Maklerprovision beim Kauf: wer zahlt was

Wer die Maklerprovision zahlt, entscheidet in erster Linie der Auftrag: Zahlen muss, wer mit dem Makler einen Vertrag geschlossen hat. Kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, setzt das Gesetz dieser Freiheit aber eine Grenze. Sie zahlen höchstens so viel wie der Verkäufer, also höchstens die Hälfte der gesamten Provision.

Diese Grenze gilt seit dem 23. Dezember 2020 und steht in §§ 656a bis 656d BGB. Vorher war es in vielen Regionen üblich, dass der Käufer die gesamte Provision trug, obwohl der Makler vom Verkäufer beauftragt war. Das ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seitdem ausgeschlossen.

Die Höhe der Provision legt das Gesetz dagegen nicht fest. Sie ist Verhandlungssache zwischen Makler und Auftraggeber und unterscheidet sich je nach Region und Objekt. Geregelt ist nur, wie sie zwischen den Parteien verteilt werden darf.

Nein, das Bestellerprinzip gilt nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG darf ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt verlangen, es sei denn, er holt den Auftrag des Vermieters ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Suchenden ein. In der Praxis zahlt bei der Miete also fast immer der Vermieter.

Beim Kauf gibt es dieses Prinzip nicht. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich, dass beide Seiten zahlen, verlangt aber Gleichbehandlung. Wer von einem „Bestellerprinzip beim Kauf“ liest, meint meist diese Teilungsregel. Die folgende Tabelle trennt die Fälle.

Ist der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, müssen sich beide nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichten. Ein Vertrag, der Ihnen einen höheren Anteil auferlegt als dem Verkäufer, ist unwirksam. Die Unwirksamkeit trifft dann nicht nur die Klausel, sondern den Maklervertrag selbst.

Zwei Folgen sind weniger bekannt. Verspricht der Makler einer Seite, für sie kostenlos zu arbeiten, darf er sich auch von der anderen Seite keinen Lohn versprechen lassen. Und erlässt er dem Verkäufer nachträglich einen Teil der Provision, wirkt dieser Nachlass auch für Sie. Davon kann der Vertrag nicht abweichen.

Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er die Provision nach § 656d BGB nur zum Teil an Sie weitergeben. Wirksam ist eine solche Abwälzung nur, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt. Mehr als die Hälfte der Gesamtprovision kann also nicht bei Ihnen landen.

Wichtig für Ihre Liquidität ist die Fälligkeit. Ihr Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat und er oder der Makler das nachweist. Eine Rechnung, die am Tag nach dem Notartermin bei Ihnen liegt, müssen Sie deshalb nicht sofort begleichen. Lassen Sie sich den Zahlungsnachweis des Verkäufers zeigen.

In der Praxis taucht die Weitergabe oft als Klausel im Kaufvertrag auf, in der Sie sich zur Zahlung an den Makler verpflichten. Prüfen Sie den Entwurf, den der Notar vorab verschickt, genau an dieser Stelle. Was beim Notartermin sonst geprüft wird, lesen Sie im eigenen Beitrag.

Die Teilungsregel gilt nur, wenn zwei Bedingungen zugleich erfüllt sind: Das Objekt ist eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, und Sie kaufen als Verbraucher. Das ergibt sich aus § 656b BGB. Fehlt eine Bedingung, ist die Verteilung der Provision frei verhandelbar.

Der Makler verdient seine Provision erst, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande kommt, und zwar gerade durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung. So steht es in § 652 BGB. Eine Besichtigung, ein Exposé oder eine Reservierung allein lösen keinen Anspruch aus. Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, entsteht der Anspruch erst, wenn die Bedingung eintritt.

Dazu kommt die Form. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss der Maklervertrag nach § 656a BGB in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail mit Ihrer Bestätigung genügt, ein Handschlag am Telefon nicht. Bewahren Sie deshalb auf, was Sie dem Makler schriftlich zugesagt haben, denn genau darauf wird er sich später berufen.

Verlangt der Makler vorab Geld für eine Reservierung, ist Vorsicht geboten. Der Bundesgerichtshof hat am 20. April 2023 entschieden, dass eine solche Gebühr in vorformulierten Bedingungen unwirksam ist (Az. I ZR 113/22), auch wenn sie in einem gesonderten Vertrag steht. Mehr dazu im Beitrag Reservierungsgebühr: zahlen oder nicht.

Die Bank zählt die Provision zu den Kaufnebenkosten und rechnet sie nicht in den Wert der Immobilie ein. Der Beleihungswert bemisst sich an dem, was das Objekt bei einem späteren Verkauf nachhaltig erzielen kann. Was Sie dem Makler gezahlt haben, steckt darin nicht. Jeder Euro Provision, den Sie nicht aus Eigenkapital zahlen, erhöht deshalb das Darlehen, ohne die Sicherheit zu erhöhen.

Das verändert Ihren Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Banken staffeln ihre Angebote nach diesem Verhältnis. Ein Käuferanteil an der Provision kann den Unterschied machen, ob Ihre Finanzierung unter oder über einer Stufe landet. Die Modellrechnung zeigt das an einem Beispiel.

Wenn es sich vermeiden lässt, nein. Manche Banken finanzieren Nebenkosten mit, verlangen dafür aber eine stärkere Bonität und preisen das höhere Risiko ein. Besser ist es, die Provision aus Eigenkapital zu zahlen und das Darlehen auf Kaufpreis und Modernisierung zu begrenzen. Welche Wege es gibt, wenn das nicht reicht, steht im Beitrag Kaufnebenkosten über einen Kredit finanzieren.

Achten Sie auf die Reihenfolge im Finanzierungsplan. Die Bank zahlt das Darlehen an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto aus, nicht an den Makler. Die Provision bezahlen Sie selbst, deshalb muss das Geld dafür zum Fälligkeitstermin auf Ihrem Konto liegen. Einen Überblick über alle Posten neben dem Kaufpreis gibt der Beitrag Kaufnebenkosten.

Ja, solange der Maklervertrag noch nicht geschlossen ist. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt, über sie entscheiden Angebot und Nachfrage. Nach der Unterschrift ist der Spielraum gering, denn dann gilt, was Sie in Textform zugesagt haben.

Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, verhandeln Sie über Ihren Anteil mittelbar: Was der Verkäufer mit dem Makler aushandelt, begrenzt, was an Sie weitergegeben werden darf. Bei frei verhandelbaren Objekten wie dem Mehrfamilienhaus lohnt sich das Gespräch über den Anteil besonders, weil dort keine gesetzliche Grenze hilft.

Bei einer selbst genutzten Immobilie wirkt sich die Provision steuerlich in der Regel nicht aus. Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie grundsätzlich zu den Anschaffungskosten und wird über die Abschreibung berücksichtigt, soweit sie auf das Gebäude entfällt. Der Anteil, der auf den Grund und Boden fällt, wird nicht abgeschrieben.

Wie die Aufteilung in Ihrem Fall aussieht, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Für die Finanzierung zählt zunächst etwas anderes: Die Steuerwirkung kommt erst Jahre später, die Provision ist dagegen kurz nach dem Kauf fällig.

Klären Sie die Provision, bevor Sie eine Finanzierungsanfrage stellen, damit sie im Finanzierungsplan richtig steht. Diese Punkte gehören auf Ihre Liste.