Hebeleffekt bei Immobilien

Der Hebeleffekt beschreibt, wie Fremdkapital die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital verändert: Wirft die Immobilie mehr ab, als der Kredit kostet, steigt die Eigenkapitalrendite, und zwar umso stärker, je mehr Sie finanzieren. In der Betriebswirtschaft heißt das Leverage-Effekt.

Der Gedanke dahinter ist schlicht. Die Miete fließt auf den gesamten Kaufpreis, also auch auf den Teil, den die Bank bezahlt hat. Bleibt nach den Kreditkosten etwas übrig, gehört dieser Überschuss Ihnen. Er verteilt sich dann auf ein kleines Eigenkapital, und genau daraus entsteht die höhere Rendite.

Für Kapitalanleger ist der Hebel deshalb der eigentliche Grund, überhaupt zu finanzieren, obwohl Geld auf dem Konto liegt. Wer bar kauft, bekommt die Rendite der Immobilie. Wer finanziert, bekommt die Rendite der Immobilie plus oder minus den Hebel.

Gerechnet wird mit einer einzigen Formel: Die Eigenkapitalrendite ergibt sich aus der Gesamtkapitalrendite plus dem Abstand zwischen Gesamtkapitalrendite und Fremdkapitalkosten, multipliziert mit dem Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital.

Die Gesamtkapitalrendite ist das, was die Immobilie nach laufenden Kosten auf den gesamten Einsatz abwirft, also Reinertrag geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Wie Sie von der Bruttomiete zu dieser Zahl kommen, zeigt der Beitrag zu Kaufpreisfaktor und Mietrendite. Die Fremdkapitalkosten sind die Zinsen Ihres Darlehens, bezogen auf die Darlehenssumme.

Der Faktor Fremdkapital durch Eigenkapital ist der Hebel selbst. Bei 75 Prozent Fremdkapital und 25 Prozent Eigenkapital beträgt er 3. Jeder Prozentpunkt, um den die Immobilie mehr abwirft als der Kredit kostet, erhöht Ihre Eigenkapitalrendite dann um 3 Prozentpunkte. Jeder Prozentpunkt darunter senkt sie um genauso viel.

Der Hebel verstärkt nur, er bewertet nicht: Dieselbe Multiplikation, die einen kleinen Überschuss zu einer hohen Eigenkapitalrendite macht, macht aus einer kleinen Lücke einen spürbaren Verlust.

Drei Situationen kippen das Verhältnis in der Praxis am häufigsten. Erstens die Anschlussfinanzierung: Am Ende der Zinsbindung werden die Fremdkapitalkosten neu festgelegt, die Miete aber nicht im selben Zug. Zweitens Leerstand oder Mietausfall, der den Reinertrag senkt, während die Rate weiterläuft. Drittens eine größere Instandhaltung, etwa am Dach oder an der Heizung, die in keiner Renditerechnung stand.

Je höher der Hebel, desto weniger Spielraum bleibt. Bei einem Faktor von 3 schluckt eine Lücke von einem Prozentpunkt drei Prozentpunkte Eigenkapitalrendite. Bei einem Faktor von 10 sind es zehn. Wie die Bank Leerstand ansetzt, steht im Beitrag zu Leerstand und Mietausfall.

Eine Modellrechnung zeigt vor allem, wie schnell der Hebel wächst, wenn das Eigenkapital sinkt. Die folgenden Zahlen sind frei gewählte Modellannahmen und keine Zusage: eine vermietete Wohnung in Rheinland-Pfalz zu 400.000 Euro Kaufpreis, 5 Prozent Grunderwerbsteuer, angenommene 2 Prozent für Notar und Grundbuch, kein Makler. Das ergibt einen Gesamtaufwand von 428.000 Euro. Für den Beleihungswert nehmen wir 90 Prozent des Kaufpreises an, also 360.000 Euro.

Variante B hat rund den sechsfachen Hebel von Variante A, und damit die sechsfache Schwankung: Liegt die Gesamtkapitalrendite einen Prozentpunkt über den Fremdkapitalkosten, gewinnt Variante B gut 14 Prozentpunkte Eigenkapitalrendite, Variante A gut 2. Liegt sie einen Prozentpunkt darunter, verliert Variante B dieselben 14 Prozentpunkte.

