Grundstücksfinanzierung ohne Eigenkapital

Ja, aber meist nur als Teil einer Gesamtfinanzierung mit dem Hausbau. Ein reiner Grundstückskredit ohne eigenes Geld ist bei Banken die Ausnahme. Ein gesetzliches Mindesteigenkapital gibt es zwar nicht: § 505b BGB verlangt von der Bank eine Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit, keinen bestimmten Eigenanteil. Die Hürde entsteht an anderer Stelle, nämlich bei der Frage, was das Grundstück als Sicherheit wert ist.

Bei einer Wohnung oder einem Haus sichert die Bank ihr Darlehen mit einem Objekt, das bewohnt oder vermietet werden kann. Beim unbebauten Grundstück sichert sie es mit Boden, auf dem bisher nichts steht. Je nachdem, ob und wann dort gebaut wird, bewertet sie diese Sicherheit sehr unterschiedlich. Wie Vollfinanzierungen bei Bestandsimmobilien funktionieren, erklärt der Beitrag Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Hier geht es um die Besonderheiten beim Bauland.

Weil die Bank bei Bauland nur das ansetzen darf, was rechtlich gesichert ist. Für Banken, die nach der Beleihungswertermittlungsverordnung bewerten, schreibt § 20 BelWertV vor, dass nur gesichertes Bebauungsrecht berücksichtigt werden darf. Im Gutachten muss die Bank außerdem zu Bebauungsrecht, Erschließung und Altlasten Stellung nehmen und den künftigen Bedarf an Baugrundstücken prüfen.

Dazu kommt § 15 Abs. 2 BelWertV: Der Bodenwert wird nach Quadratmetern angesetzt, und es darf keine höherwertige Nutzung als die zulässige zugrunde gelegt werden. Hofft der Verkäufer darauf, dass eine Wiese irgendwann Bauland wird, zahlt die Bank diese Hoffnung nicht mit. Was Sie für die Aussicht auf Baurecht bezahlen, müssen Sie aus eigenem Geld aufbringen.

Der dritte Grund liegt in der Refinanzierung. Nach § 14 PfandBG dürfen Hypotheken nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts in die Pfandbriefdeckung. Alles darüber muss die Bank anders refinanzieren. Bei einem Grundstück mit vorsichtig angesetztem Wert ist dieser Teil schnell erreicht, und jeder Euro darüber ist für die Bank teurer und riskanter.

Zusammen mit dem Haus sind die Chancen auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital deutlich besser. Bei einer Gesamtfinanzierung bewertet die Bank das fertige Objekt: Bodenwert und Wert des geplanten Hauses zusammen. Das Darlehen wird dann in Etappen ausgezahlt, zuerst der Kaufpreis des Grundstücks, danach die Raten an die Baufirma nach Baufortschritt.

Kaufen Sie das Grundstück dagegen als Vorrat, ohne dass ein Bau in Sicht ist, sieht die Bank nur den Boden. Ein solches Grundstück bringt weder Miete noch Wohnwert, und die Bank kann nicht absehen, wann es das tut. Viele Banken finanzieren in diesem Fall nur einen Teil des Kaufpreises oder gar nicht.

Neben den üblichen Erwerbskosten fallen beim Grundstück Posten an, die es beim Kauf einer fertigen Wohnung nicht gibt. Die Grunderwerbsteuer legen die Länder nach § 11 GrEStG selbst fest, in Rheinland-Pfalz beträgt sie 5,0 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar und Grundbuch. Eine Übersicht der üblichen Posten steht im Beitrag Kaufnebenkosten.

Speziell beim Grundstück kommen Erschließungsbeiträge hinzu, wenn die Erschließung noch nicht abgerechnet ist. Die Gemeinden erheben sie nach § 127 BauGB für Straßen, Wege und ähnliche Anlagen. Fragen Sie vor dem Kauf schriftlich bei der Gemeinde nach, ob Beiträge offen sind und ob der Kaufpreis sie bereits enthält. Je nach Lage kommen Vermessung, ein Bodengutachten und Hausanschlüsse dazu.

