Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Lübeck im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Wohnungen in Lübeck werden laut immowelt für rund 4.148 € je m² angeboten. Gezahlt wurden laut Gutachterausschuss im Mittel 3.679 € je m² für weiterverkaufte Eigentumswohnungen. Die Bank zieht davon im Beispiel mindestens 10 Prozent ab und setzt damit höchstens 3.310 € je m² an.
Angebotspreis: Schätzwert des Portals aus inserierten Wohnungen, kein gezahlter Preis. Kaufpreis: Wert aus tatsächlichen Kaufverträgen. Bankwert: Beispiel. Wohnungen bewertet die Bank im Vergleichswertverfahren, die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt dabei einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent (§ 19 Abs. 1 BelWertV). Jede Bank setzt darüber hinaus eigene Abschläge an. Quellen: immowelt.de, Immobilienpreise Lübeck, Stand 01.10.2026, abgerufen am 16.10.2026; Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, Grundstücksmarktübersicht 2025, S. 48.
Mehrfamilienhaus kaufen in Lübeck: Preise und Mieten
Für Mehrfamilienhäuser in Lübeck veröffentlicht der Gutachterausschuss keine Durchschnittswerte, die Seite stützt sich auf die Wohnungsdaten. Zum Vergleich: Der Mietspiegel nennt eine durchschnittliche Miete von 8,69 € je m² (Stand 01.05.2025). Eigentumswohnungen kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 3.679 und 6.956 € je m². Nach vermietet und bezugsfrei trennt der Gutachterausschuss nicht.
| Ertragsdaten 2025, ohne Innere Stadt | |
|---|---|
| Kaltmiete je m² | 12,35 € |
| Liegenschaftszinssatz | 6,34 % |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | 11,86 fach |
Je Spalte eine eigene Auswertung des Gutachterausschusses, Jahr und Bezug stehen im Spaltenkopf.
Beim Kaufpreisfaktor steht Lübeck auf Rang 63 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Lübeck
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Lübeck einen Kaufpreisfaktor von rund 11,9 (Auswertung „Ertragsdaten 2025, ohne Innere Stadt“). Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.
Eigentumswohnung Lübeck: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Lübeck kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 3.679 € und 6.956 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Teilmarkt | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| Weiterverkauf stadtweit, Mittelwert | 3.679 € | 723 |
| Erstverkauf stadtweit, Mittelwert | 6.956 € | 59 |
Preise je m² Wohnfläche laut Gutachterausschuss.
Bodenrichtwert Lübeck und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Einen stadtweiten Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss Lübeck nicht. Als Beispiele aus der Bodenrichtwertkarte zum 1. Januar 2026: Mehrfamilienhauszonen Hansestraße/Moislinger Allee 370 € je Quadratmeter und Kücknitz/Dummersdorf 210 €.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Schleswig-Holstein. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Lübeck: Verkäufe im Jahr 2025
- 128 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 109,5 Mio. €.
- Eigentumswohnungen im Weiterverkauf: 3.377 € je m² (2024), 3.679 € (2025) (Grundstücksmarktübersicht Lübeck 2025, S. 48).
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Lübeck
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Einen Liegenschaftszins für Mehrfamilienhäuser in Lübeck nennt der Gutachterausschuss nicht. Marktübliche Liegenschaftszinsen liegen meist unter dem Ansatz der Bank, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, 30 Jahre Restnutzungsdauer. Übrige Werte laut Quellenzeile.
| Kaufpreis (Jahresrohertrag × Rohertragsfaktor 11,86) | 1.054.591 € |
| Jahresrohertrag (600 m² × 12,35 € × 12) | 88.920 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 15,0 % (Mindestwert BelWertV) | 75.582 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 30 Jahren Restnutzungsdauer | 15,37 |
| + Bodenwert: ohne Ansatz, weil für Lübeck kein stadtweiter Mittelwert der Bodenrichtwerte vorliegt, nur einzelne Zonen | 0 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 1.161.881 € |
| Anteil am Kaufpreis | 110 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 843.673 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 73 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 110 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 73 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Lübeck
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Lübeck?
Einen stadtweiten Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss Lübeck nicht. Als Beispiele aus der Bodenrichtwertkarte zum 1. Januar 2026: Mehrfamilienhauszonen Hansestraße/Moislinger Allee 370 € je Quadratmeter und Kücknitz/Dummersdorf 210 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Schleswig-Holstein. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert eines Mehrfamilienhauses.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Lübeck üblich?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Lübeck einen Kaufpreisfaktor von rund 11,9 (Auswertung „Ertragsdaten 2025, ohne Innere Stadt“). Gemeint ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck (Geschäftsstelle beim LVermGeo SH), Stand: 17. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Lübeck?
Im Rechenbeispiel für Lübeck liegt der Ertragswert der Bank bei rund 110 Prozent des Kaufpreises, also nicht darunter. Eigenkapital braucht es dann vor allem für die Kaufnebenkosten. Wie viel eine Bank tatsächlich verlangt, legt sie nach eigener Prüfung fest. Stand: 17. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Lübeck?
Aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck (Geschäftsstelle beim LVermGeo SH) und weiteren amtlichen Quellen, die in der Quellenzeile stehen. Sie beruhen auf tatsächlichen Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 17. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Lübeck?
Einen Liegenschaftszins für Mehrfamilienhäuser in Lübeck nennt der Gutachterausschuss nicht. Marktübliche Liegenschaftszinsen liegen meist unter dem Ansatz der Bank, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 17. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Schwerin, Hamburg, Kiel.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Lübeck im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, Grundstücksmarktübersicht 2025 für die Hansestadt Lübeck (Veröffentlicht am 30.09.2026): Quellenangabe erforderlich (keine Formulierung vorgegeben), z. B. "Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, Grundstücksmarktübersicht 2025"; Hansestadt Lübeck, Pressemeldung "Mietspiegel 2025 ist ab sofort online abrufbar" (2026, Mietspiegel gültig ab 01.02.2026, Stichtag 01.05.2025). Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, VBORIS Schleswig-Holstein, Stichtag 1. Januar 2026. Ertragsdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, Liegenschaftszinssätze 2025 (30.06.2026), S. 1. Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.