Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Offenbach am Main im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Wohnungen in Offenbach am Main werden laut immowelt für rund 4.023 € je m² angeboten. Gezahlt wurden laut Gutachterausschuss im Mittel 3.140 € je m² für weiterverkaufte Eigentumswohnungen. Die Bank zieht davon im Beispiel mindestens 10 Prozent ab und setzt damit höchstens 2.820 € je m² an.
Angebotspreis: Schätzwert des Portals aus inserierten Wohnungen, kein gezahlter Preis. Kaufpreis: Wert aus tatsächlichen Kaufverträgen. Bankwert: Beispiel. Wohnungen bewertet die Bank im Vergleichswertverfahren, die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt dabei einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent (§ 19 Abs. 1 BelWertV). Jede Bank setzt darüber hinaus eigene Abschläge an. Quellen: immowelt.de, Immobilienpreise Offenbach am Main, Stand 01.10.2026, abgerufen am 16.10.2026; Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Offenbach am Main, Immobilienmarktbericht 2024, S. 27.
Mehrfamilienhaus kaufen in Offenbach am Main: Preise und Mieten
Ein Mehrfamilienhaus in Offenbach am Main kostete 2024 das 21- bis 23-Fache der Jahresmiete, bei Kaltmieten von 7,69 bis 8,58 € je m². Einen Durchschnittspreis je Quadratmeter veröffentlicht der Gutachterausschuss für 2024 nicht. Den letzten Durchschnittspreis nennt der Immobilienmarktbericht 2024: 2023 kosteten Mehrfamilienhäuser im Mittel 2.415 € je m² Wohn- und Nutzfläche (44 Verkäufe), bei 8,38 € Kaltmiete je m². Zum Vergleich: Laut Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete vermieteter Wohnungen bei 8,76 € je m² (Stand 15. Mai 2022). Wiederverkaufte Eigentumswohnungen brachten 11,55 bis 11,56 € Kaltmiete je m² und wurden zum 22- bis 23-Fachen der Jahresmiete verkauft. Nach vermietet und bezugsfrei trennt der Gutachterausschuss nicht. 2023 kosteten wiederverkaufte Eigentumswohnungen im Mittel 3.140 € je m² (220 Verkäufe), neu gebaute im Erstverkauf 5.414 € je m² (56 Verkäufe).
| MFH bis 1949 | MFH ab 1950 | Wohnung, bis 10 Einheiten | Wohnung, über 10 Einheiten | Kaufpreise 2023 (Bericht 2024) | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | 2.415 € |
| Kaltmiete je m² | 8,58 € | 7,69 € | 11,56 € | 11,55 € | 8,38 € |
| Liegenschaftszinssatz | 2,5 % | 2,1 % | 2,2 % | 2,2 % | keine Angabe |
| Bewirtschaftungskosten (Anteil am Rohertrag) | 22,0 % | 25,0 % | 16,0 % | 16,0 % | keine Angabe |
| Restnutzungsdauer im Mittel | 30 Jahre | 34 Jahre | 38 Jahre | 35 Jahre | keine Angabe |
| Durchschnittliche Größe | 526 m² | 807 m² | 70 m² | 60 m² | keine Angabe |
| Ausgewertete Verkäufe | 25 | 6 | 8 | 21 | 44 |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | 21 fach | 23 fach | 23 fach | 22 fach | keine Angabe |
Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren 2024 nach Ausreißerbereinigung. Für Häuser ab 1950 lagen nur 6 Verkäufe vor.
Beim Kaufpreisfaktor steht Offenbach am Main auf Rang 15 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Gemarkungen von 750 € (Bieber) bis 875 € (Offenbach).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Offenbach am Main
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Offenbach am Main einen Kaufpreisfaktor von rund 21,0 (Auswertung „MFH bis 1949“). Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.
Eigentumswohnung Offenbach am Main: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Offenbach am Main kosteten je nach Verkaufsart zwischen 3.140 € und 5.414 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Teilmarkt | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| Wiederverkauf (2023) | 3.140 € | 220 |
| Neubau, Erstverkauf (2023) | 5.414 € | 56 |
Preise je m² Wohnfläche laut Quelle in der Quellenzeile.
