Mietrechtsreform 2026 für Vermieter

Die Mietrechtsreform 2026 ist ein Gesetzentwurf der Bundesregierung, den der Bundestag noch nicht beschlossen hat. Am 14. Oktober 2026 hat der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz in seiner 57. Sitzung eine öffentliche Anhörung mit sieben Sachverständigen dazu abgehalten. Ein Beschluss des Ausschusses oder des Plenums ist auf den Seiten des Bundestags nicht verzeichnet.

Der Entwurf trägt den Titel „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“ und liegt als Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026 vor. Federführend ist im Bundestag der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz, im Ministerium das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Bis zur Verkündung gilt das bisherige Recht, und alles, was hier über neue Regeln steht, kann sich im weiteren Verfahren noch ändern.

Die Kurzzeitvermietung soll eine feste Obergrenze bekommen: Wohnraum für einen besonderen vorübergehenden Bedarf darf nach dem Entwurf für bis zu sechs Monate vermietet werden, mit einer Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate, wenn sich der längere Bedarf erst nach Mietbeginn ergibt. Heute spricht § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur von Wohnraum, der „zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet ist, ohne eine Frist zu nennen.

Für Vermieter ist das mehr als eine Formsache. Nur innerhalb dieser Ausnahme gelten Mietpreisbremse, Mieterhöhungsregeln und Kündigungsschutz nicht. Die Begründung des Entwurfs stellt klar, dass eine Frist von sechs Monaten allein nicht genügt: Der Mieter darf nicht vorhaben, seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft in der Wohnung zu begründen. Schließt sich nach Ablauf der Höchstfrist direkt ein weiterer Kurzzeitvertrag mit demselben Mieter an, fällt dieser nach der Begründung nicht mehr unter die Ausnahme.

Wer eine Wohnung mit Kurzzeitverträgen kalkuliert hat, sollte deshalb prüfen, ob das Konzept ohne Kettenverträge trägt. Die neue Fassung soll nach dem Entwurf nur für Mietverträge gelten, die nach dem Inkrafttreten geschlossen werden.

Der Möblierungszuschlag soll erstmals gesetzlich begrenzt und vor Vertragsschluss offengelegt werden. Nach dem neuen § 556d Abs. 1a BGB im Entwurf ist ein monatlicher Zuschlag angemessen, wenn er höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel bei Vertragsschluss beträgt.

Für voll ausgestattete Wohnungen gibt es eine Pauschale: Ein Zuschlag bis 10 Prozent der Miete, die für die unmöblierte Wohnung geschuldet wäre, gilt als angemessen, solange der Mieter nichts anderes beweist. Die Begründung rechnet das an einem Beispiel vor: Bei 1.000 Euro Nettokaltmiete wären das 100 Euro im Monat. Voll ausgestattet heißt dort, dass die Wohnung sofort dauerhaft bewohnbar ist, Geschirr und Besteck spielen keine Rolle. Für Teilmöblierung gibt es keine Pauschale, und was der örtliche Mietspiegel schon erfasst, etwa eine Einbauküche, zählt nicht zum Zuschlag.

Neu ist auch die Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1b BGB im Entwurf. Der Vermieter muss den Zuschlag vor der Vertragserklärung des Mieters unaufgefordert in Textform nennen. Tut er das nicht, gilt die Wohnung für die Mietpreisbremse als unmöbliert vermietet, nach einer Nachholung noch zwei Jahre lang. Beide Regeln betreffen die zulässige Miete bei Mietbeginn nach § 556d BGB, greifen also dort, wo das Land die Mietpreisbremse per Verordnung eingeführt hat.

Die Indexmiete soll in angespannten Märkten gekappt werden: Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, bleibt die Hälfte des darüber liegenden Teils bei der Mietanpassung unberücksichtigt. So steht es im neuen Abs. 4 von § 557b BGB im Entwurf. Die Begründung nennt das Beispiel: Bei 5 Prozent Inflation ist nur eine Erhöhung um 4 Prozent möglich.

Die Kappung gilt nicht automatisch überall. Sie greift nur in Gebieten, die die jeweilige Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt, und zwar für höchstens fünf Jahre je Verordnung. Die Grenze wird für jedes Jahr ab Mietbeginn oder letzter Erhöhung einzeln gerechnet. Wer längere Zeit nicht erhöht hat, wird laut Begründung nicht schlechter gestellt. Die Regel wirkt auch bei sinkendem Index, dann zugunsten des Vermieters.

Für bestehende Verträge gilt nach dem Entwurf nur die Kappung der Indexmiete, die übrigen Änderungen betreffen Neuverträge. Die Übergangsvorschrift im Einführungsgesetz zum BGB nennt für Verträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen wurden, ausdrücklich die alte Fassung von § 549, § 556d und § 556g BGB.

