Modernisierungskredit ohne Verwendungsnachweis: geht das?

Ja, ein Modernisierungskredit ohne Verwendungsnachweis geht, und zwar immer dann, wenn im Darlehensvertrag keine Zweckbindung steht. Die Bank überweist den vereinbarten Betrag dann in einer Summe auf Ihr Konto, und wofür Sie ihn im Einzelnen ausgeben, prüft sie nicht mehr. Ob das Wort Modernisierung im Antrag oder im Produktnamen auftaucht, spielt dafür keine Rolle. Es kommt allein auf die Auszahlungsbedingungen im Vertrag an.

Das Gesetz selbst schreibt keinen Verwendungsnachweis vor. Nach § 488 BGB verpflichtet sich die Bank, Ihnen den Betrag zur Verfügung zu stellen, und Sie verpflichten sich zu Zins und Rückzahlung. Ein Nachweis wird erst dadurch fällig, dass die Bank ihn vertraglich vereinbart. Manche Häuser tun das grundsätzlich, andere nie, wieder andere nur ab einer bestimmten Summe oder wenn eine Grundschuld eingetragen wird.

Wie die Auszahlung gegen Rechnung und Baufortschritt abläuft und welche Belege dort üblich sind, beschreibt der Beitrag zum Verwendungsnachweis beim Modernisierungskredit. Hier geht es um die andere Seite: wie die Bank entscheidet, wenn sie auf Belege verzichtet, welche Kreditformen dafür infrage kommen und was Sie trotzdem dokumentieren sollten.

Statt der Mittelverwendung prüft die Bank Sie selbst: Ihr Einkommen, Ihre laufenden Ausgaben und alle bestehenden Verpflichtungen. Diese Prüfung ist keine Kulanz, sondern Pflicht. Nach § 505a BGB darf die Bank einen Verbraucherdarlehensvertrag erst abschließen, wenn sie Ihre Kreditwürdigkeit geprüft hat und keine erheblichen Zweifel daran bestehen, dass Sie das Darlehen vertragsgemäß zurückzahlen können.

Aus Sicht der Bank verschiebt sich damit die Frage. Beim zweckgebundenen Darlehen fragt sie: Entsteht mit dem Geld ein Gegenwert an der Immobilie? Beim freien Darlehen fragt sie nur noch: Trägt Ihr Haushalt die Rate, auch wenn das Geld keinen Wert schafft? Deshalb rechnet sie strenger mit dem, was am Monatsende übrig bleibt. Wie diese Rechnung im Einzelnen aufgebaut ist, steht im Beitrag zur Haushaltsrechnung der Bank.

Typischerweise schaut die Bank bei einer freien Auszahlung auf folgende Punkte.

Frei auszahlen vor allem Darlehen ohne Grundschuld und ohne Zweckbindung im Vertrag. Je enger ein Kredit an die Immobilie und an öffentliche Mittel gebunden ist, desto wahrscheinlicher wird ein Nachweis verlangt. Die folgende Übersicht ordnet die gängigen Wege nach dem Marktstandard ein. Im Einzelfall entscheidet das jeweilige Haus nach seinen internen Richtlinien.

Eigenleistung ist der häufigste Grund für einen Kredit ohne Nachweis, weil Ihre eigene Arbeitszeit keine Rechnung erzeugt. Eine Bank, die nur gegen Belege auszahlt, finanziert damit im Kern die Arbeit von Betrieben. Wer streicht, fliest oder Böden selbst verlegt, braucht das Geld aber für Material, Werkzeug und einzelne Fachgewerke, oft lange bevor der Einbau ansteht.

Dazu kommt der Zeitplan. Wer am Wochenende saniert, arbeitet in Etappen und ändert die Reihenfolge, wenn etwas dazwischenkommt. Eine Auszahlung nach festen Bauabschnitten passt dazu schlecht. Bei der freien Auszahlung liegt das Geld von Anfang an auf Ihrem Konto, und Sie entscheiden selbst, wann Sie welches Material kaufen.

Wie hoch der Darlehensbedarf bei einem Vorhaben mit viel Eigenleistung ausfällt, zeigt die folgende Modellrechnung. Alle Beträge sind Modellannahmen für ein Badezimmer und zwei Wohnräume, keine Zusage und keine Aussage über Ihr Vorhaben.

Ja, Belege brauchen Sie trotzdem, nur nicht für die Bank. Das Finanzamt, die Gewährleistung und gegebenenfalls Ihre Versicherung fragen später nach genau den Unterlagen, die die Bank nicht sehen wollte.

