Wohn-Riester beim Immobilienkauf

Wohn-Riester heißt, dass Sie gefördertes Altersvorsorgekapital in eine selbst genutzte Immobilie stecken, statt es bis zur Rente im Vertrag zu lassen. Das geht auf zwei Wegen: Sie entnehmen das Guthaben beim Kauf als Eigenkapital, oder Sie setzen es zur Tilgung des Darlehens ein, mit dem Sie den Kauf finanziert haben. Das Gesetz spricht von der Eigenheimrente.

Die Grundlage ist § 92a EStG. Er beschreibt, wofür der sogenannte Altersvorsorge-Eigenheimbetrag eingesetzt werden darf: für die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung, für die Tilgung eines Darlehens, das dafür aufgenommen wurde, für Pflichtanteile an einer Wohnungsgenossenschaft und unter Bedingungen für einen barrierereduzierenden Umbau oder eine energetische Sanierung.

Der Preis der Förderung ist die spätere Besteuerung. Weil Beiträge und Zulagen in der Ansparphase gefördert wurden, wird das in die Immobilie geflossene Kapital im Ruhestand nachgelagert versteuert. Welche anderen Förderwege es beim Kauf gibt, ordnet der Beitrag Welche Förderung es beim Immobilienkauf gibt ein.

Es gibt drei übliche Wege, und sie wirken an verschiedenen Stellen der Finanzierung. Die Übersicht zeigt, wann welcher Weg passt und was die Bank daraus macht.

Die Bank rechnet Riester-Guthaben an, sobald feststeht, dass es rechtzeitig zum Kauf fließt, im Zweifel erst mit dem Eingang auf Ihrem Konto. Ein Guthaben im Vertrag ist noch kein verfügbares Eigenkapital, weil vor der Auszahlung ein Verfahren läuft.

Das Verfahren regelt § 92b EStG: Sie beantragen die Verwendung bei der Zentralen Stelle, die den möglichen Betrag bescheinigt. Erst danach zahlt der Anbieter aus. Das braucht Zeit, und die fehlt oft, wenn der Notartermin schon steht. Planen Sie den Antrag deshalb früh, idealerweise bevor Sie die Finanzierungsanfrage stellen.

Für den Nachweis gegenüber der Bank gilt dasselbe wie bei anderem Eigenkapital: ein Beleg über Höhe und Verfügbarkeit, später der Kontoauszug mit dem Eingang. Welche Belege Banken allgemein für Eigenkapital verlangen, steht im Beitrag zum Eigenkapital-Nachweis. Bei einem Riester-Bausparvertrag zählt wie bei jedem Bausparvertrag nur das Guthaben, nicht das spätere Bauspardarlehen, siehe Bausparvertrag als Eigenkapital.

Im Ruhestand wird das Wohnförderkonto nachgelagert besteuert, also das, was Sie entnommen oder gefördert getilgt haben, zuzüglich einer jährlichen Erhöhung. Der Anbieter führt dieses Konto als Merkposten. Echtes Geld liegt dort nicht, es dient nur als Grundlage für die spätere Steuer.

Nach § 92a Abs. 2 EStG erhöht sich der Stand bis zum Beginn der Auszahlungsphase jedes Jahr um 2 Prozent. Die Auszahlungsphase beginnt zu einem vereinbarten Zeitpunkt zwischen dem 60. und dem 68. Lebensjahr, ohne Vereinbarung mit dem 67. Ab dann wird das Wohnförderkonto nach bisherigem Recht über Jahre verteilt besteuert, oder Sie lassen es auf einmal besteuern. Die steuerliche Behandlung steht in § 22 Nr. 5 EStG.

Welche Variante für Sie günstiger ist, hängt von Ihrem Einkommen im Ruhestand ab. Das ist eine Steuerfrage und gehört zu Ihrem Steuerberater, nicht in die Finanzierungsberatung.

Geben Sie die Selbstnutzung auf, wird das Wohnförderkonto grundsätzlich aufgelöst und der Stand auf einmal besteuert. Das regelt § 92a Abs. 3 EStG. Die Aufgabe müssen Sie dem Anbieter mitteilen, auch wenn Sie nur ausziehen und das Eigentum behalten.

Das Gesetz kennt Ausnahmen. Die wichtigsten sind die Reinvestition in eine andere selbst genutzte Wohnung innerhalb bestimmter Fristen und die Wiederaufnahme der Selbstnutzung innerhalb von fünf Jahren. Daneben gibt es Regeln für Scheidung, Krankheit und Pflege sowie für einen beruflich bedingten Umzug.

Wer schon beim Kauf weiß, dass er die Immobilie in einigen Jahren vermieten will, sollte Wohn-Riester deshalb gut überlegen. Die Förderung passt am besten zu einem Zuhause, in dem Sie alt werden wollen.

Das Altersvorsorgereformgesetz behält die Eigenheimrente bei und ändert ab 2027 einige Einzelheiten. Es ist im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 156 verkündet, wesentliche Teile gelten ab dem 1. Januar 2027.

Nach den Fragen und Antworten des Bundesfinanzministeriums gilt künftig Folgendes:

Ob Wohn-Riester in Ihre Finanzierung gehört, entscheidet sich an drei Fragen: Reicht die Zeit für den Antrag bis zum Kauf, wie verändert die Entnahme Eigenkapital und Beleihungsauslauf, und passt die spätere Besteuerung zu Ihrer Planung im Ruhestand. Die ersten beiden klären wir im Gespräch, die dritte mit Ihrem Steuerberater.

Bringen Sie dazu die letzte Jahresmitteilung Ihres Riester-Anbieters mit. Wie viel Eigenkapital eine Bank grundsätzlich erwartet, steht im Beitrag zum Eigenkapital, den Weg zur Zusage auf der Seite zur Baufinanzierung.