Bauträgerfinanzierung: so rechnet die Bank

Eine Bauträgerfinanzierung ist ein Projektdarlehen an einen Bauträger, der ein Grundstück bebaut und Wohnungen oder Häuser samt Grundstücksanteil an Erwerber verkauft. Die Bank finanziert den Ankauf des Grundstücks und die Baukosten, zahlt das Geld nach Baufortschritt aus und bekommt es aus den Kaufpreisraten der Erwerber zurück. Gesichert ist das Darlehen über eine Grundschuld auf dem gesamten Projektgrundstück.

Der Unterschied zur gewöhnlichen Baufinanzierung liegt in der Rückzahlung. Ein Eigennutzer tilgt aus seinem Einkommen über viele Jahre. Beim Bauträger kommt das Geld aus dem Verkauf, und zwar in einem gesetzlich festgelegten Takt. Die Bank finanziert also keinen dauerhaften Ertrag, sondern einen Bauablauf und einen Verkaufsplan. Beides prüft sie, bevor der erste Euro fließt.

Wer als Bauträger tätig ist, braucht nach § 34c GewO eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Die Bank fragt danach, bevor sie überhaupt in die Projektprüfung einsteigt.

Vor der ersten Auszahlung will die Bank sehen, dass das Projekt rechtlich gebaut werden darf, dass die Kosten belastbar sind, dass Sie selbst Geld im Projekt haben und dass es Käufer gibt. Erst wenn diese vier Punkte belegt sind, gibt sie die Tranchen frei. Die Reihenfolge ist dabei fast immer gleich: zuerst Ihr Eigenkapital, dann das Darlehen.

Eine feste Eigenkapitalquote für Bauträger gibt es nicht. Jede Bank legt sie im Einzelfall fest, und die Spanne hängt an Ihrer Erfahrung, an der Lage, an der Projektgröße und am Vorverkauf. Fast immer gilt aber: Das Eigenkapital wird zuerst eingesetzt, meist für den Grundstücksankauf, und erst danach zahlt die Bank aus.

Als Eigenkapital zählt für die Bank, was Ihnen gehört und im Projekt bleibt: Barmittel, ein bereits bezahltes Grundstück oder Mittel von Gesellschaftern, die im Rang hinter dem Darlehen stehen. Ein Gesellschafterdarlehen ohne solchen Rangrücktritt ist für die Bank Fremdkapital. Wie Banken Eigenkapital grundsätzlich bewerten, erklärt der Beitrag Eigenkapital nachweisen.

Der Vorverkauf ist für die Bank der wichtigste Beleg dafür, dass Ihre Kalkulation aufgeht. Viele Banken geben die Baukosten erst frei, wenn eine vereinbarte Zahl von Einheiten verkauft ist. Wie hoch diese Schwelle liegt, steht nicht im Gesetz, sondern im Darlehensvertrag.

Verkauft heißt dabei beurkundet. Ein Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Haus mit Grundstück bedarf nach § 311b BGB der notariellen Form, beim Bauträger kommt nach § 650u BGB das Werkvertragsrecht für den Bau dazu. Reservierungen zählen in der Regel nicht. Wie Banken Verkaufsquoten im Vertrag ausgestalten, zeigt der Beitrag Abverkaufsquote beim Aufteiler; die Mechanik ist beim Bauträger sehr ähnlich.

Der Bauträger darf Geld der Käufer erst annehmen, wenn die vier Voraussetzungen aus § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind. Diese Regel ist der Grund, warum die Bank in jedem Projekt eine Vorfinanzierung leisten muss: Bis die Voraussetzungen stehen, kommt kein Käufergeld herein.

Die Freistellungserklärung ist die Zusage der finanzierenden Bank an jeden Käufer, seine Einheit aus der Projektgrundschuld zu entlassen, sobald er den geschuldeten Kaufpreis gezahlt hat. Sie ist die Lastenfreistellung, die § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV verlangt, und damit die Brücke zwischen Ihrer Bank und Ihren Käufern.

Für die Bank hat das eine Folge, die viele Bauträger unterschätzen. Die Grundschuld liegt als Gesamtgrundschuld auf allen Einheiten, jede haftet nach § 1132 BGB für den ganzen Betrag. Mit der Freistellungserklärung verpflichtet sich die Bank, Einheit für Einheit freizugeben. Sie achtet deshalb genau darauf, dass die Kaufpreise auf ein Konto fließen, das sie kontrolliert, und dass jede Zahlung ihr Darlehen senkt. Den Ablauf der einzelnen Freigabe beschreibt der Beitrag Pfandfreigabe: Ablauf und Kosten.

