Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Darmstadt im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Wohnungen in Darmstadt werden laut immowelt für rund 4.848 € je m² angeboten. Gezahlt wurden laut Gutachterausschuss im Mittel 3.931 € je m² für weiterverkaufte Eigentumswohnungen. Die Bank zieht davon im Beispiel mindestens 10 Prozent ab und setzt damit höchstens 3.530 € je m² an.
Angebotspreis: Schätzwert des Portals aus inserierten Wohnungen, kein gezahlter Preis. Kaufpreis: Wert aus tatsächlichen Kaufverträgen. Bankwert: Beispiel. Wohnungen bewertet die Bank im Vergleichswertverfahren, die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt dabei einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent (§ 19 Abs. 1 BelWertV). Jede Bank setzt darüber hinaus eigene Abschläge an. Quellen: immowelt.de, Immobilienpreise Darmstadt, Stand 01.10.2026, abgerufen am 16.10.2026; Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Immobilienmarktbericht 2025, S. 71.
Mehrfamilienhaus kaufen in Darmstadt: Preise und Mieten
Ein Mehrfamilienhaus in Darmstadt kostete 2024 das 22,5- bis 23,9-Fache der Jahresmiete, bei Kaltmieten von 9,47 bis 10,45 € je m². Einen Durchschnittspreis je Quadratmeter weist der Gutachterausschuss nicht aus. Zum Vergleich: Der qualifizierte Mietspiegel 2026 der Stadt nennt eine Durchschnittsmiete von 11,81 € je m². Vermietete Eigentumswohnungen wurden zum 26,3-Fachen der Jahresmiete verkauft, bei 12,59 € Kaltmiete je m². Über alle Verkaufsarten kosteten Eigentumswohnungen im Mittel 4.876 € je m² (690 Verkäufe), im Wiederverkauf 3.931 € (463), neu gebaut 7.300 € (194). Bezugsfreie Wohnungen weist der Gutachterausschuss nicht getrennt aus.
| MFH vor 1950 | MFH ab 1950 | Wohnung, vermietet | |
|---|---|---|---|
| Kaltmiete je m² | 10,45 € | 9,47 € | 12,59 € |
| Liegenschaftszinssatz | 2,5 % | 2,7 % | 1,55 % |
| Bewirtschaftungskosten (Anteil am Rohertrag) | 17,7 % | 19,0 % | 19,0 % |
| Restnutzungsdauer im Mittel | 30 Jahre | 30 Jahre | 36 Jahre |
| Durchschnittliche Größe | 319 m² | 546 m² | 54 m² |
| Ausgewertete Verkäufe | 8 | 10 | 89 |
| Ertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | 23,9 fach | 22,5 fach | 26,3 fach |
Ertragsobjekte mit reiner Wohnnutzung 2024, Restnutzungsdauer mindestens 30 Jahre, Mittelwerte zum 1. Juli. Die Stichproben sind klein, der Gutachterausschuss nennt die Werte grobe Durchschnittszahlen.
Beim Kaufpreisfaktor steht Darmstadt auf Rang 5 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Gemarkungen von 700 € (Wixhausen) bis 1.150 € (Darmstadt Bezirk 1).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Darmstadt
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Darmstadt einen Kaufpreisfaktor von rund 23,9 (Auswertung „MFH vor 1950“). Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.
Eigentumswohnung Darmstadt: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Darmstadt kosteten je nach Verkaufsart zwischen 3.879 € und 7.300 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Teilmarkt | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| Alle Verkaufsarten (2024) | 4.876 € | 690 |
| Wiederverkauf (2024) | 3.931 € | 463 |
| Neubau, Erstverkauf (2024) | 7.300 € | 194 |
| Umwandlung, Erstverkauf (2024) | 3.879 € | 33 |
Preise je m² Wohnfläche laut Quelle in der Quellenzeile.
