Sanierung in Bauabschnitten finanzieren

Die Bank zahlt bei einer Sanierung in Bauabschnitten in Tranchen aus: zuerst den Ankauf zum Notartermin, danach die Sanierungsmittel nach Baufortschritt, Gebäude für Gebäude. Zugesagt wird ein Kreditrahmen für das ganze Vorhaben, ausgezahlt wird nur, was der jeweilige Abschnitt gerade braucht und was nachgewiesen verbaut ist.

Der typische Fall sieht so aus: Ein Aufteiler kauft mehrere Bestandsgebäude, oft auf einem gemeinsamen Areal, saniert eines nach dem anderen und verkauft die Wohnungen jedes Gebäudes, sobald es fertig ist. Für die Bank ist das kein einzelner Kredit, sondern eine Abfolge kleiner Projekte, die aufeinander aufbauen. Jedes Gebäude muss für sich funktionieren, und der Verkauf im ersten Haus liefert den Beweis, dass auch die nächsten funktionieren.

Diese Struktur erklärt fast alle Bedingungen, die im Darlehensvertrag stehen. Sie begrenzt den offenen Betrag, zwingt die Planung in eine Reihenfolge und gibt der Bank nach jedem Abschnitt einen Punkt, an dem sie die Kalkulation mit echten Verkaufspreisen abgleicht.

Ein gemeinsamer Rahmen für Ankauf und Sanierung sichert Ihnen von Anfang an die Finanzierung aller Abschnitte, statt jedes Gebäude neu beantragen zu müssen. Die Bank prüft das Gesamtvorhaben einmal, legt die Tranchen fest und knüpft jede an Bedingungen.

Die Alternative wären getrennte Darlehen je Gebäude. Das klingt flexibel, hat aber einen Haken: Jede neue Anfrage ist eine neue Kreditentscheidung, und niemand garantiert Ihnen, dass die Bank in zwei Jahren noch so entscheidet wie heute. Der Rahmen nimmt Ihnen dieses Risiko ab, verlangt dafür aber, dass Sie sich an den vereinbarten Ablauf halten.

Gesichert wird der Rahmen in der Regel über eine Grundschuld auf allen Grundstücken. Als Gesamtgrundschuld haftet nach § 1132 BGB jedes belastete Grundstück für den ganzen Betrag. Wie die Bank einzelne Wohnungen daraus beim Verkauf entlässt, erklärt der Beitrag Globaldarlehen und Pfandfreigabe.

Die Sanierungsmittel fließen gegen Nachweis: Sie reichen Rechnungen und einen Bautenstandsbericht ein, die Bank prüft, ob der erreichte Stand zum Plan passt, und zahlt dann die nächste Teilsumme aus. Viele Banken lassen den Bautenstand von einem eigenen Sachverständigen bestätigen, bevor Geld fließt.

Grundlage ist ein Kosten- und Zeitplan je Gebäude, der vor der Zusage steht. Er teilt jeden Abschnitt in Gewerke oder Bauphasen und ordnet jeder Phase einen Betrag zu. Je klarer dieser Plan ist, desto reibungsloser laufen die Abrufe. Unklare Positionen wie ein pauschaler Betrag für Unvorhergesehenes ohne Beschreibung führen fast immer zu Rückfragen und verzögern die Auszahlung.

Wichtig für Ihre Liquidität: Handwerker stellen ihre Rechnung oft, bevor die Bank den Abruf bearbeitet hat. Planen Sie die Zeit zwischen Rechnung und Auszahlung ein, damit Sie nicht in Vorleistung gehen müssen, die Sie nicht tragen können. Wie die Auszahlung eines Darlehens grundsätzlich abläuft, steht im Beitrag Auszahlung des Darlehens.

Das Eigenkapital kommt zuerst, weil die Bank ihr Geld erst einsetzt, wenn Ihres schon im Projekt steckt. Die erste Tranche wird in der Regel erst freigegeben, wenn nachgewiesen ist, dass Ihr Anteil eingezahlt ist.

Der Grund liegt in der Risikoverteilung. Die gefährlichste Phase eines Aufteilerprojekts ist die Zeit vor dem ersten Verkauf: Das Geld ist ausgegeben, die Kalkulation noch nicht bestätigt. Wenn in dieser Phase nur Bankgeld im Projekt steckt, trägt die Bank das Risiko allein. Mit dem Eigenkapital vorneweg ist es umgekehrt, ein Fehlschlag trifft zuerst den Aufteiler.

Für die Planung heißt das: Ihr Eigenkapital muss zum Ankauf verfügbar sein, nicht erst mit dem Verkauf des ersten Gebäudes. Wer damit rechnet, Eigenkapital aus dem ersten Abschnitt für den zweiten nachzuschießen, sollte das offen in den Plan schreiben. Die Bank kann damit umgehen, wenn sie es vorher weiß.

Die Verkaufserlöse des ersten Abschnitts fließen zuerst an die Bank und führen das Darlehen zurück, bevor der nächste Abschnitt finanziert wird. Jede verkaufte Wohnung wird gegen einen vereinbarten Freigabebetrag aus der Grundschuld entlassen, und dieser Betrag geht über den Notar direkt auf das Darlehenskonto.