Nach Erfüllung der Voraussetzungen darf der Bauträger den Kaufpreis nach § 3 Abs. 2 MaBV in höchstens sieben Teilbeträgen nach Baufortschritt verlangen. Das Gesetz legt die Anteile je Bauabschnitt fest, aus denen die Raten zusammengesetzt werden. Nach § 650v BGB sind Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag nur in diesem Rahmen zulässig.

Für die Bank ist dieser Plan die Tilgungsrechnung. Sie sieht daran, wann welche Käuferzahlung frühestens kommt, und finanziert die Lücke zwischen Baukosten und Rateneingang. Die folgende Modellrechnung mit einem frei gewählten Kaufpreis von 400.000 Euro zeigt die gesetzlichen Anteile bei einer Wohnung mit Grundstücksanteil.

Die Rechnung zeigt, dass der Bauträger den größten Teil des Kaufpreises erst mit dem Baufortschritt bekommt. Nach Erdarbeiten und Rohbau sind im Modell 232.000 Euro fällig, also gut die Hälfte. Grundstück, Planung, Erschließung und Rohbau muss der Bauträger aber vorher bezahlen. Diese Lücke ist der Kern jeder Bauträgerfinanzierung.

Daraus folgt auch, warum der Vorverkauf zählt. Jede unverkaufte Einheit zahlt keine Rate, ihr Bauanteil läuft vollständig über das Darlehen. Je mehr Einheiten bei Baubeginn verkauft sind, desto schneller sinkt die Inanspruchnahme mit jedem Bauabschnitt. Die letzten Raten, Bezugsfertigkeit und Fertigstellung, kommen erst am Ende; hängt die Abnahme, verzögert sich auch die Rückzahlung.

Ja, nach § 7 MaBV darf der Bauträger von den Regeln des § 3 abweichen, wenn er dem Käufer eine Sicherheit stellt, die alle Ansprüche auf Rückzahlung seiner Zahlungen abdeckt. In der Praxis ist das eine Bürgschaft, die bis zur vollständigen Fertigstellung bestehen bleibt.

Für die Bank ist eine solche Bürgschaft ein eigenes Risiko. Stellt sie die Bürgschaft selbst, rechnet sie diese in Ihren Kreditrahmen ein. Der Vorteil für Sie: Käufergeld kommt früher. Der Nachteil: Ihr Rahmen bei der Bank ist schneller ausgeschöpft, und die Bürgschaft kostet Avalprovision.

Während der Bauzeit zahlt die Bank nur gegen Nachweis des Baufortschritts aus. Üblich sind Bautenstandsberichte, oft von einem Sachverständigen, den die Bank beauftragt, und ein Abgleich mit dem Kostenplan. Weicht der Bau vom Plan ab, will die Bank früh wissen, wie die Mehrkosten gedeckt werden.

Die meisten Projekte haken bei der Bank nicht an der Idee, sondern am Zeitplan. Häufig rechnet die Kalkulation mit dem Bauzeitenplan, aber nicht damit, dass Käufergeld erst nach Vormerkung, Teilung im Grundbuch und Baurecht fließen darf. Wer Wohnungen verkauft, muss die Teilung früh anstoßen; wie das abläuft, steht im Beitrag Teilungserklärung: Kosten und Ablauf.

Weitere typische Stellen sind Kostenschätzungen ohne Reserve, Eigenkapital, das in Wahrheit ein Darlehen ohne Rangrücktritt ist, und Preislisten, die über dem liegen, was vergleichbare Neubauten am Ort erzielen. Die Bank prüft die Verkaufspreise gegen ihre eigene Bewertung; wie sie dabei vorgeht, erklärt der Beitrag Wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet.

Eine Bauträgerfinanzierung steht, wenn Baurecht, Kosten, Eigenkapital und Vorverkauf belegt sind und der Zahlungsplan nach MaBV zur Bauzeit passt. Wer der Bank diese Rechnung selbst vorlegt, mit Liquiditätsplan je Bauabschnitt und Reserve, führt ein kürzeres Gespräch und verhandelt aus einer besseren Lage. Wie wir Projekte mit Verkauf einzelner Einheiten finanzieren, lesen Sie auf der Seite Aufteiler und Projekte finanzieren. Eine konkrete Kondition für Ihr Projekt besprechen wir im persönlichen Gespräch.