Sanierung finanzieren ohne Förderung

Die Förderung für energetische Sanierungen ist unsicher, weil auf sie kein Rechtsanspruch besteht und ihre Grenzen nach einem festen Fahrplan sinken. Die Förderrichtlinie für Einzelmaßnahmen vom 17. August 2026, im Bundesanzeiger am 27. August 2026 veröffentlicht, ersetzt die Fassung vom Dezember 2023 und hält unter Nummer 7.2 fest: Der Durchführer entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel.

Für Ihre Planung heißt das dreierlei. Ein Zuschuss ist erst sicher, wenn der Bescheid vorliegt. Die Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben für Heizungen sinkt ab dem 1. Februar 2027 alle sechs Monate. Und der Bonus für den schnellen Austausch alter Heizungen wird halbjährlich kleiner und entfällt ab dem 1. August 2028 ganz.

Gleichzeitig ist der gesetzliche Druck kleiner geworden. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz, und nach § 42 GModG wählen Eigentümer beim Heizungstausch zwischen Wärmepumpe, Wärmenetz, Biomasse, Hybrid oder weiterhin Gas und Öl. Die Entscheidung ist damit vor allem eine wirtschaftliche. Was sich beim Kauf geändert hat, erklärt der Beitrag Gebäudemodernisierungsgesetz beim Immobilienkauf.

Die Bank rechnet eine Sanierungsfinanzierung auf die vollen Kosten und prüft, ob die Rate aus Ihrem Einkommen oder aus der Miete bezahlt werden kann, ohne dass ein Zuschuss eingeht. Das hat einen einfachen Grund: Der Zuschuss kommt zu spät, um die Handwerker damit zu bezahlen.

Das BAFA zahlt den Zuschuss nach eigener Auskunft erst aus, wenn der Verwendungsnachweis geprüft ist, und dieser Nachweis ist bis spätestens sechs Monate nach Ende des Bewilligungszeitraums einzureichen. Die Schlussrechnung des Betriebs ist lange vorher fällig. Wer also mit einem Zuschuss rechnet, braucht für diese Zeit trotzdem das volle Geld.

Planen Sie deshalb in zwei Schritten. Erst die Finanzierung, die ohne Förderung trägt. Dann die Förderung als Sondertilgung, die das Darlehen nach der Auszahlung verkleinert. Damit das geht, braucht der Vertrag ein Recht auf Sondertilgung in passender Höhe. Ob Sie dafür die bestehende Baufinanzierung aufstocken oder einen eigenen Kredit aufnehmen, vergleicht der Beitrag Modernisierungskredit oder Baufinanzierung aufstocken.

Erst planen, dann beantragen, dann beauftragen: Diese Reihenfolge entscheidet, ob Sie die Förderung überhaupt bekommen können. Die Richtlinie wertet den Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags als Vorhabenbeginn, und der Antrag muss vorher gestellt sein.

Zulässig ist ein Vertrag mit dem Handwerker, der unter der aufschiebenden oder auflösenden Bedingung der Förderzusage steht und das voraussichtliche Umsetzungsdatum nennt. Planung und Energieberatung dürfen Sie vorher beauftragen, sie gelten nicht als Vorhabenbeginn. Wer nach dem Antrag, aber vor der Zusage loslegt, darf das, trägt aber das Risiko, leer auszugehen.

Wenn die Förderung unsicher ist, sind Einzelmaßnahmen in der Regel leichter zu finanzieren als eine Komplettsanierung, weil jeder Schritt für sich tragbar sein muss und Sie nach jedem Schritt neu entscheiden können. Eine Komplettsanierung bindet dagegen eine große Summe auf einmal, und fällt ein Baustein der Förderung weg, fehlt das Geld mitten im Vorhaben.

Sinnvoll bleibt ein Plan für das ganze Haus. Ein Sanierungsfahrplan legt fest, in welcher Reihenfolge Hülle und Heizung drankommen, damit die Wärmepumpe nicht für ein Haus ausgelegt wird, das zwei Jahre später gedämmt ist. Welcher Förderweg zu welchem Haus passt, steht im Beitrag Energetisch sanieren mit Förderung.

Die Wärmeversorgung ist eine zentrale Stellschraube für die Finanzierung, weil sie die Investition heute und die Betriebskosten über Jahrzehnte festlegt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz lässt die Wahl frei, verteilt die Kosten aber unterschiedlich über die Zeit.

Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss nach § 43 GModG ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent der Wärme aus klimaneutralen Brennstoffen wie Biomethan oder Wasserstoff decken, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Die niedrige Investition heute erkauft also steigende Brennstoffauflagen später. Die Förderrichtlinie unterstützt dagegen ausdrücklich auch den Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz und kündigt an, Einzelheizungen in Gebieten, die sich für ein Wärmenetz eignen, künftig gezielter zu fördern.

