Immobilienpreise Berlin aus Sicht der Bank

Mehrfamilienhaus kaufen in Berlin: Preise und Mieten

Ein Mehrfamilienhaus in Berlin kostete in den Jahren 2022 bis 2024 im Mittel 2.644 € je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche, vermietet zu 8,42 €/m² kalt. Bei umgewandelten Altbauwohnungen bis Baujahr 1919, dem größten Teilmarkt, kostete 2025 eine vermietete Wohnung im Mittel 4.017 € je m², eine bezugsfreie, also leer übergebene Wohnung 5.833 € je m², 45 Prozent mehr.

Mietwohnhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser mit mindestens vier Mieteinheiten und einem gewerblichen Mietanteil bis 80 Prozent, Kaufverträge 2022 bis 2024 ohne Paketverkäufe. Bewirtschaftungskosten: 100 Prozent minus Reinertragsanteil von 78,8 Prozent. Einen einzelnen Liegenschaftszinssatz für ganz Berlin weist der Gutachterausschuss nicht aus, siehe unten.

Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Berlin auf Rang 11 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Beim Kaufpreisfaktor steht Berlin auf Rang 2 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Bezirken von 470 € (Reinickendorf) bis 2.850 € (Friedrichshain-Kreuzberg).

Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Berlin

Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Berlin einen Kaufpreisfaktor von rund 26,6. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.

Eigentumswohnung Berlin: Preise nach Baujahr

Umgewandelte Eigentumswohnungen in Berlin kosteten 2025 je nach Baujahr vermietet zwischen 3.085 € und 4.118 €, bezugsfrei zwischen 4.581 € und 5.833 € je Quadratmeter Wohnfläche.

Preise je m² Wohnfläche, Fälle = ausgewertete Verkäufe. Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen 2025, ab 1949 steuerbegünstigter oder freifinanzierter Wohnungsbau, Mittelwerte über die Gebietsgruppen gewichtet. Neu gebaute Wohnungen vom Bauträger kosteten 2025 im Mittel 8.108 € je m² Wohnfläche. Für Wohnungen, die von Anfang an als Eigentum gebaut wurden, trennt der Gutachterausschuss nicht nach vermietet und bezugsfrei.

Bodenrichtwert Berlin und Bauland für Mehrfamilienhäuser

Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Berlin liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 180 € und 12.000 € je Quadratmeter, im Mittel der 789 Richtwertzonen bei 600 €. Zonen mit einer Geschossflächenzahl ab 0,7, die der Gutachterausschuss der geschlossenen Bauweise zuordnet, liegen im Mittel bei 900 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt die Bodenrichtwertseite des Gutachterausschusses Berlin.

Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Sanierungs- und Entwicklungsgebiete. Berliner Bodenrichtwerte gelten für die jeweils angegebene Geschossflächenzahl. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.

Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt der Gutachterausschuss Berlin. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.

Immobilienmarkt Berlin: Verkäufe im Jahr 2025

• 415 reine Mietwohnhäuser ohne Gewerbeanteil verkauft, Geldumsatz 1.548 Mio. €.
• Im Mittel kosteten reine Mietwohnhäuser 2.035 € je m² Geschossfläche, das 22,6-Fache der Jahresnettokaltmiete.
• 16.386 Eigentumswohnungen verkauft, Geldumsatz 6.541 Mio. €.
• Weiterverkaufte, von Anfang an als Eigentum gebaute Wohnungen: 5.283 € je m² im Jahr 2024, 6.450 € im Jahr 2025 (Gutachterausschuss Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, S. 64).

So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Berlin

Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss Berlin weist den Liegenschaftszins je nach Gebietsgruppe und Miete zwischen 2,6 und 4,9 Prozent aus, bei einer Objektmiete von 8 € je m² zwischen 3,2 und 3,3 Prozent. Damit liegt er teils in der Spanne der Bank, teils darunter. Wo er darunter liegt, kommt die Bank auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.

Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 56 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 143 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.

Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Berlin

Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.

Immobilienpreise in der Nähe: Potsdam, Cottbus, Dessau-Roßlau.

Datenquellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Liegenschaftszinssätze 2025 (Stichtag 31.12.2024, Stand 24.10.2025) für Mehrfamilienhäuser und Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Juli 2026) für Wohnungen und Verkäufe, Bodenrichtwerte Berlin zum 1. Januar 2026, jeweils Lizenz Datenlizenz Deutschland, Zero, Version 2.0, www.berlin.de/gutachterausschuss. Kaufpreisfaktor laut Gutachterausschuss, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.