Für die Bank sind es zwei verschiedene Finanzierungen. Variante A liegt über der Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswerts, die § 14 PfandBG für die Deckung von Pfandbriefen setzt, aber in einem Bereich, den viele Häuser regulär finanzieren. Variante B liegt über dem Beleihungswert. Das finanziert nur ein Teil der Banken, mit Aufschlag und mit höheren Anforderungen an Einkommen und Bonität. Warum der Beleihungsauslauf den Preis bestimmt, erklärt der Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Damit verschiebt sich der Hebel noch einmal. Mit steigendem Beleihungsauslauf steigen in der Regel auch die Fremdkapitalkosten, der Abstand zur Gesamtkapitalrendite schrumpft. Ein Teil des zusätzlichen Hebels wird so vom Aufschlag wieder aufgezehrt.

Die Bank begrenzt den Hebel an zwei Stellen: über die Sicherheit, also den Beleihungswert, und über die Kapitaldienstfähigkeit, also die Frage, ob Ihr Einkommen die Rate auch ohne Mieter trägt.

Bei der Sicherheit rechnet die Bank nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit einem vorsichtigen, dauerhaft erzielbaren Wert. Bei der Kapitaldienstfähigkeit setzt sie die Miete nur zum Teil an, zieht Bewirtschaftungskosten ab und rechnet die Rate häufig mit einem Zinssatz über dem heutigen Angebot. Wie das im Einzelnen aussieht, beschreibt der Beitrag Warum Banken Kapitalanlagen anders rechnen.

Eine Grenze setzt zusätzlich das Gesetz. Nach § 505b Abs. 2 BGB darf die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht hauptsächlich darauf beruhen, dass der Wert der Wohnimmobilie steigt. Ausgenommen sind nur Darlehen zum Bau oder zur Renovierung. Eine Hebelrechnung, die sich erst über künftige Preissteigerungen rechnet, trägt bei der Bank also nicht.

Steuern verstärken den Hebel in der Regel: Bei einer vermieteten Immobilie sind Schuldzinsen Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG und mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Ein Teil der Fremdkapitalkosten trägt damit der Fiskus, die Kosten nach Steuern liegen unter den Kosten vor Steuern. Wie stark das wirkt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Die Tilgung dagegen ist steuerlich keine Ausgabe. Für Ihre Situation klären Sie das bitte mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie die Eigenkapitalquote festlegen.

Ein hoher Hebel lohnt sich, wenn der Abstand zwischen Rendite und Finanzierungskosten stabil ist und Ihr Einkommen auch dann trägt, wenn dieser Abstand eine Zeit lang negativ wird.

Das ist eher der Fall bei einer langen Zinsbindung, die die Fremdkapitalkosten über Jahre festschreibt, bei einer Immobilie mit belastbarer, marktgerechter Miete und bei einer Reserve, die einen Leerstand oder eine Reparatur abfängt, ohne dass Sie nachschießen müssen. Wie Bindung und Tilgung zusammenspielen, zeigt der Beitrag zu Zinsbindung und Tilgung beim Mehrfamilienhaus.

Weniger geeignet ist ein hoher Hebel, wenn die Miete schon heute über dem Markt liegt, wenn größere Instandhaltung absehbar ist oder wenn die Zinsbindung kurz ist. Dann ruht die ganze Rechnung auf Annahmen, die sich gegen Sie drehen können.

Gehen Sie den Hebel mit zwei Rechnungen an, nicht mit einer: einer für den Fall, dass alles läuft, und einer für den Fall, dass die Rendite unter die Finanzierungskosten fällt.

Trägt die zweite Rechnung aus Ihrem Einkommen und Ihrer Reserve, ist der Hebel eine bewusste Entscheidung. Trägt sie nicht, ist weniger Fremdkapital oder ein anderes Objekt die bessere Wahl. Wie sich eine Kapitalanlage mit wenig oder ohne Eigenkapital finanzieren lässt, beschreiben die Seite Kapitalanlage finanzieren und der Beitrag Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital finanzieren. Mit welchem Eigenkapital und zu welcher Kondition Ihre Immobilie konkret trägt, rechnen wir im Gespräch mit echten Angeboten.