Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Erfurt im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Wohnungen in Erfurt werden laut immowelt für rund 2.841 € je m² angeboten. Gezahlt wurden laut Gutachterausschuss im Mittel 2.490 € je m² für weiterverkaufte Eigentumswohnungen. Die Bank zieht davon im Beispiel mindestens 10 Prozent ab und setzt damit höchstens 2.240 € je m² an.
Angebotspreis: Schätzwert des Portals aus inserierten Wohnungen, kein gezahlter Preis. Kaufpreis: Wert aus tatsächlichen Kaufverträgen. Bankwert: Beispiel. Wohnungen bewertet die Bank im Vergleichswertverfahren, die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt dabei einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent (§ 19 Abs. 1 BelWertV). Jede Bank setzt darüber hinaus eigene Abschläge an. Quellen: immowelt.de, Immobilienpreise Erfurt, Stand 01.10.2026, abgerufen am 16.10.2026; Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt, Immobilienmarktinformation 2026, S. 30.
Mehrfamilienhaus kaufen in Erfurt: Preise und Mieten
Für Mehrfamilienhäuser in Erfurt nennt der Gutachterausschuss für 2024 einen Kaufpreis von 1.580 € je m² Wohn- und Nutzfläche (Median, 61 Verkäufe). Eigentumswohnungen kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 2.180 und 3.930 € je m². Nach vermietet und bezugsfrei trennt der Gutachterausschuss nicht.
| Ertragsdaten (2024) | saniert (2025) | unsaniert (2025) | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | 1.580 € | 1.700 € | 1.460 € |
| Kaltmiete je m² | 7,60 € | keine Angabe | keine Angabe |
| Liegenschaftszinssatz | 2,9 % | keine Angabe | keine Angabe |
| Restnutzungsdauer im Mittel | 32 Jahre | keine Angabe | keine Angabe |
| Durchschnittliche Größe | 617 m² | 543 m² | 384 m² |
| Ausgewertete Verkäufe | 61 | 57 | 5 |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | 17 fach | keine Angabe | keine Angabe |
Je Spalte eine eigene Auswertung des Gutachterausschusses, Jahr und Bezug stehen im Spaltenkopf.
Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Erfurt auf Rang 32 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Das Mittel der 3 Städte aus Thüringen auf dieser Website liegt bei 1.698 € je m², Erfurt liegt 7 Prozent darunter. Beim Kaufpreisfaktor steht Erfurt auf Rang 36 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Gemarkungen von 85 € (Wallichen) bis 525 € (Erfurt-Mitte).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Erfurt
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Erfurt einen Kaufpreisfaktor von rund 17,0 (Auswertung „Ertragsdaten (2024)“). Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.
Eigentumswohnung Erfurt: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Erfurt kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 2.180 € und 3.930 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Teilmarkt | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| bis 1918 | 2.540 € | 108 |
| 1918 bis 1949 | 2.180 € | 36 |
| 1950 bis 1990 | 2.210 € | 50 |
| 1991 bis 2004 | 2.400 € | 96 |
| ab 2005 | 3.930 € | 20 |
Preise je m² Wohnfläche laut Gutachterausschuss.
Bodenrichtwert Erfurt und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Erfurt liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 30 € und 1.800 € je Quadratmeter, im Mittel der 247 Richtwertzonen bei 240 €. Zonen, die der Gutachterausschuss ausdrücklich für Mehrfamilienhäuser ausweist, liegen im Mittel bei 290 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Thüringen.
| Gemarkung | Zonen | von | bis | Mittel | Mittel MFH |
|---|---|---|---|---|---|
| Alach | 4 | 145 € | 160 € | 155 € | |
| Azmannsdorf | 1 | 130 € | 130 € | 130 € | |
| Bindersleben | 4 | 185 € | 280 € | 232 € | 185 € |
| Bischleben | 6 | 155 € | 290 € | 260 € | |
| Büßleben | 3 | 205 € | 205 € | 205 € | |
| Dittelstedt | 3 | 125 € | 240 € | 210 € | |
| Egstedt | 2 | 130 € | 140 € | 135 € | |
| Erfurt-Mitte | 52 | 70 € | 1.800 € | 525 € | 492 € |
| Erfurt-Nord | 30 | 55 € | 375 € | 210 € | 260 € |
| Erfurt-Süd | 37 | 115 € | 730 € | 380 € | 385 € |
| Ermstedt | 3 | 90 € | 130 € | 95 € | |
| Frienstedt | 2 | 105 € | 115 € | 110 € |
Alle 41 Gemarkungen anzeigen
| Gemarkung | Zonen | von | bis | Mittel | Mittel MFH |
|---|---|---|---|---|---|
| Gispersleben-Kiliani | 5 | 140 € | 275 € | 210 € | 210 € |
| Gispersleben-Viti | 2 | 250 € | 250 € | 250 € | |
| Gottstedt | 2 | 90 € | 130 € | 110 € | |
| Hochheim | 5 | 210 € | 540 € | 295 € | |
| Hochstedt | 1 | 105 € | 105 € | 105 € | |
| Ilversgehofen | 16 | 120 € | 310 € | 232 € | 220 € |
| Kerspleben | 6 | 30 € | 280 € | 190 € | |
| Kühnhausen | 4 | 70 € | 140 € | 140 € | 140 € |
| Linderbach | 7 | 115 € | 270 € | 185 € | |
| Marbach | 7 | 135 € | 280 € | 280 € | |
| Melchendorf | 19 | 195 € | 475 € | 260 € | 242 € |
| Mittelhausen | 1 | 175 € | 175 € | 175 € | |
| Molsdorf | 1 | 130 € | 130 € | 130 € | |
| Möbisburg | 1 | 250 € | 250 € | 250 € | |
| Niedernissa | 3 | 210 € | 300 € | 260 € | 260 € |
| Rhoda | 1 | 185 € | 185 € | 185 € | |
| Rohda | 2 | 190 € | 190 € | 190 € | |
| Salomonsborn | 4 | 165 € | 230 € | 180 € | |
| Schmira | 5 | 195 € | 380 € | 260 € | |
| Schwerborn | 2 | 140 € | 160 € | 150 € | |
| Stotternheim | 9 | 50 € | 250 € | 160 € | 135 € |
| Tiefthal | 3 | 185 € | 235 € | 210 € | |
| Töttelstädt | 2 | 85 € | 125 € | 105 € | |
| Töttleben | 3 | 110 € | 205 € | 140 € | |
| Urbich | 6 | 180 € | 245 € | 242 € | |
| Vieselbach | 2 | 130 € | 130 € | 130 € | |
| Wallichen | 1 | 85 € | 85 € | 85 € | |
| Waltersleben | 1 | 140 € | 140 € | 140 € | |
| Windischholzhausen | 4 | 260 € | 300 € | 300 € |
Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Außenbereich und Sanierungsgebiete. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Thüringen. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Erfurt: Verkäufe im Jahr 2025
- 760 Verkäufe von Wohnungseigentum, Geldumsatz 168 Mio. €.
- Weiterverkaufte Eigentumswohnungen: 2.390 € je m² (2023), 2.330 € (2024), 2.490 € (2025), plus 6 Prozent (Immobilienmarktinformation Erfurt 2026, S. 29 und 30).
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Erfurt
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Erfurt einen Liegenschaftszins von 2,9 Prozent. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück. Übrige Werte laut Gutachterausschuss.
| Kaufpreis (600 m² × 1.580 €) | 948.000 € |
| Jahresrohertrag (600 m² × 7,60 € × 12) | 54.720 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 15,0 % (Mindestwert BelWertV) | 46.512 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 32 Jahren Restnutzungsdauer | 15,80 |
| + Bodenwert 500 m² × 290 € (Bodenrichtwert Mehrfamilienhaus-Zonen, Median), abgezinst | 30.431 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 765.445 € |
| Anteil am Kaufpreis | 81 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 758.400 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 99 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 81 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 99 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Erfurt
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Erfurt pro m²?
Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt kostete ein Mehrfamilienhaus in Erfurt im Jahr 2024 rund 1.580 € je Quadratmeter Wohnfläche (Wert aus Kaufverträgen, 61 Verkäufe; Auswertung „Ertragsdaten (2024)“). Das ist kein Angebotspreis aus Inseraten. Einzelne Häuser weichen je nach Lage, Baujahr und Zustand deutlich davon ab. Stand: 17. Oktober 2026.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Erfurt?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Erfurt zum 1. Januar 2026 zwischen 30 und 1.800 € je Quadratmeter, im Median der 247 Richtwertzonen bei 240 €. Zonen für Mehrfamilienhäuser liegen im Median bei 290 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Thüringen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Erfurt üblich?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Erfurt einen Kaufpreisfaktor von rund 17,0 (Auswertung „Ertragsdaten (2024)“). Gemeint ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt, Stand: 17. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Erfurt?
Im Rechenbeispiel für Erfurt liegt der Ertragswert der Bank bei rund 81 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 99 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 19 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 17. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Erfurt?
Aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt und weiteren amtlichen Quellen, die in der Quellenzeile stehen. Sie beruhen auf tatsächlichen Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 17. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Erfurt?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Erfurt einen Liegenschaftszins von 2,9 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 17. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Jena, Gera, Halle (Saale).
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Erfurt im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt, Liegenschaftszinssatz und Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhausgrundstücke 2025 (Beschluss 26.06.2025, Stichtag 01.07.2024): Liegenschaftszinssatz und Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhausgrundstücke 2025 © Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt; Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für Wohn- und Geschäftshäuser 2025 (Beschluss 26.06.2025, Stichtag 01.07.2024, erschienen 2. Juli 2025): Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für Wohn- und Geschäftshäuser 2025 © Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt; Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt, Immobilienmarktinformation 2026 (erschienen 17. Juni 2026, Auswertungsjahre 2024 und 2025): Immobilienmarktinformation 2026 © Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt; Landeshauptstadt Erfurt, Mietspiegel 2025 (2025). Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Erfurt, Stichtag 1. Januar 2026, © GDI-Th. Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.