücke über einen Kredit ohne Grundbucheintrag. Bei einer seit Jahren laufenden Finanzierung mit spürbarer Tilgung sähe die Rechnung anders aus.
Was können Sie tun, bevor es eng wird?
Sie können die Lücke kleiner und die Entscheidung schneller machen, wenn Sie früh handeln. Sobald sich Mehrkosten abzeichnen, gilt:
- Die Bank informieren, sobald Nachträge absehbar sind, nicht erst, wenn Rechnungen offen sind.
- Eine vollständige Kostenaufstellung mit allen Nachträgen und dem Stand des Baus vorlegen.
- Grundbuchauszug und Zweckerklärung heraussuchen, um die Lage der Grundschuld zu klären.
- Prüfen, welche Arbeiten sich verschieben oder in Eigenleistung erledigen lassen.
- Parallel bei einer zweiten Bank anfragen, falls die eigene Bank zögert.
Wie wir vorgehen
Wir sehen uns Darlehen, Grundschuld und Zweckerklärung an und rechnen, ob Ihre Bank nachfinanzieren kann oder ob ein zweites Darlehen schneller und günstiger ist. Danach stellen wir die Anfrage mit vollständigen Unterlagen. Mehr dazu auf der Seite Modernisierungskredit.
Häufige Fragen
Quellen und Rechtsgrundlagen
Die Angaben in diesem Beitrag stützen sich auf die folgenden Quellen. Gesetzestexte und Programmbedingungen ändern sich, prüfen Sie im Zweifel den dort veröffentlichten Stand.
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ModernisierungskreditDieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechtsstand ist der . Für steuerliche Fragen ziehen Sie bitte zusätzlich einen Steuerberater hinzu.
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