Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Frankfurt am Main im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Mehrfamilienhaus kaufen in Frankfurt am Main: Preise und Mieten
Ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt am Main kostete im Jahr 2025 im Mittel 3.635 € je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche, das 23,5-Fache des Jahresrohertrags. Zum Vergleich: Die Erhebung zum Frankfurter Mietspiegel 2026 ergab im Mittel 12,28 € je m² netto kalt. Bei Altbauwohnungen vor 1919 kostete 2025 eine vermietete Wohnung im Mittel 5.210 € je m², eine unvermietete, also bezugsfreie Wohnung 6.200 € je m², 19 Prozent mehr.
| Mehrfamilienhaus | |
|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohn- und Nutzfläche | 3.635 € |
| Restnutzungsdauer im Mittel | 35 Jahre |
| Durchschnittliche Größe | 540 m² |
| Ausgewertete Verkäufe | 69 |
| Ertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | 23,5 fach |
Mehrfamilienhäuser mit reiner Wohnnutzung und mindestens 30 Jahren Restnutzungsdauer, geeignete Kaufverträge 2025. Miete und Bewirtschaftungskosten weist der Gutachterausschuss dazu nicht aus. Den Liegenschaftszins nennt er nur nach Lage: sehr gut 2,8, gehoben 3,0, mittel 2,9, einfach 4,3 Prozent.
Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Frankfurt am Main auf Rang 2 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Das Mittel der 3 Städte aus Hessen auf dieser Website liegt bei 2.809 € je m², Frankfurt am Main liegt 29 Prozent darüber. Beim Kaufpreisfaktor steht Frankfurt am Main auf Rang 7 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Frankfurt am Main
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Frankfurt am Main einen Kaufpreisfaktor von rund 23,5. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.
Eigentumswohnung Frankfurt am Main: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main kosteten 2025 je nach Baujahr vermietet zwischen 2.950 € und 6.290 €, bezugsfrei zwischen 4.330 € und 7.130 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Baujahr | vermietet | Fälle | bezugsfrei | Fälle |
|---|---|---|---|---|
| vor 1919 | 5.210 € | 76 | 6.200 € | 201 |
| 1919 bis 1949 | 3.490 € | 20 | 5.260 € | 70 |
| 1950 bis 1977 | 3.920 € | 226 | 4.330 € | 583 |
| 1978 bis 1990 | 2.950 € | 19 | 4.340 € | 54 |
| ab 1991 ohne Neubau | 6.290 € | 115 | 7.130 € | 679 |
Preise je m² Wohnfläche, Fälle = ausgewertete Verkäufe 2025, ohne Dachgeschosswohnungen und Maisonetten. Bezugsfrei heißt beim Gutachterausschuss „unvermietet“. Neubauwohnungen wurden 2025 nur unvermietet verkauft, im Mittel für 7.820 € je m² (153 Fälle).
Bodenrichtwert Frankfurt am Main und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Frankfurt am Main liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 370 € und 7.200 € je Quadratmeter, im Mittel der 588 Richtwertzonen bei 1.088 €. Zonen, die der Gutachterausschuss ausdrücklich für Mehrfamilienhäuser ausweist, liegen im Mittel bei 1.300 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Hessen.
Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026. Viele Zonen gibt es in Frankfurt doppelt, einmal für Ein- und Zweifamilienhäuser und einmal für Mehrfamilienhäuser, beide zählen im Gesamtwert. Die Landesdaten enthalten für Frankfurt keine Stadtteile, deshalb steht hier keine Tabelle. „Mittel“ ist der Median der Zonen.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Hessen. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Frankfurt am Main: Verkäufe im Jahr 2025
- 423 Mehrfamilienhäuser verkauft, einschließlich Häusern mit Gewerbeanteil unter 20 Prozent des Ertrags, Geldumsatz 818,5 Mio. €.
- Gegenüber 2024 stieg die Zahl dieser Verkäufe um rund 8 Prozent, der Geldumsatz um rund 3 Prozent.
- 3.194 Verkäufe von Wohnungseigentum, Geldumsatz 1.716,8 Mio. €.
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt am Main
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss Frankfurt am Main nennt für Mehrfamilienhäuser mit reiner Wohnnutzung je nach Lage einen Liegenschaftszins von 2,8 bis 4,3 Prozent, in mittlerer Lage 2,9 Prozent. Damit liegt er teils in der Spanne der Bank, teils darunter. Wo er darunter liegt, kommt die Bank auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, Kaufpreis und Ertragsfaktor aus den Mittelwerten des Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss nennt den Kaufpreis je m² Wohn- und Nutzfläche, das Beispiel setzt ihn vereinfacht je m² Wohnfläche an.
| Kaufpreis (600 m² × 3.635 €) | 2.181.000 € |
| Jahresrohertrag (Kaufpreis ÷ Ertragsfaktor 23,5) | 92.809 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 15,0 % (Mindestwert BelWertV) | 78.887 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 35 Jahren Restnutzungsdauer | 16,37 |
| + Bodenwert 500 m² × 1.300 € (Bodenrichtwert Mehrfamilienhaus-Zonen, Median), abgezinst | 117.839 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 1.409.554 € |
| Anteil am Kaufpreis | 65 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 1.744.800 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 124 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 65 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 124 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Frankfurt am Main
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt am Main pro m²?
Laut Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main kostete ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt am Main im Jahr 2025 rund 3.635 € je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche (Wert aus Kaufverträgen, 69 Verkäufe). Das ist kein Angebotspreis aus Inseraten. Einzelne Häuser weichen je nach Lage, Baujahr und Zustand deutlich davon ab. Stand: 16. Oktober 2026.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Frankfurt am Main?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Frankfurt am Main zum 1. Januar 2026 zwischen 370 und 7.200 € je Quadratmeter, im Median der 588 Richtwertzonen bei 1.088 €. Zonen für Mehrfamilienhäuser liegen im Median bei 1.300 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Hessen. Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Frankfurt am Main üblich?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Frankfurt am Main einen Kaufpreisfaktor von rund 23,5. Gemeint ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Stand: 16. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt am Main?
Im Rechenbeispiel für Frankfurt am Main liegt der Ertragswert der Bank bei rund 65 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 124 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 35 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 16. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Frankfurt am Main?
Aus dem Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 des Gutachterausschusses für Immobilienwerte, Daten 2025. Er wertet die tatsächlichen Kaufverträge aus, nicht Angebotspreise von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 16. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Frankfurt am Main?
Der Gutachterausschuss Frankfurt am Main nennt für Mehrfamilienhäuser mit reiner Wohnnutzung je nach Lage einen Liegenschaftszins von 2,8 bis 4,3 Prozent, in mittlerer Lage 2,9 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 16. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Offenbach am Main, Hanau, Darmstadt.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Frankfurt am Main im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 (Mai 2026, Daten 2025), S. 17, 28, 32, 52 und 61. Bodenrichtwerte: derselbe Gutachterausschuss, Stichtag 1. Januar 2026, Downloadcenter der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation. Nutzung laut Herausgebern ohne Einschränkung erlaubt. Hinweis nach den Nutzungsbedingungen: Mietspiegel: Stadt Frankfurt am Main, Amt für Wohnungswesen, Dokumentation zum Mietspiegel 2026, S. 102. Werte ausgewählt und neu zusammengestellt, Bodenrichtwerte zu Spanne und Median zusammengefasst. Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.