Bodenrichtwert Offenbach am Main und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Offenbach am Main liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 360 € und 1.475 € je Quadratmeter, im Mittel der 92 Richtwertzonen bei 775 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Hessen.
| Gemarkung | Zonen | von | bis | Mittel |
|---|---|---|---|---|
| Bieber | 13 | 360 € | 1.000 € | 750 € |
| Bürgel | 20 | 600 € | 1.000 € | 750 € |
| Offenbach | 45 | 575 € | 1.475 € | 875 € |
| Rumpenheim | 14 | 600 € | 1.150 € | 775 € |
Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Hessen. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Offenbach am Main: Verkäufe im Jahr 2024
- 32 Mehrfamilienhäuser verkauft, vor Ausreißerbereinigung.
- Eigentumswohnungen im Wiederverkauf: 3.440 € je m² (2021), 3.685 € (2022), 3.140 € (2023) (Immobilienmarktbericht Offenbach 2024, S. 27).
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Offenbach am Main
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss Offenbach nennt für Mehrfamilienhäuser einen Liegenschaftszins von 2,5 Prozent bis Baujahr 1949 und 2,1 Prozent ab 1950. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück. Miete, Rohertragsfaktor, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer der Häuser bis Baujahr 1949 laut Gutachterausschuss.
| Kaufpreis (Jahresrohertrag × Rohertragsfaktor 21) | 1.297.296 € |
| Jahresrohertrag (600 m² × 8,58 € × 12) | 61.776 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 22,0 % (Gutachterausschuss) | 48.185 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 30 Jahren Restnutzungsdauer | 15,37 |
| + Bodenwert 500 m² × 775 € (Bodenrichtwert Wohnbauland, Median der Zonen), abgezinst | 89.659 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 830.385 € |
| Anteil am Kaufpreis | 64 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 1.037.837 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 125 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 64 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 125 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Offenbach am Main
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Offenbach am Main?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Offenbach am Main zum 1. Januar 2026 zwischen 360 und 1.475 € je Quadratmeter, im Median der 92 Richtwertzonen bei 775 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Hessen. Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Offenbach am Main.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Offenbach am Main üblich?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Offenbach am Main einen Kaufpreisfaktor von rund 21,0 (Auswertung „MFH bis 1949“). Gemeint ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Offenbach am Main, Stand: 16. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Offenbach am Main?
Im Rechenbeispiel für Offenbach am Main liegt der Ertragswert der Bank bei rund 64 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 125 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 36 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 16. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Offenbach am Main?
Aus den wertrelevanten Daten 2025 (Berichtsjahr 2024) und dem Immobilienmarktbericht 2024 (Berichtsjahr 2023) des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Offenbach am Main. Er wertet die tatsächlichen Kaufverträge aus, nicht Angebotspreise von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 16. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Offenbach am Main?
Der Gutachterausschuss Offenbach nennt für Mehrfamilienhäuser einen Liegenschaftszins von 2,5 Prozent bis Baujahr 1949 und 2,1 Prozent ab 1950. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 16. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Frankfurt am Main, Hanau, Darmstadt.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Offenbach am Main im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Offenbach am Main, Vorabzug der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten 2025 (Oktober 2025, Berichtsjahr 2024), S. 10, 11, 18 und 19. Bodenrichtwerte: derselbe Gutachterausschuss, Stichtag 1. Januar 2026, Downloadcenter der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation. Nutzung laut Herausgebern ohne Einschränkung erlaubt. Hinweis nach den Nutzungsbedingungen: Kaufpreise 2023: derselbe Gutachterausschuss, Immobilienmarktbericht 2024 (September 2024), S. 23, 25 und 26. Zensus 2022: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensusdatenbank, Tabelle 4000W-0004, Stichtag 15. Mai 2022. Werte ausgewählt und neu zusammengestellt, Bodenrichtwerte zu Spanne und Median zusammengefasst. Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.