Fragen Sie deshalb vor der Entscheidung bei Gemeinde oder Stadtwerken nach, ob für Ihre Straße ein Wärmenetz geplant ist. Bei einer Wärmepumpe klärt der Fachbetrieb mit dem Netzbetreiber, ob der Stromanschluss des Hauses ausreicht. Beide Antworten gehören in die Kostenrechnung, bevor die Bank angefragt wird. Wie die Förderung für den Heizungstausch abläuft, lesen Sie unter Heizungsförderung: was möglich ist.

Die Bank bewertet das Haus nach der Sanierung, aber nicht zu dem Betrag, den die Sanierung gekostet hat. Für den Beleihungswert zählt, was das Haus dauerhaft an Wert trägt, und das ist bei energetischen Maßnahmen oft weniger als die Rechnung.

Deutlich wirkt eine Sanierung vor allem dann, wenn sie einen Instandhaltungsstau beseitigt, den die Bank vorher vom Wert abgezogen hat. Ein undichtes Dach oder eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer drücken den Wert, ihre Erneuerung holt ihn zurück. Eine reine Effizienzverbesserung an einem intakten Haus hebt den Wert dagegen meist nur begrenzt. Wie stark, rechnet jede Bank selbst. Ausführlich erklärt das der Beitrag Nach der Sanierung mehr Wert, mehr Darlehen?.

Für Ihre Planung folgt daraus: Rechnen Sie die Sanierung nicht über den erwarteten Mehrwert schön. Tragen muss sie die laufende Rate, nicht der Wert auf dem Papier.

Vermietete Mehrfamilienhäuser trifft die neue Förderung stärker, weil zwei Boni der Heizungsförderung nur selbstnutzenden Eigentümern zustehen, und zwar nur für die Wohnung, die sie selbst bewohnen. Das gilt nach der Richtlinie für den Klimageschwindigkeits-Bonus und den Einkommens-Bonus.

In einem Haus mit mehreren Wohnungen wird der Klimageschwindigkeits-Bonus nur anteilig gewährt, im Verhältnis der nachweislich selbstgenutzten Wohneinheiten. Ein Vermieter, der nicht im Haus wohnt, erhält damit nur die Grundförderung. Dazu kommt, dass die Höchstgrenze für Heizungen je Wohneinheit gestaffelt ist und für die erste Wohneinheit ab Februar 2027 sinkt.

Für Vermieter verschiebt sich die Rechnung deshalb noch deutlicher auf zwei andere Quellen: die Mieteinnahmen und die gesetzlich erlaubte Mieterhöhung. Wie die Bank die Tragfähigkeit im vermieteten Bestand prüft, steht im Beitrag Sanierung im vermieteten Mehrfamilienhaus.

Vermieter dürfen nach § 559 BGB die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Die Monatsmiete darf dabei innerhalb von 6 Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, liegt sie vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, um höchstens 2 Euro.

Umlagefähig ist nur eine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB, etwa eine Maßnahme, die nachhaltig Endenergie einspart. Kosten, die auch für eine reine Instandsetzung angefallen wären, werden abgezogen. Fördermittel ebenso: Nach § 559a BGB gehören Zuschüsse nicht zu den umlagefähigen Kosten, und ein zinsverbilligtes Förderdarlehen mindert die Erhöhung um den jährlichen Zinsvorteil.

Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt mit § 559e BGB eine eigene Regel, wenn Sie dafür Fördermittel in Anspruch nehmen: 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Fördermittel, ein pauschaler Abzug von 15 Prozent für den Erhaltungsanteil und höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter in 6 Jahren. Wird eine förderfähige Maßnahme ohne Förderung umgesetzt, gilt wieder § 559 BGB. In beiden Fällen kann der Mieter nach § 559 Abs. 4 BGB eine nicht zu rechtfertigende Härte einwenden.

Selbstnutzer können statt eines Zuschusses die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nutzen, aber nicht beides für dieselbe Maßnahme. Voraussetzung ist ein selbst bewohntes Gebäude, das bei der Maßnahme älter als 10 Jahre ist, eine Ausführung durch ein Fachunternehmen mit Bescheinigung nach amtlichem Muster und eine Zahlung auf dessen Konto. Die Ermäßigung verteilt sich auf drei Jahre und hängt nicht an einem Förderbudget.

Vermieter setzen Sanierungskosten dagegen als Werbungskosten an, entweder sofort als Erhaltungsaufwand oder über die Abschreibung, wenn es Herstellungskosten sind. Die Abgrenzung erklärt der Beitrag Modernisierung steuerlich: Erhaltung oder Herstellung. Welche Lösung sich für Sie rechnet, klären Sie vor der Beauftragung mit Ihrem Steuerberater.

Eine energetische Sanierung trägt, wenn die Rate ohne Zuschuss bezahlbar ist. Stellen Sie den Förderantrag trotzdem vor dem Auftrag, schneiden Sie das Vorhaben lieber in Etappen und klären Sie die Wärmeversorgung, bevor Sie die Bank fragen. Vermieter rechnen zusätzlich mit der Mieterhöhung, die § 559 BGB tatsächlich erlaubt, und nicht mit mehr. Wie wir eine Sanierung finanzieren, lesen Sie auf der Seite Modernisierungskredit.