Für die Steuerermäßigung bei Handwerkerleistungen nach § 35a EStG verlangt das Gesetz, dass Sie eine Rechnung erhalten und den Betrag auf das Konto des Betriebs überwiesen haben. Barzahlungen genügen nicht, und begünstigt sind nur die Arbeitskosten, nicht das Material. Für energetische Maßnahmen im selbstgenutzten Eigentum nach § 35c EStG muss die Rechnung zusätzlich die Maßnahme, den Arbeitsanteil des Fachunternehmens und die Adresse des Objekts ausweisen und in deutscher Sprache ausgestellt sein.

Vermieten Sie die Immobilie, wirken Modernisierungskosten über die Werbungskosten oder die Abschreibung. Auch dort zählt, was Sie belegen können. Ob eine Maßnahme sofort abziehbar ist oder über Jahre abgeschrieben wird, erklärt der Beitrag zu Erhaltungs- und Herstellungsaufwand.

Bei Fördermitteln führt am Nachweis kein Weg vorbei. Öffentliche Darlehen und Zuschüsse sind an einen festgelegten Zweck und an technische Anforderungen gebunden, deshalb gehört die Kontrolle der Verwendung fest zum Verfahren. Das gilt für die Programme der KfW ebenso wie für Zuschüsse des Bundes. Einzelheiten zu Antrag und Ablauf stehen im Beitrag zur KfW-Förderung.

Ein zweiter Punkt wird oft übersehen: Für öffentlich geförderte Maßnahmen, bei denen Sie ein zinsverbilligtes Darlehen oder einen steuerfreien Zuschuss nutzen, schließen § 35a Abs. 3 EStG und § 35c Abs. 3 EStG die Steuerermäßigung aus. Förderung und Steuerermäßigung lassen sich für dieselbe Maßnahme also nicht doppelt nutzen. Welcher Weg sich lohnt, gehört deshalb vor den ersten Auftrag.

In der Praxis hat sich eine Aufteilung bewährt: Die geförderten Gewerke laufen über Fachbetriebe mit sauberem Nachweis, der Teil in Eigenleistung über ein freies Darlehen. So bleibt die Förderung sicher, und Sie sind beim Rest beweglich.

Der Verwendungszweck im Antrag und die Zweckbindung im Vertrag sind zwei verschiedene Dinge. Fast jede Bank fragt im Antrag, wofür Sie das Geld brauchen. Diese Angabe sollte stimmen, denn sie fließt in die Risikoeinschätzung und in die Wahl des Produkts ein. Eine Pflicht, die Verwendung später zu belegen, entsteht daraus aber nicht von selbst.

Achten Sie im Vertragsentwurf auf Formulierungen wie Auszahlung gegen Vorlage von Rechnungen, Auszahlung nach Baufortschritt oder zweckgebundene Verwendung. Steht so etwas dort, ist das Darlehen trotz des Etiketts kein freier Kredit. Fehlen solche Klauseln und erfolgt die Auszahlung in einer Summe auf Ihr Konto, ist die Sache klar.

Ob ein freies oder ein zweckgebundenes Darlehen besser passt, hängt davon ab, wie Sie sanieren. Vergeben Sie fast alles an Betriebe und arbeiten nach festem Zeitplan, ist ein zweckgebundenes Darlehen meist der günstigere Weg, weil die Bank den Gegenwert an der Immobilie kennt. Machen Sie viel selbst, kaufen Material im Voraus und sanieren in Etappen, spricht vieles für die freie Auszahlung, auch wenn sie in der Regel etwas teurer ist.

Welche Banken frei auszahlen, steht in keinem Prospekt. Die Vorgaben liegen in internen Richtlinien und ändern sich. Genau diese Frage klären wir deshalb vor der Anfrage, damit Sie nicht erst in der Auszahlungsphase merken, dass die Bank Belege sehen will. Einen Überblick über die Varianten finden Sie auf der Seite zum Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag, Ihren Bedarf können Sie vorab mit dem Modernisierungskredit-Rechner einordnen.

Bringen Sie zum Gespräch eine grobe Aufstellung mit: was Sie selbst erledigen, was Betriebe übernehmen, welche Summe Sie wann brauchen und ob Förderung dazukommen soll. Daraus ergibt sich in einem Termin, welcher Weg zu Ihrem Vorhaben passt.