Anschlussfinanzierung: zählt Eigenkapital?

Für eine Anschlussfinanzierung brauchen Sie in der Regel kein neues Eigenkapital. Finanziert wird nur noch die Restschuld, die am Ende der Zinsbindung offen ist. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler fallen kein zweites Mal an, und genau diese Kosten waren beim Kauf der Hauptgrund, warum die Bank eigenes Geld sehen wollte.

Die Frage nach dem Eigenkapital verschwindet trotzdem nicht ganz, sie stellt sich nur anders. Statt nach Ihrem Sparkonto fragt die Bank nach dem Verhältnis zwischen der Restschuld und dem Wert, den sie für Ihre Immobilie ansetzt. Was Sie in den vergangenen Jahren getilgt haben, steckt jetzt im Haus. Dieser Abstand wirkt bei der Anschlussfinanzierung so, wie beim Kauf das eingebrachte Kapital gewirkt hat.

Neues Geld wird erst dann ein Thema, wenn die Restschuld im Verhältnis zum Wert hoch ist. Das betrifft vor allem Darlehen, die beim Kauf voll oder fast voll finanziert und danach mit niedriger Tilgung bedient wurden. Wie die Bank eine Vollfinanzierung beim Kauf einordnet, beschreibt der Beitrag Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Die Bank rechnet die Restschuld gegen den Beleihungswert. Das Ergebnis ist der Beleihungsauslauf, also der Anteil des Beleihungswerts, den das Darlehen ausschöpft. Bei der Anschlussfinanzierung ist er die wichtigste Zahl für die Frage, zu welchen Bedingungen eine Bank weiterfinanziert.

Die Restschuld steht auf Ihrem jährlichen Kontoauszug zum Darlehen. Den Beleihungswert ermittelt die Bank selbst. Er ist nach § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung der Wert, der sich nach den dauerhaften Eigenschaften der Immobilie und einer nachhaltigen Vermietbarkeit erzielen lässt, ohne kurzfristige Preisspitzen. Er liegt deshalb meist unter dem Betrag, den ein Makler Ihnen heute als Verkaufspreis nennen würde.

Warum das Verhältnis so viel Gewicht hat, zeigt das Pfandbriefgesetz. Nach § 16 PfandBG dürfen Banken Darlehen nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts in die Deckung ihrer Pfandbriefe nehmen. Der Teil darüber muss anders refinanziert werden. Je höher Ihr Beleihungsauslauf, desto größer dieser Teil, und viele Banken staffeln ihre Konditionen deshalb in Stufen nach dem Auslauf. Was dahintersteckt, erklärt der Beitrag Beleihungsauslauf.

Eine Modellrechnung zeigt, wie stark der Beleihungswert den Ausgang bestimmt. Die Zahlen sind frei gewählte Annahmen zur Veranschaulichung, keine Bewertung Ihres Objekts und keine Zusage einer Bank.

Angenommen, beim Kauf wurde ein Darlehen über 300.000 Euro aufgenommen, und nach zehn Jahren sind davon 240.000 Euro offen. Setzt die Bank den Beleihungswert mit 330.000 Euro an, liegt der Beleihungsauslauf bei rund 73 Prozent. Kommt sie wegen des Zustands oder der Lage nur auf 280.000 Euro, sind es rund 86 Prozent. Dieselbe Restschuld landet damit in einer deutlich anderen Stufe.

Neues Eigenkapital zählt immer dann, wenn es den Beleihungsauslauf in eine bessere Stufe schiebt oder eine Finanzierung erst möglich macht. Der Hebel ist dabei die Sondertilgung zum Ende der Zinsbindung. Zu diesem Zeitpunkt können Sie einen Teil der Restschuld zurückzahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu schulden, weil die Bank keinen Zinsschaden hat.

Quellen für eine solche Zahlung sind meist Ersparnisse, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag oder eine fällige Lebensversicherung. Wie Banken ein Bausparguthaben einordnen, steht im Beitrag Bausparvertrag als Eigenkapital. Wichtig ist, dass das Geld zum Stichtag tatsächlich verfügbar ist und die Bank die Sondertilgung im neuen Vertrag schon berücksichtigt.

Weniger bekannt ist die Wirkung einer zusätzlichen Sicherheit. Besitzen Sie eine zweite Immobilie mit freiem Beleihungsraum, kann eine Grundschuld darauf den Gesamtauslauf senken, ohne dass Sie Geld bewegen. Das ist aufwendiger, weil Notar und Grundbuch beteiligt sind, lohnt sich aber dort, wo die Restschuld knapp über einer Stufe liegt.

Bei einem Wechsel bewertet die neue Bank Ihre Immobilie selbst und prüft Ihre Bonität vollständig neu. Ihre bisherige Bank kennt Objekt und Zahlungsverlauf. Für eine Anschlussvereinbarung bei ihr verlangt § 505a Absatz 3 BGB eine neue Kreditwürdigkeitsprüfung nur dann, wenn der Darlehensbetrag deutlich erhöht wird.

Das ist kein Grund, auf den Vergleich zu verzichten. Hat die neue Bank einen höheren Beleihungswert als Ihre Hausbank, etwa weil Sie modernisiert haben, sinkt Ihr Auslauf durch den Wechsel. Umgekehrt kann eine vorsichtige Neubewertung ein Angebot schlechter machen, als Sie es erwartet haben. Welche Gründe eine Bank für eine Absage hat, beschreibt der Beitrag Anschlussfinanzierung abgelehnt.

Für die Grundschuld fällt beim Wechsel kein neuer Eintrag in voller Höhe an. Sie wird in der Regel an die neue Bank abgetreten. Wie das abläuft und welche Kosten dabei entstehen, steht im Beitrag Grundschuld beim Bankwechsel.

Beginnen Sie spätestens ein bis zwei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung, wenn Ihre Restschuld hoch ist. Dann bleibt Zeit, Geld für eine Sondertilgung anzusparen, Unterlagen zu Modernisierungen zu sammeln und Angebote zu vergleichen. Wer mehrere Jahre im Voraus planen will, findet im Beitrag Forward-Darlehen den Weg, sich eine Anschlussfinanzierung früh zu sichern.

Auf das Schreiben Ihrer Bank sollten Sie nicht warten. Nach § 493 Absatz 1 BGB muss sie Sie erst spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist. Für einen Vergleich mit Neubewertung bei einer anderen Bank ist das knapp.

Läuft Ihr Darlehen schon länger als zehn Jahre, haben Sie zusätzlichen Spielraum. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger vereinbart war.