Beim Makler gilt eine Besonderheit. Die Regeln der §§ 656a ff. BGB, nach denen Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen, gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim unbebauten Grundstück ist die Provision frei verhandelbar und kann ganz beim Käufer liegen. Mehr dazu im Beitrag Maklerprovision und Bestellerprinzip.

Die folgende Rechnung ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen und keine Zusage einer Bank. Angenommen ist ein erschlossener Bauplatz für 120.000 Euro in Rheinland-Pfalz und ein Einfamilienhaus für 380.000 Euro. Für Baunebenkosten wie Hausanschlüsse, Vermessung und Außenanlagen sind 20.000 Euro angesetzt, für Notar und Grundbuch 2 Prozent des Grundstückspreises. Als Beleihungswert nimmt das Modell 90 Prozent der Grundstücks- und Baukosten an. Jede Bank setzt hier ihren eigenen Wert an.

Ohne Eigenkapital liegt der Beleihungsauslauf in beiden Fällen über 100 Prozent, beim Grundstück allein aber höher. Das liegt daran, dass die Nebenkosten beim kleinen Betrag stärker ins Gewicht fallen und dem Boden kein Hauswert gegenübersteht. In der Praxis setzen Banken einen Bauplatz ohne Bauabsicht oft noch vorsichtiger an als im Modell.

Der Hebel liegt deshalb weniger beim Grundstück als bei der Planung. Wer Grundstück und Haus zusammen anfragt, gibt der Bank eine größere Sicherheit und eine klare Verwendung. Wie der Beleihungswert entsteht und warum er unter dem Kaufpreis liegt, erklärt der Beitrag Beleihungswert berechnen.

Beim Bauplatz von der Gemeinde prüft die Bank zusätzlich die Auflagen im Kaufvertrag. Gemeinden verkaufen Bauplätze häufig mit einer Bauverpflichtung, also der Pflicht, innerhalb einer bestimmten Frist zu bauen. Zur Absicherung lassen sie sich ein Wiederkaufsrecht einräumen, das mit einer Vormerkung im Grundbuch steht.

Steht dieses Recht vor der Grundschuld der Bank, sichert die Grundschuld schlechter: Kauft die Gemeinde zurück, kann die Grundschuld gefährdet sein. Banken verlangen deshalb in der Regel, dass die Gemeinde im Rang hinter die Grundschuld zurücktritt oder ihr ausdrücklich zustimmt. Klären Sie das, bevor Sie den Notartermin vereinbaren, denn ohne diese Erklärung zahlt die Bank nicht aus.

Achten Sie auch auf Baulasten, die im Baulastenverzeichnis und nicht im Grundbuch stehen. Was sie bedeuten und wie Banken damit umgehen, steht im Beitrag Baulast.

Fehlendes Eigenkapital ersetzt vor allem ein stabiler Überschuss in der Haushaltsrechnung. Je höher der Beleihungsauslauf, desto genauer schaut die Bank auf Einkommen, laufende Kredite und das, was am Monatsende übrig bleibt. Daneben gibt es Bausteine, die das Darlehen kleiner machen oder die Sicherheit verbessern.

Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie den Bauplatz reservieren oder den Notartermin zusagen. Ein Grundstückskaufvertrag lässt sich nicht rückgängig machen, weil die Bank nachträglich nicht mitgeht. Gerade ohne Eigenkapital hängt die Zusage an Unterlagen, die Sie früh beschaffen sollten.

Ob Ihr Bauplatz ohne Eigenkapital finanzierbar ist, hängt von Baurecht, Bauzeitplan und Ihrer Haushaltsrechnung ab. Im Gespräch rechnen wir Grundstück und Haus gemeinsam durch und fragen bei den Banken an, die Gesamtfinanzierungen in Ihrer Lage begleiten. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung.