Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Gießen im Blick?
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Mehrfamilienhaus kaufen in Gießen: Preise und Mieten
Für Mehrfamilienhäuser in Gießen nennt der Gutachterausschuss für 2024 bis 2025 einen Kaufpreis von 2.333 € je m² Wohn- und Nutzfläche (Mittel, 27 Verkäufe). Zum Vergleich: Der Mietspiegel nennt eine durchschnittliche Miete von 8,39 € je m² (Stand 01.07.2025). Eigentumswohnungen kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 2.732 und 4.675 € je m². Nach vermietet und bezugsfrei trennen die Quellen nicht.
| Mehrfamilienhaus (2024 und 2025) | |
|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | 2.333 € |
| Kaltmiete je m² | 9,35 € |
| Liegenschaftszinssatz | 2,5 % |
| Bewirtschaftungskosten (Anteil am Rohertrag) | 20,0 % |
| Restnutzungsdauer im Mittel | 30 Jahre |
| Durchschnittliche Größe | 389 m² |
| Ausgewertete Verkäufe | 27 |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | 21 fach |
Je Spalte eine eigene Auswertung des Gutachterausschusses, Jahr und Bezug stehen im Spaltenkopf.
Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Gießen auf Rang 18 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Das Mittel der 3 Städte aus Hessen auf dieser Website liegt bei 2.809 € je m², Gießen liegt 17 Prozent darunter. Beim Kaufpreisfaktor steht Gießen auf Rang 16 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Gießen
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Gießen einen Kaufpreisfaktor von rund 21,0 (Auswertung „Mehrfamilienhaus (2024 und 2025)“). Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.
Eigentumswohnung Gießen: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Gießen kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 2.732 € und 4.675 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Teilmarkt | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| Wiederverkauf Baujahr bis 1918 | 3.117 € | 23 |
| Wiederverkauf Baujahr 1919 bis 1949 | 2.966 € | 16 |
| Wiederverkauf Baujahr 1950 bis 1977 | 2.732 € | 184 |
| Wiederverkauf Baujahr 1978 bis 1990 | 2.885 € | 115 |
| Wiederverkauf Baujahr 1991 bis 2019 | 3.603 € | 242 |
| Erstverkauf Neubau, Baujahr 2023 bis 2025 | 4.675 € | 84 |
Preise je m² Wohnfläche laut Gutachterausschuss.
Bodenrichtwert Gießen und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Gießen liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 200 € und 1.000 € je Quadratmeter, im Mittel der 154 Richtwertzonen bei 465 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS-D.
Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Außenbereich und Sanierungsgebiete. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS-D. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Gießen: Verkäufe im Jahr 2025
- 37 Mehrfamilienhäuser verkauft.
- 336 Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum, Geldumsatz 80,8 Mio. €.
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Gießen
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Gießen einen Liegenschaftszins von 2,5 Prozent. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück. Übrige Werte laut Gutachterausschuss.
| Kaufpreis (600 m² × 2.333 €) | 1.399.800 € |
| Jahresrohertrag (600 m² × 9,35 € × 12) | 67.320 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 20,0 % (Gutachterausschuss) | 53.856 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 30 Jahren Restnutzungsdauer | 15,37 |
| + Bodenwert 500 m² × 465 € (Bodenrichtwert Wohnbauland, Median der Zonen), abgezinst | 53.795 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 881.694 € |
| Anteil am Kaufpreis | 63 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 1.119.840 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 127 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 63 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 127 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Gießen
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Gießen pro m²?
Laut Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Universitätsstadt Gießen (Geschäftsstelle beim Magistrat der Universitätsstadt Gießen, Berliner Platz 1) kostete ein Mehrfamilienhaus in Gießen in den Jahren 2024 und 2025 rund 2.333 € je Quadratmeter Wohnfläche (Wert aus Kaufverträgen, 27 Verkäufe; Auswertung „Mehrfamilienhaus (2024 und 2025)“). Das ist kein Angebotspreis aus Inseraten. Einzelne Häuser weichen je nach Lage, Baujahr und Zustand deutlich davon ab. Stand: 17. Oktober 2026.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Gießen?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Gießen zum 1. Januar 2026 zwischen 200 und 1.000 € je Quadratmeter, im Median der 154 Richtwertzonen bei 465 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS-D. Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Universitätsstadt Gießen.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Gießen üblich?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Gießen einen Kaufpreisfaktor von rund 21,0 (Auswertung „Mehrfamilienhaus (2024 und 2025)“). Gemeint ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Universitätsstadt Gießen (Geschäftsstelle beim Magistrat der Universitätsstadt Gießen, Berliner Platz 1), Stand: 17. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Gießen?
Im Rechenbeispiel für Gießen liegt der Ertragswert der Bank bei rund 63 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 127 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 37 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 17. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Gießen?
Aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Universitätsstadt Gießen (Geschäftsstelle beim Magistrat der Universitätsstadt Gießen, Berliner Platz 1) und weiteren amtlichen Quellen, die in der Quellenzeile stehen. Sie beruhen auf tatsächlichen Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 17. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Gießen?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Gießen einen Liegenschaftszins von 2,5 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 17. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Frankfurt am Main, Hanau, Offenbach am Main.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Gießen im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Universitätsstadt Gießen, Geschäftsstelle, Immobilienmarktbericht für den Bereich der Universitätsstadt Gießen 2026 (Berichtsjahr 2025, Stichtag der Datenerhebung 25.02.2026; Datei im Downloadcenter gds.hessen.de, IMB regional 2026); Universitätsstadt Gießen (Datenanalyse: ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH), Qualifizierter Mietspiegel 2026 für die Universitätsstadt Gießen (gültig ab 01.07.2026; Stichtag der Fortschreibung 01.07.2025, Mietspiegel 2024: Stichtag 01.07.2023); Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation (Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Universitätsstadt Gießen), BORIS Hessen, Bestandsdatenausgabe Bodenrichtwerte (Stichtag 01.01.2026, Datei vom 01.04.2026, abgerufen 17.10.2026). Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Universitätsstadt Gießen, Stichtag 1. Januar 2026, eigene Auswertung. Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.