Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Oldenburg im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Wohnungen in Oldenburg werden laut immowelt für rund 3.499 € je m² angeboten. Gezahlt wurden laut Gutachterausschuss im Median 2.820 € je m² für gebrauchte Eigentumswohnungen. Die Bank zieht davon im Beispiel mindestens 10 Prozent ab und setzt damit höchstens 2.530 € je m² an.
Angebotspreis: Schätzwert des Portals aus inserierten Wohnungen, kein gezahlter Preis. Kaufpreis: Wert aus tatsächlichen Kaufverträgen. Bankwert: Beispiel. Wohnungen bewertet die Bank im Vergleichswertverfahren, die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt dabei einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent (§ 19 Abs. 1 BelWertV). Jede Bank setzt darüber hinaus eigene Abschläge an. Quellen: immowelt.de, Immobilienpreise Oldenburg, Stand 01.10.2026, abgerufen am 16.10.2026; Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Mittlere Kaufpreise Eigentumswohnungen.
Mehrfamilienhaus kaufen in Oldenburg: Preise und Mieten
Für Mehrfamilienhäuser in Oldenburg nennt der Gutachterausschuss für 2025 einen Kaufpreis von 2.163 € je m² Wohnfläche (Median, 62 Verkäufe). Zum Vergleich: Der Mietspiegel nennt eine durchschnittliche Miete von 8,57 € je m² (Stand 01.01.2025). Eigentumswohnungen kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 2.460 und 4.750 € je m². Nach vermietet und bezugsfrei trennt der Gutachterausschuss nicht.
| Liegenschaftszins, Landesmodell | Rohertragsfaktor, Landesmodell | Kaufpreise 2025 | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | keine Angabe | keine Angabe | 2.163 € |
| Liegenschaftszinssatz | 2,6 % | keine Angabe | keine Angabe |
| Restnutzungsdauer im Mittel | 30 Jahre | keine Angabe | keine Angabe |
| Ausgewertete Verkäufe | keine Angabe | keine Angabe | 62 |
| Rohertragsfaktor (laut Gutachterausschuss) | keine Angabe | 19,9 fach | keine Angabe |
Je Spalte eine eigene Auswertung des Gutachterausschusses, Jahr und Bezug stehen im Spaltenkopf.
Beim Kaufpreisfaktor steht Oldenburg auf Rang 21 von 63 (Rang 1 ist der höchste Faktor). Beim Bodenrichtwert reicht der Median in den Gemarkungen von 340 € (Osternburg) bis 430 € (Oldenburg).
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Oldenburg
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Oldenburg einen Kaufpreisfaktor von rund 19,9 (Auswertung „Rohertragsfaktor, Landesmodell“). Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro und desto größer ist meist der Abstand zum Wert der Bank.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Den Wert hat der Gutachterausschuss aus seinen Kaufverträgen ermittelt, er ist keine eigene Rechnung.
Eigentumswohnung Oldenburg: Preise nach Baujahr
Eigentumswohnungen in Oldenburg kosteten je nach Baujahr und Teilmarkt zwischen 2.460 € und 4.750 € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Teilmarkt | Preis je m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| bis 1949 | 3.200 € | 21 |
| 1950 bis 1977 | 2.460 € | 181 |
| 1978 bis 1990 | 2.630 € | 86 |
| 1991 bis 2010 | 2.940 € | 176 |
| 2011 bis 2022 | 3.780 € | 74 |
| ab 2023 | 4.750 € | 110 |
Preise je m² Wohnfläche laut Gutachterausschuss.
Bodenrichtwert Oldenburg und Bauland für Mehrfamilienhäuser
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Oldenburg liegt zum 1. Januar 2026 zwischen 110 € und 700 € je Quadratmeter, im Mittel der 132 Richtwertzonen bei 380 €. „Im Mittel“ heißt hier: Median der Richtwertzonen, nicht ihr Durchschnitt. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Niedersachsen.
| Gemarkung | Zonen | von | bis | Mittel |
|---|---|---|---|---|
| Eversten | 47 | 110 € | 700 € | 380 € |
| Ohmstede | 33 | 180 € | 500 € | 360 € |
| Oldenburg | 21 | 320 € | 700 € | 430 € |
| Osternburg | 31 | 180 € | 550 € | 340 € |
Baureifes Wohnbauland, Stand 1. Januar 2026, ohne Außenbereich und Sanierungsgebiete. Je Zone gilt ein Wert, „Mittel“ ist der Median der Zonen.
Den genauen Bodenrichtwert für eine Adresse zeigt BORIS Niedersachsen. Die Bank braucht ihn für den Bodenwertanteil im Ertragswert, er bewegt den Beleihungswert aber weniger als die Miete.
Immobilienmarkt Oldenburg: Verkäufe im Jahr 2025
- 973 Verkäufe von Wohnungseigentum.
- Gebrauchte Eigentumswohnungen, Median: 2.570 € je m² (2024), 2.820 € (2025) (Grundstücksmarktdaten Niedersachsen 2026).
So rechnet die Bank ein Mehrfamilienhaus in Oldenburg
Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswert. Sie setzt dabei mindestens 15 Prozent Bewirtschaftungskosten an (§ 11 Abs. 2 BelWertV) und einen Kapitalisierungszins, der für Wohnen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Oldenburg einen Liegenschaftszins von 2,6 Prozent. Das liegt meist darunter, deshalb kommt die Bank fast immer auf einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis.
