Immobilie kaufen in der Region Vallendar

Ein Haus kostet in der Region Vallendar im Schnitt 460.200 Euro, eine Wohnung 2.480 Euro je Quadratmeter. Die Kaltmiete liegt im Mittel bei 9,70 Euro je Quadratmeter. Das sind die Kernwerte, an denen Sie ein Angebot zuerst messen sollten, bevor es um Lage, Zustand oder Ausblick geht.

Grundlage ist der Immobilienmarktbericht 2026 der Sparkasse Koblenz, Kapitel 7.0, mit Datenstichtag 01.03.2026. Der Bericht fasst Niederwerth, Urbar, Vallendar und Weitersburg zu einem gemeinsamen Teilmarkt zusammen. Im Inhaltsverzeichnis stehen die vier Orte zwar als 7.1 bis 7.4, eigene Tabellen bekommen sie aber nicht. Alle Zahlen in diesem Beitrag gelten deshalb für die Region als Ganzes. Wer nur auf der Rheininsel Niederwerth oder nur auf den Höhen um Weitersburg sucht, liest sie als Mischwert.

Die größte Gruppe am Markt sind Wohnungen zwischen 40 und 80 Quadratmetern, und sie kosten im Schnitt 156.200 Euro bei 63 Quadratmetern. Der Quadratmeterpreis schwankt über die Größenklassen kaum: Er liegt zwischen 2.330 und 2.530 Euro. Bei der Miete ist das Bild anders. Je kleiner die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis, von 9,20 Euro bei großen Wohnungen bis 10,75 Euro bei Apartments unter 40 Quadratmetern.

Für Kapitalanleger ist diese Kombination der interessante Punkt. Kleine und mittlere Wohnungen kosten je Quadratmeter nicht mehr als große, bringen aber mehr Miete je Quadratmeter. Ein Vorbehalt gilt für die kleinste Klasse: Die Sparkasse nimmt Wohnungen unter 40 Quadratmetern aus ihrer Gesamtbetrachtung heraus, weil möblierte Mini-Apartments den Markt verzerren würden.

Die Wohnlage entscheidet in der Region Vallendar stärker über den Preis als die Größe. Eine Wohnung in mittlerer Lage kostet zwischen 1.180 und 2.140 Euro je Quadratmeter, in Top-Lage zwischen 3.410 und 4.160 Euro. Eine einfache Wohnlage weist der Bericht für keinen der vier Orte aus.

Die Einstufung stammt aus der Wohnlagenkarte des IIB Instituts. Welche Straße in welche Klasse fällt, zeigt die Karte im Bericht, nicht dieser Beitrag. Prüfen Sie die Adresse deshalb vor dem Besichtigungstermin, denn ein Angebot über 3.000 Euro je Quadratmeter ist in guter Lage am oberen Rand, in sehr guter Lage dagegen im unteren Bereich.

Je jünger das Gebäude und je besser der Zustand, desto höher liegt der Preis, und der Abstand innerhalb einer Baujahresklasse ist oft größer als zwischen den Klassen. Eine Wohnung aus der Zeit bis 1970 kostet unsaniert ab 1.470 Euro je Quadratmeter, saniert bis 2.830 Euro. In der jüngsten Klasse bis 2020 reicht die Spanne von 2.270 bis 4.160 Euro.

Für die Finanzierung heißt das: Ein niedriger Preis in einer alten Baujahresklasse ist nur dann günstig, wenn die Sanierungskosten mitgerechnet sind. Die Bank fragt nach Rechnungen und Nachweisen, und eine belegte Sanierung verschiebt das Objekt im Gutachten an den oberen Rand seiner Klasse.

Die Kaufpreise sind in den letzten zwölf Monaten gesunken, die Mieten gestiegen. Laut Sparkasse Koblenz gaben Wohnungen um 7,5 Prozent nach, Häuser um 1,7 Prozent, während die Mieten um 1,6 Prozent zulegten. Die Mietrendite steht dadurch bei 4,7 Prozent und liegt 0,4 Prozentpunkte über dem Vorjahr.

Im längeren Verlauf ist der Rückgang eine Korrektur nach einem steilen Anstieg. Die Quartalskurve des Berichts zeigt für Wohnungen 2.230 Euro je Quadratmeter um 2019, 2.630 Euro um 2021 und um 2023 noch 2.850 Euro, nachdem die Kurve kurz davor ihren Höchststand erreicht hatte. Aktuell steht die Kurve bei 2.500 Euro. Bei Häusern verzeichnet die Kurve 2.090 Euro je Quadratmeter um 2020, 2.490 Euro um 2022 und 2.480 Euro um 2024, aktuell sind es 2.350 Euro. Die Mieten kletterten in derselben Zeit fast ohne Unterbrechung von 8,15 Euro auf 9,65 Euro je Quadratmeter.

