Modernisierungskredite vergleichen

Modernisierungskredite vergleichen Sie zuerst am effektiven Jahreszins, und zwar nur bei gleichem Betrag, gleicher Laufzeit und gleicher Sicherheit. Erst wenn diese drei Größen übereinstimmen, zeigt der Effektivzins, welches Angebot Sie weniger kostet. Danach entscheiden die Punkte, die in keiner Zinszahl stecken: wie frei Sie zurückzahlen dürfen, ob die Bank Rechnungen sehen will und was im Angebot zusätzlich mitverkauft wird.

Der häufigste Fehler beim Vergleich liegt davor. Zwei Angebote sehen ähnlich aus, beschreiben aber verschiedene Produkte: das eine ein Ratenkredit ohne Grundbuch über wenige Jahre, das andere ein grundschuldbesichertes Darlehen mit langer Laufzeit. Welche Produktformen es für eine Modernisierung überhaupt gibt, erklärt der Beitrag Modernisierungskredit: welche Wege es gibt. Hier geht es um den nächsten Schritt: Sie haben Angebote auf dem Tisch und wollen wissen, welches besser passt.

Der effektive Jahreszins zählt, weil er die Gesamtkosten des Darlehens als jährlichen Prozentsatz ausdrückt und nicht nur den reinen Zins. Nach § 16 PAngV gehören dazu die Zinsen und alle sonstigen Kosten, die Sie im Zusammenhang mit dem Darlehen zahlen müssen und die der Bank bekannt sind.

Das schließt Posten ein, die man leicht übersieht. Verlangt die Bank für den Kredit ein eigenes Konto, fließen dessen Kosten in den Effektivzins ein. Dasselbe gilt für Vermittlungskosten und für eine Versicherung, ohne die das Darlehen nicht vergeben wird. Der Sollzins dagegen ist nur der Preis für das geliehene Geld selbst. Zwei Angebote mit gleichem Sollzins können deshalb unterschiedlich teuer sein.

Wie sich beide Zinsangaben genau unterscheiden und warum der Sollzins trotzdem für Ihre Rate maßgeblich bleibt, steht im Beitrag Sollzins und Effektivzins unterscheiden.

Nicht in den Effektivzins gehören Kosten, die keine Voraussetzung für das Darlehen sind, allen voran freiwillige Versicherungen. Bietet die Bank eine Restschuldversicherung an, ohne sie zur Bedingung zu machen, steht deren Preis außerhalb der Zinszahl, obwohl Sie ihn jeden Monat mitbezahlen.

Ebenfalls außen vor bleiben Kosten, die nur bei Vertragsverletzung anfallen, etwa Mahngebühren. Für Ihren Vergleich heißt das: Legen Sie neben den Effektivzins immer den Gesamtbetrag, den Sie über die Laufzeit zahlen, und fragen Sie bei jeder Position im Angebot, ob sie freiwillig ist. Lassen Sie sich Angebote mit Versicherung auch ohne Versicherung rechnen, dann sehen Sie, was der Schutz Sie kostet, und können ihn mit einer eigenen Risikolebensversicherung vergleichen.

Mit Grundschuld wird ein Modernisierungskredit in der Regel günstiger im Zins, aber teurer und langsamer im Abschluss. Ohne Grundbucheintrag geht es schneller, dafür ist die Summe begrenzt und der Zins höher, weil die Bank allein auf Ihr Einkommen schaut.

Für den Vergleich ist wichtig, dass die beiden Formen rechtlich verschieden behandelt werden. § 491 BGB trennt Allgemein-Verbraucherdarlehen von Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Ein Kredit, der durch eine Grundschuld gesichert ist, gilt als Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Ein Modernisierungskredit ohne Grundbuch ist meist ein Allgemein-Verbraucherdarlehen, und das bringt Ihnen bei der Rückzahlung Rechte, die das Immobiliendarlehen nicht kennt.

Achten Sie beim Nebeneinanderlegen auf die Nebenkosten der Grundschuld. Notar und Grundbuchamt verlangen Gebühren für die Bestellung, und die stehen nicht in jedem Angebot. Rechnen Sie sie selbst dazu, sonst wirkt das besicherte Angebot günstiger, als es bei kleinen Beträgen tatsächlich ist. Wo die Grenze liegt und wie die Bank ohne Grundbuch prüft, steht im Beitrag Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag.

Bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehen dürfen Sie nach § 500 Abs. 2 BGB jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen. Das ist bei einem Modernisierungskredit ohne Grundbuch der Normalfall und ein echter Vorteil, wenn Sie etwa eine Förderung, eine Steuererstattung oder eine Erbschaft erwarten.

Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, aber nur in engen Grenzen. Nach § 502 Abs. 3 BGB beträgt sie höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, bei einer restlichen Laufzeit von höchstens einem Jahr höchstens 0,5 Prozent, und nie mehr als die Zinsen, die Sie bis zum Ende gezahlt hätten.

Beim grundschuldbesicherten Darlehen gilt dieser Deckel nicht. Dort regelt der Vertrag, ob und wie viel Sie jährlich sondertilgen dürfen, und eine vorzeitige Ablösung in der Zinsbindung kann deutlich teurer werden. Vergleichen Sie deshalb nicht nur den Preis, sondern auch das vereinbarte Sondertilgungsrecht. Wie das funktioniert, erklärt der Beitrag Sondertilgung, die Berechnung der Entschädigung steht unter Vorfälligkeitsentschädigung.

Ob die Bank Rechnungen sehen will, unterscheidet sich von Haus zu Haus und ist oft der Punkt, der den Vergleich entscheidet. Ein Teil der Banken zahlt den Kredit frei auf Ihr Konto aus, ein anderer zahlt nur gegen Handwerkerrechnungen oder nach Baufortschritt.

Für die meisten Eigentümer ist das wichtiger als ein kleiner Unterschied im Zins. Wer einen großen Teil selbst macht, hat für die eigene Arbeitszeit keine Rechnung. Wer Material vorab kauft oder in Etappen saniert, braucht das Geld zu einem anderen Zeitpunkt, als ein Tranchenplan es vorsieht. Ein günstiges Angebot mit strenger Nachweispflicht kann so am Ende teurer werden, weil Sie Teile aus eigener Tasche vorstrecken. Mehr dazu im Beitrag Verwendungsnachweis beim Modernisierungskredit.

Eine vorformulierte Bearbeitungsgebühr darf die Bank Verbrauchern nicht berechnen. Der Bundesgerichtshof hat am 13.05.2014 unter dem Aktenzeichen XI ZR 405/12 entschieden, dass ein solches Entgelt in Verbraucherdarlehensverträgen unwirksam ist. Die Bank wälzt damit Kosten für Tätigkeiten ab, die sie im eigenen Interesse erbringt oder zu denen sie gesetzlich verpflichtet ist, etwa die Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit.

Taucht in einem Angebot dennoch eine Bearbeitungsgebühr auf, fragen Sie nach, wofür sie anfällt. Anders liegt es bei Kosten für eine Vermittlung, die Sie selbst beauftragen, oder bei Gebühren für eine Wertermittlung, die für das Darlehen vorgeschrieben ist. Beides muss im Effektivzins stehen, und damit sehen Sie es im Vergleich.

Vergleichbar werden Angebote durch die vorvertraglichen Informationen, die jede Bank Ihnen vor der Unterschrift aushändigen muss. Nach § 491a BGB erhalten Sie ein standardisiertes Formular, das bei allen Banken gleich aufgebaut ist: Betrag, Laufzeit, Sollzins, Effektivzins, Gesamtbetrag, Rate und die Bedingungen der vorzeitigen Rückzahlung stehen jeweils an derselben Stelle.

Bitten Sie jede Bank um dieses Formular, nicht nur um eine Zahl am Telefon. Legen Sie die Formulare nebeneinander und gehen Sie die Tabelle oben Zeile für Zeile durch. Was im Formular fehlt, etwa die Frage nach dem Verwendungsnachweis oder die Nebenkosten einer Grundschuld, klären Sie schriftlich nach.

Nach der Unterschrift können Sie einen Verbraucherkredit innerhalb von vierzehn Tagen widerrufen. Das Widerrufsrecht folgt aus § 495 BGB, die Frist beginnt erst, wenn Sie alle Pflichtangaben vollständig erhalten haben.

Das ist ein Sicherheitsnetz, aber kein Ersatz für den Vergleich vorher. Wer widerruft, muss bereits ausgezahltes Geld zurückzahlen und steht ohne Finanzierung da, während der Handwerker vielleicht schon bestellt ist. Vergleichen Sie deshalb, bevor Sie Aufträge vergeben, und nicht danach.

Ein Vergleich von Modernisierungskrediten taugt nur, wenn die Angebote auf dieselbe Grundlage gestellt sind: gleicher Betrag, gleiche Laufzeit, gleiche Sicherheit. Dann zeigt der Effektivzins die Kosten, und die Fragen nach Rückzahlung, Nachweis und Zusatzprodukten entscheiden, welches Angebot zu Ihrem Vorhaben passt. Eine konkrete Kondition für Ihren Fall gibt es im Gespräch. Wie wir Modernisierungen finanzieren und welche Banken frei auszahlen, lesen Sie auf der Seite Modernisierungskredit.