Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Potsdam im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Mehrfamilienhaus kaufen in Potsdam: Preise und Mieten
Ein Mehrfamilienhaus in Potsdam in mittlerem bis gutem Bauzustand kostete 2025 im Median 2.960 € je Quadratmeter Mietfläche. In der Auswertung 2023 bis 2025 lag die Kaltmiete bei 9,10 € je m² und der Rohertragsfaktor bei 23,8. Vermietete Eigentumswohnungen wurden 2024 und 2025 zum 30,9-Fachen der Jahresmiete verkauft, bei 9,90 € Kaltmiete je m². Für eine nicht vermietete Wohnung setzt der Gutachterausschuss einen Anpassungsfaktor von 1,13 gegenüber einer vermieteten an, bezugsfreie Wohnungen liegen also um 13 Prozent höher.
| MFH, Ertragsdaten 2023 bis 2025 | MFH, Kaufpreise 2025 | Wohnung, vermietet | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Mietfläche | keine Angabe | 2.960 € | keine Angabe |
| Kaltmiete je m² | 9,10 € | keine Angabe | 9,90 € |
| Liegenschaftszinssatz | 2,5 % | keine Angabe | 1,3 % |
| Restnutzungsdauer im Mittel | 40 Jahre | keine Angabe | 45 Jahre |
| Durchschnittliche Größe | keine Angabe | keine Angabe | 60 m² |
| Ausgewertete Verkäufe | 30 | 14 | 174 |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | 23,8 fach | keine Angabe | 30,9 fach |
Ertragsdaten: vermietete Mehrfamilienhäuser mit Gewerbemietanteil bis 20 Prozent, Kaufverträge 2023 bis 2025. Kaufpreise: Median 2025, Bauzustand mittel bis gut, je m² Mietfläche (Wohn- und Gewerbefläche) mit Bodenwertanteil. Wohnung vermietet: Kaufverträge 2024 und 2025. Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 ImmoWertV, ohne Prozentwert.
Beim Kaufpreisfaktor steht Potsdam auf Rang 6 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Stadtteilen von 125 € (Uetz-Paaren) bis 850 € (Potsdam).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Potsdam
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Potsdam einen Kaufpreisfaktor von rund 23,8 (Auswertung „MFH, Ertragsdaten 2023 bis 2025“). Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.
Eigentumswohnung Potsdam: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Potsdam kosteten 2025 je nach Verkaufsart, Baujahr und Lage im Median zwischen 3.395 € und 7.580 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Verkaufsart, Baujahr, Lage | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| Weiterverkauf, vor 1960 saniert, mittlere bis sehr gute Lage | 4.650 € | 170 |
| Weiterverkauf, 1960 bis 1990 saniert, einfache bis mittlere Lage | 3.395 € | 34 |
| Weiterverkauf, 1991 bis 2022, mittlere Lage | 3.865 € | 77 |
| Umwandlung, vor 1960 saniert, mittlere bis sehr gute Lage | 3.965 € | 31 |
| Erstverkauf, ab 2023, mittlere Lage | 7.580 € | 28 |
Medianwerte 2025 je m² Wohnfläche, Auswahl der Teilmärkte mit mindestens 28 Verkäufen. Nach vermietet und bezugsfrei trennt diese Übersicht nicht.
Bodenrichtwert Potsdam und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Potsdam liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 100 € und 1.800 € je Quadratmeter, im Mittel der 73 Richtwertzonen bei 600 €. Zonen, die der Gutachterausschuss ausdrücklich für Mehrfamilienhäuser ausweist, liegen im Mittel bei 650 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Brandenburg.
| Stadtteil | Zonen | von | bis | Mittel | Mittel MFH |
|---|---|---|---|---|---|
| Babelsberg | 11 | 500 € | 1.250 € | 750 € | 750 € |
| Bornim | 3 | 300 € | 600 € | 500 € | |
| Bornstedt | 2 | 600 € | 850 € | 725 € | |
| Drewitz | 7 | 350 € | 800 € | 500 € | 750 € |
| Eiche | 3 | 550 € | 550 € | 550 € | 550 € |
| Fahrland | 6 | 100 € | 450 € | 325 € | |
| Golm | 2 | 120 € | 500 € | 310 € | |
| Groß Glienicke | 3 | 160 € | 550 € | 500 € | |
| Grube | 2 | 120 € | 160 € | 140 € | |
| Marquardt | 2 | 100 € | 400 € | 250 € | |
| Nedlitz | 2 | 300 € | 1.100 € | 700 € | |
| Neu Fahrland | 1 | 600 € | 600 € | 600 € |
Alle 16 Stadtteile anzeigen
| Stadtteil | Zonen | von | bis | Mittel | Mittel MFH |
|---|---|---|---|---|---|
| Potsdam | 25 | 450 € | 1.800 € | 850 € | 650 € |
| Sacrow | 1 | 450 € | 450 € | 450 € | |
| Satzkorn | 1 | 170 € | 170 € | 170 € | |
| Uetz-Paaren | 2 | 100 € | 150 € | 125 € |
Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Sanierungs- und Entwicklungsgebiete und Außenbereich. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Brandenburg. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Potsdam: Verkäufe im Jahr 2025
- 19 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 88,5 Mio. €.
- 746 Eigentumswohnungen verkauft, Geldumsatz 294,5 Mio. €.
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Potsdam
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss Potsdam nennt für Mehrfamilienhäuser einen Liegenschaftszins von 2,5 Prozent. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohn- und Gewerbefläche, 500 m² Grundstück. Miete, Rohertragsfaktor und Restnutzungsdauer aus der Ertragsauswertung des Gutachterausschusses.
| Kaufpreis (Jahresrohertrag × Rohertragsfaktor 23,8) | 1.559.376 € |
| Jahresrohertrag (600 m² × 9,10 € × 12) | 65.520 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 15,0 % (Mindestwert BelWertV) | 55.692 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 40 Jahren Restnutzungsdauer | 17,16 |
| + Bodenwert 500 m² × 650 € (Bodenrichtwert Mehrfamilienhaus-Zonen, Median), abgezinst | 46.165 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 1.001.789 € |
| Anteil am Kaufpreis | 64 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 1.247.501 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 125 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 64 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 125 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Potsdam
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Potsdam?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Potsdam zum 1. Januar 2026 zwischen 100 und 1.800 € je Quadratmeter, im Median der 73 Richtwertzonen bei 600 €. Zonen für Mehrfamilienhäuser liegen im Median bei 650 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Brandenburg. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Potsdam.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Potsdam üblich?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Potsdam einen Kaufpreisfaktor von rund 23,8 (Auswertung „MFH, Ertragsdaten 2023 bis 2025“). Gemeint ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam, Stand: 16. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Potsdam?
Im Rechenbeispiel für Potsdam liegt der Ertragswert der Bank bei rund 64 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 125 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 36 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 16. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Potsdam?
Aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam, erschienen im Mai 2026. Er wertet die tatsächlichen Kaufverträge aus, nicht Angebotspreise von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 16. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Potsdam?
Der Gutachterausschuss Potsdam nennt für Mehrfamilienhäuser einen Liegenschaftszins von 2,5 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 16. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Berlin, Dessau-Roßlau, Magdeburg.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Potsdam im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2025 (Mai 2026), S. 15, 21, 63 bis 65, 80, 81 und 87 bis 89: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://gutachterausschuss.brandenburg.de. Bodenrichtwerte Stichtag 1. Januar 2026: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, Bereitsteller: GeoBasis-DE / LGB, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0). Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.