Immobilienpreise Hamburg aus Sicht der Bank

Mehrfamilienhaus kaufen in Hamburg: Preise und Mieten

Ein Mehrfamilienhaus in Hamburg kostete im Jahr 2025 im Mittel 3.292 € je Quadratmeter Wohnfläche, das 22,1-Fache der Jahresnettokaltmiete. Zum Vergleich: Der Hamburger Mietenspiegel 2025 nennt zum 1. April 2025 einen Mittelwert von 9,94 € je m² netto kalt. Eine nicht vermietete Eigentumswohnung in mittlerer Lage kostete 2025 je nach Baujahr zwischen 4.152 und 7.530 € je m². Für vermietete Wohnungen rechnet der Gutachterausschuss mit einem Abschlag, der von der Rendite abhängt: bei 3 Prozent Rendite 19 Prozent, bei 5 Prozent Rendite 9 Prozent.

Verkäufe 2025 ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Ertragsfaktor = Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete, aus 205 bzw. 186 Verträgen mit bekannter Miete. Einen durchschnittlichen Liegenschaftszins, eine Durchschnittsmiete und Bewirtschaftungskosten veröffentlicht der Gutachterausschuss Hamburg nicht, nur Rechenmodelle mit Faktoren.

Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Hamburg auf Rang 4 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²). Beim Kaufpreisfaktor steht Hamburg auf Rang 10 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Stadtteilen von 200 € (Neuenfelde) bis 10.082 € (Hamburg-Altstadt).

Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Hamburg

Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Hamburg einen Kaufpreisfaktor von rund 22,1 (Auswertung „Mehrfamilienhaus, alle Verkäufe“). Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.

Eigentumswohnung Hamburg: Preise nach Baujahr

Nicht vermietete Eigentumswohnungen in mittlerer Lage kosteten in Hamburg 2025 je nach Baujahr zwischen 4.152 € und 7.530 € je Quadratmeter Wohnfläche.

Eigentumswohnungen nicht vermietet, mittlere Lage, Mittelwerte 2025. Über alle Wohnungen lag der Preis bei 6.345 € je m² (3.115 Verkäufe).

Bodenrichtwert Hamburg und Bauland für Mehrfamilienhäuser

Der Bodenrichtwert für Mehrfamilienhausgrundstücke in Hamburg liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 200 € und 55.385 € je Quadratmeter, im Mittel der 33.104 Baublöcke bei 708 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Hamburg.

Bodenrichtwerte für Mehrfamilienhausbebauung, baureifes Land, Stand 1. Januar 2026, ohne Sanierungsgebiete. Hamburg weist den Bodenrichtwert je Baublock aus, umgerechnet auf die Verhältnisse des Blocks. „Mittel“ ist der Median der Blöcke.

Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Hamburg. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.

Immobilienmarkt Hamburg: Verkäufe im Jahr 2025

• 510 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 1.820 Mio. €.
• 5.543 Eigentumswohnungen verkauft, Geldumsatz 2.769 Mio. €.

So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Hamburg

Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Einen einzelnen Liegenschaftszins für Mehrfamilienhäuser nennt der Gutachterausschuss Hamburg nicht, er ermittelt ihn über ein Modell mit Lage-, Alters- und Stadtteilfaktoren. Marktübliche Liegenschaftszinsen liegen meist unter dem Ansatz der Bank, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.

Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 63 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 126 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.

Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Hamburg

Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.

Immobilienpreise in der Nähe: Lübeck, Kiel, Bremerhaven.

Datenquellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Berichtszeitraum 2025), S. 22, 25, 26, 36, 39, 40 und 177, Verwendung unter Angabe der Quelle gestattet. Bodenrichtwerte: Freie und Hansestadt Hamburg, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Stichtag 1. Januar 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0). Mietenspiegel: Freie und Hansestadt Hamburg, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Pressemitteilung Mietenspiegel 2025 (9. Dezember 2025). Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.