Damit bleibt der offene Betrag über das ganze Projekt begrenzt. Würde die Bank alle Abschnitte parallel finanzieren, stünde zeitweise der volle Rahmen aus, ohne dass ein einziger Verkauf die Preise bestätigt hätte. Mit der Rückführung nach jedem Abschnitt sinkt das Risiko Schritt für Schritt, und die Bank sieht an echten Kaufverträgen, ob Ihre Verkaufspreise am Markt halten.

Wie viele Verkäufe die Bank sehen will, bevor sie den nächsten Abschnitt freigibt, ist Teil der Verhandlung. Häufig ist es eine Mindestzahl beurkundeter Kaufverträge oder ein Mindestbetrag der Rückführung. Wie Banken das messen, erklärt der Beitrag Abverkaufsquote beim Aufteiler.

Vor dem Ankauf muss feststehen, dass sich jedes Gebäude einzeln in Wohnungseigentum aufteilen und verkaufen lässt. Nur dann können Sie die Wohnungen des ersten Gebäudes verkaufen, während das nächste noch Baustelle ist.

Die Aufteilung erfolgt nach § 8 WEG durch Teilungserklärung des Eigentümers. Für die Wohnungsgrundbücher braucht es nach § 7 WEG einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Liegen mehrere Gebäude auf einem Grundstück, stellt sich die Frage, ob eine gemeinsame Eigentümergemeinschaft für alle Häuser entsteht oder ob das Grundstück vorher geteilt wird. Beides hat Folgen für den Verkauf: Käufer im ersten Haus wollen nicht Mitglied einer Gemeinschaft werden, in der nebenan noch jahrelang gebaut wird, ohne dass das in der Teilungserklärung geregelt ist. Mehr dazu im Beitrag Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen.

Dazu kommen Punkte, die die Bank vor der Zusage geklärt sehen will:

Verkaufen Sie eine Wohnung, die Sie erst noch sanieren, gilt in der Regel das Bauträgerrecht. Ein solcher Vertrag ist meist ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB, und damit ändert sich, wann der Käufer zahlt.

Nach § 3 MaBV darf der Verkäufer Zahlungen dann nur in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf annehmen. Außerdem muss gesichert sein, dass der Käufer die Wohnung frei von der Grundschuld der finanzierenden Bank erhält. Die Bank gibt dafür eine Freistellungserklärung ab. Wer gewerbsmäßig als Bauträger tätig wird, braucht zudem eine Erlaubnis nach § 34c GewO.

Für Ihre Finanzierung hat das zwei Folgen. Der Kaufpreis kommt in Raten, nicht auf einmal, und die Rückführung an die Bank verteilt sich entsprechend. Und die Bank muss bereit sein, die Freistellungserklärungen für jeden einzelnen Käufer abzugeben. Klären Sie vor dem ersten Kaufvertrag mit Notar und Rechtsberatung, ob Sie fertig sanierte Wohnungen verkaufen oder schon während der Sanierung. Der Unterschied verändert die gesamte Liquiditätsplanung.

Die Bank will je Abschnitt sehen, was er kostet, wann er fertig ist und zu welchen Preisen die Wohnungen darin verkauft werden sollen. Für das Gesamtvorhaben kommen Unterlagen zum Unternehmen und zur Erfahrung hinzu.

Dauert ein Abschnitt länger, verschiebt sich die Freigabe des nächsten, und die Kosten der Bauzeit laufen weiter. Auf die ausgezahlten Tranchen fallen Zinsen an, auf den noch nicht abgerufenen Teil des Rahmens je nach Vertrag Bereitstellungszinsen.

Die Bank prüft bei einer Verzögerung, ob die Kalkulation noch trägt. Reicht der Puffer nicht, kann sie verlangen, dass Sie den Fehlbetrag aus eigenen Mitteln nachschießen, bevor weiteres Geld fließt. Deshalb gehören ein Zeitpuffer und eine Liquiditätsreserve in jeden Plan, und zwar ausdrücklich ausgewiesen, nicht versteckt in den Sanierungskosten.

Steuerlich ist bei mehreren Gebäuden und schnellem Verkauf außerdem die Frage des gewerblichen Grundstückshandels zu klären. Lesen Sie dazu den Beitrag Gewerblicher Grundstückshandel beim Aufteilen und sprechen Sie die Struktur vor dem Ankauf mit Ihrem Steuerberater ab.

Eine Sanierung in Bauabschnitten finanziert die Bank, wenn die Reihenfolge stimmt: Eigenkapital zuerst, Auszahlung nach Fortschritt, Rückführung aus dem Verkauf, dann der nächste Abschnitt. Wer die Aufteilung je Gebäude vor dem Ankauf klärt und den ersten Abschnitt so wählt, dass er schnell verkäuflich ist, schafft die Grundlage für alle weiteren. Wie wir solche Vorhaben finanzieren, lesen Sie auf der Seite Aufteiler finanzieren.