Bei der Indexmiete kommt es auf den Zugang der Änderungserklärung an. Fällt die Wohnung in dem Moment, in dem Ihre Erhöhungserklärung beim Mieter ankommt, unter eine Landesverordnung, gilt die Kappung, auch wenn der Vertrag Jahre alt ist. Erklärungen, die vorher zugegangen sind, bleiben beim alten Recht. Abweichende Vertragsklauseln zum Nachteil des Mieters wären nach der Begründung im Umfang der Abweichung unwirksam, die Indexvereinbarung im Übrigen bliebe bestehen.

Die Bank rechnet mit der Miete, die heute nachweisbar fließt, und nicht mit künftigen Steigerungen. Grundlage ist § 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV: Mieteinnahmen zählen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nur, soweit sie dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind, mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen bleiben außen vor.

Bei der Bewertung des Objekts kommt § 10 BelWertV dazu. Angesetzt wird nur der Ertrag, den das Objekt jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann, und liegt die nachhaltige Miete über der vertraglich vereinbarten, gilt im Regelfall die vereinbarte. Umlagen für Betriebskosten zählen nicht. Wie die Bank von der Nettokaltmiete zu der Miete kommt, die in die Haushaltsrechnung eingeht, steht im Beitrag Welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet.

Für die Reform heißt das: Die Tragfähigkeit Ihrer Finanzierung hängt an der Ist-Miete. Was sich durch den Entwurf verschiebt, sind die Mieten, die Sie für die Zeit nach der Zusage eingeplant haben, und die Frage, wie belastbar Kurzzeit- und Möblierungsmieten als Ertrag sind.

Für Ihre Kalkulation bedeutet die Kappung, dass eine Indexmiete in Jahren hoher Inflation langsamer steigt als die Preise. Bei der Bank ändert sich dadurch wenig, weil sie Indexsteigerungen ohnehin nicht im Voraus anrechnet. Betroffen ist Ihr eigener Plan: Wer Zinsbindungsende, Anschlussfinanzierung oder geplante Instandhaltung mit wachsenden Mieten gegenrechnet, sollte in Verordnungsgebieten mit der gekappten Kurve rechnen.

Ein Beispiel mit den Zahlen aus der Tabelle: Bei 1.000 Euro Nettokaltmiete und 5 Prozent Indexanstieg wären heute 50 Euro Erhöhung möglich, nach dem Entwurf im Verordnungsgebiet 40 Euro. Bei Inflation bis 3 Prozent bleibt alles wie bisher. Zu bedenken ist außerdem, dass während einer Indexmiete nach dem geltenden § 557b Abs. 2 BGB keine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB möglich ist. Die Entscheidung zwischen Index- und Vergleichsmiete wird damit bei Neuverträgen in angespannten Lagen neu zu rechnen sein. Wie die Bank aus Miete und Kaufpreis die Rendite liest, erklärt der Beitrag Kaufpreisfaktor und Mietrendite.

Für möblierte Wohnungen bringt der Entwurf vor allem eine klare Trennung zwischen Miete und Zuschlag, und genau diese Trennung braucht auch die Bank. Viele Banken setzen bei möblierter Vermietung eher die Miete einer vergleichbaren leeren Wohnung an, weil der Zuschlag an die Einrichtung gebunden ist und mit kürzeren Mietzeiten einhergeht. Ist der Zuschlag im Vertrag beziffert, lässt sich dieser Abzug genau rechnen, statt geschätzt zu werden.

Bei Kurzzeitmodellen kommt der Leerstand zwischen zwei Mietern hinzu. Wie die Bank solche Zeiten berücksichtigt, steht im Beitrag Leerstand und Mietausfall. Kaufen Sie eine Wohnung, deren Ertrag auf möblierter Kurzzeitvermietung beruht, sollten Sie die Rechnung zusätzlich mit einer unmöblierten Dauervermietung aufstellen. Trägt die Finanzierung auch dann, steht sie auf der sicheren Seite, falls die Reform so kommt wie im Entwurf.

Vermieter sollten jetzt ihre Bestandsverträge sortieren und neue Verträge so aufsetzen, dass sie mit dem Entwurf vereinbar wären, ohne dem Gesetz vorzugreifen. Der Text ist nicht beschlossen, und die Anhörung vom 14. Oktober 2026 kann noch zu Änderungen führen.

Die Mietrechtsreform 2026 ändert an der Art, wie die Bank Ihre Mieteinnahmen ansetzt, wenig, denn die Bank rechnet schon heute mit der nachhaltigen Ist-Miete. Sie verändert aber die Annahmen hinter Ihrer eigenen Kalkulation: gekappte Indexsprünge in Verordnungsgebieten, bezifferte Möblierungszuschläge und Kurzzeitverträge mit fester Obergrenze. Wie wir Kapitalanlagen auf dieser Grundlage finanzieren, lesen Sie auf der Seite Kapitalanlage finanzieren und im Beitrag Warum Banken Kapitalanlagen anders rechnen.