Bodenrichtwert Darmstadt und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Darmstadt liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 350 € und 1.700 € je Quadratmeter, im Mittel der 124 Richtwertzonen bei 1.000 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Hessen.
| Gemarkung | Zonen | von | bis | Mittel |
|---|---|---|---|---|
| Arheilgen | 19 | 450 € | 900 € | 800 € |
| Darmstadt Bezirk 1 | 5 | 1.100 € | 1.200 € | 1.150 € |
| Darmstadt Bezirk 2 | 4 | 1.100 € | 1.700 € | 1.150 € |
| Darmstadt Bezirk 3 | 2 | 1.100 € | 1.150 € | 1.125 € |
| Darmstadt Bezirk 4 | 5 | 1.000 € | 1.250 € | 1.100 € |
| Darmstadt Bezirk 5 | 29 | 800 € | 1.600 € | 1.100 € |
| Darmstadt Bezirk 6 | 35 | 350 € | 1.450 € | 850 € |
| Eberstadt | 21 | 700 € | 1.400 € | 1.000 € |
| Wixhausen | 4 | 700 € | 750 € | 700 € |
Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026. Die Gemarkung Darmstadt ist in Bezirke geteilt. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Hessen. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Darmstadt: Verkäufe im Jahr 2024
- 35 Mehrfamilienhäuser verkauft, im Mittel für 1,208 Mio. €.
- 690 Eigentumswohnungen ausgewertet.
- Eigentumswohnungen im Wiederverkauf: 3.839 € je m² (2023), 3.931 € (2024), plus 2,4 Prozent (Immobilienmarktbericht Darmstadt 2025, S. 71).
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Darmstadt
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss Darmstadt nennt für Mehrfamilienhäuser einen Liegenschaftszins von 2,5 Prozent vor Baujahr 1950 und 2,7 Prozent ab 1950. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück. Miete, Ertragsfaktor, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer der Häuser ab 1950 laut Gutachterausschuss.
| Kaufpreis (Jahresrohertrag × Ertragsfaktor 22,5) | 1.534.140 € |
| Jahresrohertrag (600 m² × 9,47 € × 12) | 68.184 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 19,0 % (Gutachterausschuss) | 55.229 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 30 Jahren Restnutzungsdauer | 15,37 |
| + Bodenwert 500 m² × 1.000 € (Bodenrichtwert Wohnbauland, Median der Zonen), abgezinst | 115.689 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 964.694 € |
| Anteil am Kaufpreis | 63 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 1.227.312 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 127 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 63 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 127 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Darmstadt
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Darmstadt?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Darmstadt zum 1. Januar 2026 zwischen 350 und 1.700 € je Quadratmeter, im Median der 124 Richtwertzonen bei 1.000 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Hessen. Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Darmstadt.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Darmstadt üblich?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Darmstadt einen Kaufpreisfaktor von rund 23,9 (Auswertung „MFH vor 1950“). Gemeint ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stand: 16. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Darmstadt?
Im Rechenbeispiel für Darmstadt liegt der Ertragswert der Bank bei rund 63 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 127 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 37 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 16. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Darmstadt?
Aus dem Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Berichtsjahr 2024. Ein Bericht 2026 lag am 16. Oktober 2026 noch nicht vor. Stand der Daten auf dieser Seite: 16. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Darmstadt?
Der Gutachterausschuss Darmstadt nennt für Mehrfamilienhäuser einen Liegenschaftszins von 2,5 Prozent vor Baujahr 1950 und 2,7 Prozent ab 1950. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 16. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Offenbach am Main, Frankfurt am Main, Mainz.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Darmstadt im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Immobilienmarktbericht 2025 (März 2025, Berichtsjahr 2024), S. 51, 71 und 81 bis 84. Bodenrichtwerte: derselbe Gutachterausschuss, Stichtag 1. Januar 2026, Downloadcenter der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation. Nutzung laut Herausgebern ohne Einschränkung erlaubt. Hinweis nach den Nutzungsbedingungen: Mietspiegel: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Pressemitteilung zum qualifizierten Mietspiegel 2026 (11. Juni 2026). Werte ausgewählt und neu zusammengestellt, Bodenrichtwerte zu Spanne und Median zusammengefasst. Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.