Beispielhaus, Annahmen ausgedacht: 600 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, 30 Jahre Restnutzungsdauer (der Gutachterausschuss nennt keinen Mittelwert). Übrige Werte laut Gutachterausschuss.
| Kaufpreis (600 m² × 2.163 €) | 1.297.800 € |
| Jahresrohertrag (Kaufpreis ÷ Rohertragsfaktor 19,9) | 65.216 € |
| minus Bewirtschaftungskosten 15,0 % (Mindestwert BelWertV) | 55.434 € Reinertrag |
| × Vervielfältiger bei 5,0 % und 30 Jahren Restnutzungsdauer | 15,37 |
| + Bodenwert 500 m² × 380 € (Bodenrichtwert Wohnbauland, Median der Zonen), abgezinst | 43.962 € |
| Ertragswert aus Sicht der Bank | 896.113 € |
| Anteil am Kaufpreis | 69 % |
| Darlehen 80 % des Kaufpreises | 1.038.240 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen durch Ertragswert) | 116 % |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Jede Bank setzt Zins, Abschläge und Bodenwert selbst fest, der Beleihungswert kann weiter darunter liegen.
Im Beispiel liegt der Ertragswert bei 69 Prozent des Kaufpreises. Bei 80 Prozent Finanzierung läge der Beleihungsauslauf damit bei rund 116 Prozent. Das heißt nicht, dass die Bank ablehnt. Es heißt, dass Eigenkapital, Zinsaufschlag oder eine andere Bank mit anderem Ansatz die Frage entscheiden.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Oldenburg
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Oldenburg?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Oldenburg zum 1. Januar 2026 zwischen 110 und 700 € je Quadratmeter, im Median der 132 Richtwertzonen bei 380 €. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt BORIS Niedersachsen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Oldenburg üblich?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Oldenburg einen Kaufpreisfaktor von rund 19,9 (Auswertung „Rohertragsfaktor, Landesmodell“). Gemeint ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto weniger Miete erhalten Sie je investiertem Euro. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg, Stand: 17. Oktober 2026.
Wie viel Eigenkapital erwartet die Bank für ein Mehrfamilienhaus in Oldenburg?
Im Rechenbeispiel für Oldenburg liegt der Ertragswert der Bank bei rund 69 Prozent des Kaufpreises, der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent Finanzierung bei rund 116 Prozent. Soll das Darlehen den Ertragswert nicht übersteigen, kämen rund 31 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten. Stand: 17. Oktober 2026, Rechnung auf dieser Seite.
Woher stammen die Zahlen für Oldenburg?
Aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg und weiteren amtlichen Quellen, die in der Quellenzeile stehen. Sie beruhen auf tatsächlichen Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen von Portalen. Stand der Daten auf dieser Seite: 17. Oktober 2026. Jede weitere Quelle, etwa für Bodenrichtwerte und Mieten, steht mit Fundstelle in der Quellenzeile am Ende der Seite.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Oldenburg?
Der Gutachterausschuss nennt für Mehrfamilienhäuser in Oldenburg einen Liegenschaftszins von 2,6 Prozent. Er zeigt, wie der Markt Mieten kapitalisiert: Je niedriger er ist, desto mehr zahlen Käufer für dieselbe Miete. Die Bank kapitalisiert mit 3,5 bis 5,5 Prozent vorsichtiger (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Stand: 17. Oktober 2026.
Begriffe auf dieser Seite: Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Ertragswert, Beleihungsauslauf, Kaufpreisfaktor. Ihr eigenes Objekt rechnen Sie mit dem Kapitalanlagerechner, wie die Finanzierung abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.
Immobilienpreise in der Nähe: Delmenhorst, Bremen, Bremerhaven.
Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in Oldenburg im Blick?
Wir rechnen Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, bevor Sie anfragen.
Datenquellen: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen / Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026 (Stichtag 01.01.2026; Kaufzeitraum 01.11.2020 bis 31.10.2025): © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen / Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Dashboard 7.7 Vergleichsfaktoren, Rohertragsfaktoren, Teilmarkt Mehrfamilienhäuser (Datenbasis 01.01.2026): © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen / Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Dashboard 4.3 Mittlere Kaufpreise, Eigentumswohnungen, Dashboard „ETW_Baujahrsklassen“ (Berichtsjahr 2025, Kaufdatum 01.11.2024 bis 31.10.2025): © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen / Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Dashboard 2.6 Transaktionszahlen, Umsatzverteilung (Berichtsjahr 2025, 01.11.2024 bis 31.10.2025): © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen, Beschreibung der Dashboards (2026): © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg, Grundstücksmarktdaten 2026, Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg, Zusätzliche regionale Auswertungen (Stand: 09.02.2026): © Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; Dokumentation Mietspiegel Oldenburg 2025, ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH für die Stadt Oldenburg (Erhebungsstichtag 01.01.2025, „am 1. Januar 2025“; Mietspiegel Oldenburg 2025, Fortschreibung, qualifiziert, gültig ab 11.10.2025 für zwei Jahre, Stadtseite: gilt seit 10.10.2025). Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg, Stichtag 1. Januar 2026, © GDI-NI. Werte ausgewählt und zusammengefasst, Rechenbeispiel: eigene Rechnung. Bankansatz: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 4, gesetze-im-internet.de.