Der Bericht weist außerdem aus, wie viel Wohnfläche sich ein Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen leisten kann: in der Region Vallendar 155 Quadratmeter bei Wohnungen und 180 Quadratmeter bei Häusern. Für den Landkreis Mayen-Koblenz nennt er 143 und 170 Quadratmeter.

Der Bericht beziffert den Einfluss der Hochschulen nicht, er zeigt aber eine stabile Mietseite. Vallendar ist Sitz der WHU Otto Beisheim School of Management, dazu liegt die Region am Rhein zwischen Koblenz und Bendorf. Studierendenzahlen oder eine eigene Auswertung für studentisches Wohnen enthält der Marktbericht nicht, und wir ergänzen auch keine.

Was sich aus den Zahlen ablesen lässt: Kleine Wohnungen erzielen mit 10,75 Euro je Quadratmeter die höchste Miete aller Größenklassen, und die Mieten sind gestiegen, während die Kaufpreise gefallen sind. Das passt zu einem kleinen Markt, in dem Mietwohnungen gefragt bleiben. Ob die Hochschule dafür der Grund ist, belegt der Bericht nicht. Für Ihre Kalkulation zählt ohnehin die Miete, die das konkrete Objekt nachweislich bringt.

Wohnungen sind in der Region Vallendar günstiger als im Koblenzer Durchschnitt, Häuser dagegen teurer. Beide Werte stammen aus demselben Bericht der Sparkasse Koblenz mit Stichtag 01.03.2026 und sind deshalb direkt vergleichbar.

Der Unterschied bei der Mietrendite erklärt sich aus dem Verhältnis von Miete zu Kaufpreis: In Koblenz ist die Miete höher, der Kaufpreis aber deutlich höher. Wer im rechtsrheinischen Umland weitersucht, findet die Nachbarorte in unseren Beiträgen zu Bendorf und zu Koblenz-Asterstein. Einen Überblick über alle Koblenzer Teilmärkte gibt der Vergleich der Koblenzer Stadtteile.

Eine Wohnung zum Durchschnittspreis von 156.200 Euro braucht bei 30.000 Euro Eigenkapital ein Darlehen von rund 137.100 Euro. Die Rechnung arbeitet mit genannten Annahmen und ist eine Modellrechnung, keine Zusage.

Angenommen: Kaufpreis 156.200 Euro, der Durchschnitt der Klasse 40 bis 80 Quadratmeter. Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landesgesetz, Notar und Grundbuch 2,0 Prozent, keine Maklerprovision. Die Durchschnittsmiete dieser Klasse liegt laut Bericht bei 640 Euro kalt im Monat, also 7.680 Euro im Jahr. Mehr zu den Nebenkosten steht im Beitrag zu den Kaufnebenkosten.

Die Bank prüft zwei Dinge: ob das Objekt dauerhaft werthaltig ist und ob die Miete Ihre Rechnung trägt. Den Wert ermittelt sie als Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, der kurzfristige Preisausschläge bewusst ausklammert. Die Miete setzt sie nur teilweise als Einnahme an. Wie viel davon zählt, steht im Beitrag welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet.

Steuerlich können Sie bei einer vermieteten Wohnung den Gebäudeanteil über die Absetzung für Abnutzung nach § 7 EStG abschreiben. Welcher Satz für Ihr Objekt gilt und wie sich das auf Ihre Steuer auswirkt, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater. Bei Grundstücken am Ufer und auf Niederwerth kommt die Hochwasserfrage hinzu: Liegt das Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet, gelten nach § 76 WHG besondere Regeln, und die Bank fragt nach dem Schutz gegen Elementarschäden.

Wenn Sie in der Region Vallendar eine Wohnung zum Vermieten kaufen wollen, klären wir den Rahmen auf unserer Seite zur Kapitalanlagefinanzierung. Für ein selbst genutztes Haus ist die Seite zur Baufinanzierung in Koblenz und Umgebung der richtige Einstieg. Bringen Sie das Exposé, die Adresse und, wenn vorhanden, den Mietvertrag mit. Dann rechnen wir Darlehen, Rate und Beleihungsauslauf für Ihr konkretes Objekt.