Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Kiel im Blick?
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Mehrfamilienhaus kaufen in Kiel: Preise und Mieten
Für Mehrfamilienhäuser in Kiel nennt der Gutachterausschuss für 2025 einen Kaufpreis von 1.850 € je m² Wohnfläche (Mittel, 38 Verkäufe). Zum Vergleich: Der Mietspiegel nennt eine durchschnittliche Miete von 8,41 € je m² (Stand 01.10.2024). Eigentumswohnungen kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 2.500 und 5.700 € je m². Nach vermietet und bezugsfrei trennt der Gutachterausschuss nicht.
| Stadtweit (2025) | Nord-West (2025) | Süd-Ost (2025) | Ertrag Nord-West (2025) | Ertrag Süd-Ost (2025) | Liegenschaftszins, Modell 2013 bis 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | 1.850 € | 2.050 € | 1.600 € | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe |
| Kaltmiete je m² | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | 8,88 € | 8,20 € | 6,66 € |
| Liegenschaftszinssatz | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | 1,6 % |
| Restnutzungsdauer im Mittel | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | 31 Jahre |
| Durchschnittliche Größe | 570 m² | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | 595 m² |
| Ausgewertete Verkäufe | 38 | keine Angabe | 23 | 25 | 18 | 474 |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | keine Angabe | keine Angabe | keine Angabe | 19,5 fach | 15,9 fach | keine Angabe |
Je Spalte eine eigene Auswertung des Gutachterausschusses, Jahr und Bezug stehen im Spaltenkopf.
Unter den 66 Städten auf finanzplusimmo.de mit amtlichem Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser steht Kiel auf Rang 27 (Rang 1 ist der höchste Preis je m²).
Eigentumswohnung Kiel: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Kiel kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 2.500 € und 5.700 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Teilmarkt | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| Weiterverkauf Baujahr bis 1918 | 3.100 € | 62 |
| Weiterverkauf Baujahr 1919 bis 1949 | 2.950 € | 17 |
| Weiterverkauf Baujahr 1950 bis 1974 | 2.500 € | 205 |
| Weiterverkauf Baujahr 1975 bis 1989 | 2.600 € | 48 |
| Weiterverkauf Baujahr 1990 bis 2001 | 3.200 € | 24 |
| Weiterverkauf Baujahr 2002 bis 2022 | 4.600 € | 35 |
| Neubau | 5.700 € | 43 |
| nach Umwandlung | 3.450 € | 43 |
Preise je m² Wohnfläche laut Gutachterausschuss.
Bodenrichtwert Kiel und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Einen stadtweiten Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss Kiel nicht. Als Beispiele aus der Bodenrichtwertkarte zum 1. Januar 2026: Mehrfamilienhauszonen Olshausenstraße 730 € je Quadratmeter (GFZ 2,0), Johannesstraße 480 € und Augustenstraße 410 €.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Schleswig-Holstein. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Kiel: Verkäufe im Jahr 2025
- 105 Mehrfamilienhäuser verkauft, Geldumsatz 140,7 Mio. €.
- 1.017 Verkäufe von Wohnungseigentum, Geldumsatz 241,3 Mio. €.
- Weiterverkaufte Eigentumswohnungen: Durchschnittspreis 2025 rund plus 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr (Gutachterausschuss Kiel, Immobilienmarktbericht 2026, S. 20).
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Kiel
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Kiel einen Liegenschaftszins von 1,6 Prozent. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, 30 Jahre Restnutzungsdauer (der Gutachterausschuss nennt keinen Mittelwert). Übrige Werte laut Gutachterausschuss.
| Kaufpreis (Jahresrohertrag × Rohertragsfaktor 19,5) | 1.246.752 € |
| Jahresrohertrag (600 m² × 8,88 € × 12) | 63.936 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 15,0 % (Mindestwert BelWertV) | 54.346 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 30 Jahren Restnutzungsdauer | 15,37 |
| + Bodenwert: ohne Ansatz, weil für Kiel kein stadtweiter Mittelwert der Bodenrichtwerte vorliegt, nur einzelne Zonen | 0 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 835.425 € |
| Anteil am Kaufpreis | 67 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 997.402 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 119 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 67 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 119 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Kiel
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Kiel pro m²?
Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel kostete ein Mehrfamilienhaus in Kiel im Jahr 2025 rund 1.850 € je Quadratmeter Wohnfläche (Wert aus Kaufverträgen, 38 Verkäufe; Auswertung „Stadtweit (2025)“). Das ist kein Angebotspreis aus Inseraten. Einzelne Häuser weichen je nach Lage, Baujahr und Zustand deutlich davon ab. Stand: 17. Oktober 2026.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Kiel?
Einen stadtweiten Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss Kiel nicht. Als Beispiele aus der Bodenrichtwertkarte zum 1. Januar 2026: Mehrfamilienhauszonen Olshausenstraße 730 € je Quadratmeter (GFZ 2,0), Johannesstraße 480 € und Augustenstraße 410 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Schleswig-Holstein. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert eines Mehrfamilienhauses.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Kiel?
Im Rechenbeispiel für Kiel liegt der Ertragswert der Bank bei rund 67 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 119 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 33 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 17. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Kiel?
Aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel und weiteren amtlichen Quellen, die in der Quellenzeile stehen. Sie beruhen auf tatsächlichen Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 17. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Kiel?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Kiel einen Liegenschaftszins von 1,6 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 17. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Lübeck, Flensburg, Hamburg.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Kiel im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel, Immobilienmarktbericht 2026 zum Immobilienmarktgeschehen des Berichtsjahres 2025 in der Landeshauptstadt Kiel (Stand der Datenanalyse Juni 2026, Druck Juli 2026): Quellenangabe plus Belegexemplar an den Gutachterausschuss; nur nicht kommerziell; Landeshauptstadt Kiel (Dokumentation durch beauftragtes Institut), Dokumentation zum Kieler Mietspiegel 2025 (März 2025, Erhebungsstichtag 01.10.2024). Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel, Bodenrichtwertkarte, Stichtag 1. Januar 2026. Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.