Brauche ich ein eigenes Wertgutachten?

Für eine gewöhnliche Baufinanzierung brauchen Sie kein eigenes Wertgutachten. Die Bank bewertet jede Immobilie, die sie beleiht, ohnehin selbst, und sie verlässt sich dabei auf ihre eigene Zahl, nicht auf Ihre. Ein eigenes Gutachten verdient sein Geld nur dann, wenn Sie eine Frage haben, die die Bankbewertung nicht beantwortet.

Solche Fragen gibt es durchaus: Ist der Kaufpreis angemessen? Wie steht es um Dach, Keller und Leitungen? Welchen Wert darf das Finanzamt bei einer Schenkung ansetzen? Was steht einem Geschwisterteil bei der Erbauseinandersetzung zu? Für jede dieser Fragen gibt es den passenden Gutachter, und nicht jeder davon ist ein Wertgutachter. Dieser Beitrag sortiert, wann Sie welchen brauchen.

Die Bank ermittelt vor jeder Zusage den Beleihungswert, also den Wert, den sie der Immobilie über die gesamte Laufzeit als Sicherheit zutraut. Wie sie dabei vorgeht, erklärt der Beitrag Immobilienbewertung durch die Bank. Für Sie als Käufer ist wichtig: Diese Bewertung ist Teil des Kreditprozesses, Sie müssen sie nicht selbst beschaffen.

Für Pfandbriefbanken regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung den Umfang. Bei Wohnimmobilien im Inland, deren Darlehen einschließlich aller Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt, ist nach § 24 BelWertV kein vollständiges Gutachten nötig, eine vereinfachte Wertermittlung genügt. Unter bestimmten Voraussetzungen darf sogar die Besichtigung entfallen oder per Video stattfinden. Viele andere Institute arbeiten nach ähnlichen Grundsätzen.

Auch die vereinfachte Wertermittlung muss eine geschulte Person erstellen, und sie darf nach derselben Vorschrift nicht diejenige sein, die über den Kredit entscheidet. Bewertung und Kreditentscheidung sind also innerhalb der Bank getrennt.

Die Bankbewertung beantwortet die Frage der Bank, nicht Ihre. Die Bank will wissen, welchen Betrag sie im schlechtesten Fall über viele Jahre aus der Immobilie zurückbekommt. Deshalb rechnet sie vorsichtig, mit nachhaltigen Mieten, Sicherheitsabschlägen und ohne Liebhaberzuschlag. Wie das rechnerisch aussieht, zeigt der Beitrag Beleihungswert berechnen.

Drei Dinge leistet die Bankbewertung deshalb nicht. Sie ist kein Urteil darüber, ob Ihr Kaufpreis marktgerecht ist, denn ein Beleihungswert unter dem Kaufpreis ist der Normalfall. Sie ist keine Bauprüfung, Feuchtigkeit im Keller oder ein altes Leitungsnetz fallen bei einer vereinfachten Wertermittlung oft gar nicht auf. Und sie wird für die Bank erstellt, nicht für Sie: Einen Anspruch darauf, dass die Bank Ihnen die Bewertung als Kaufberatung erläutert, haben Sie nicht.

Die drei Werte messen verschiedene Dinge, und ein eigenes Gutachten ermittelt in der Regel den Verkehrswert. Den definiert § 194 BauGB als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Ein eigenes Gutachten lohnt sich, wenn ein Wert für Sie selbst Folgen hat, die über die Finanzierung hinausgehen. Die folgenden Fälle sind die häufigsten.

Wer beim Altbau wissen will, was auf ihn zukommt, braucht meist keinen Wertgutachter, sondern einen Bausachverständigen. Das Wertgutachten ermittelt einen Betrag, die Bauprüfung findet Mängel und schätzt, was ihre Beseitigung kostet. Für die Kaufentscheidung ist bei älteren Häusern oft die zweite Frage die wichtigere.

Ihr eigenes Gutachten ersetzt die Bankbewertung in aller Regel nicht. Die Bank ist für ihren Beleihungswert selbst verantwortlich und wählt ihre Gutachter selbst aus; für Pfandbriefbanken schreibt § 6 BelWertV vor, dass sie sich vorher von deren Erfahrung und Marktkenntnis überzeugen. Ein Gutachten, das Sie mitbringen, ist für die Bank deshalb ein Hinweis, keine Vorgabe.

Nützlich sind die Unterlagen darin. Fotos, Grundrisse, Flächenberechnung und eine Liste der Modernisierungen mit Jahr und Rechnung beschleunigen die Bewertung der Bank und verhindern, dass sie wertsteigernde Arbeiten übersieht. Diese Unterlagen können Sie aber auch ohne Gutachten zusammenstellen.

Die Bezeichnung Gutachter ist nicht geschützt, achten Sie deshalb auf den Nachweis der Qualifikation. Verlässliche Zeichen sind die öffentliche Bestellung und Vereidigung nach § 36 GewO, meist über die Industrie- und Handelskammer, oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Genau diese Gruppen nennt auch § 198 BewG als regelmäßig geeignet, wenn das Gutachten vor dem Finanzamt bestehen soll.

Der Gutachterausschuss ist die zweite Adresse, allerdings nicht für jeden. Ein Gutachten dort beantragen können nach § 193 Abs. 1 BauGB unter anderem Eigentümer, Inhaber von Rechten am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte, Behörden und Gerichte. Als Kaufinteressent gehören Sie nicht dazu. Vor dem Kauf bleibt Ihnen also der private Sachverständige, oder Sie bitten den Verkäufer, das Gutachten zu beantragen.

Für private Sachverständige gibt es keine gesetzliche Gebührentabelle, das Honorar wird frei vereinbart. Es hängt vom Umfang ab: Ein vollständiges Verkehrswertgutachten mit Ortstermin, Unterlagenprüfung und ausführlicher Begründung kostet deutlich mehr als eine Kurzbewertung. Beim Gutachterausschuss richten sich die Gebühren nach dem jeweiligen Landesrecht.

Lassen Sie sich vorab ein schriftliches Angebot geben, in dem Leistungsumfang, Stichtag und Zweck des Gutachtens stehen. Der Zweck ist wichtig: Ein Gutachten für das Finanzamt muss andere Anforderungen erfüllen als eine Einschätzung für Ihre Preisverhandlung. Geht es um Steuern, sprechen Sie vor dem Auftrag mit Ihrem Steuerberater.

Der häufigste Auslöser für die Gutachtenfrage ist ein Beleihungswert unter dem Kaufpreis. Die folgende Modellrechnung mit frei gewählten Zahlen zeigt, was das für Ihre Finanzierung bedeutet. Angenommen sind ein Kaufpreis von 400.000 Euro, Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln und 60.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis. Der Darlehensbedarf liegt damit bei 340.000 Euro.

Der Modellfall zeigt, dass ein eigenes Gutachten an Ihrer Finanzierung wenig ändert. Bei gleichem Kaufpreis und gleichem Eigenkapital bleibt der Darlehensbedarf gleich; es verschiebt sich nur der Beleihungsauslauf, und der hängt am Wert der Bank. Was ein höherer Auslauf für Ihr Angebot bedeutet, erklärt der Beitrag Beleihungsauslauf.

Wirklich wirken kann ein Gutachten vor der Unterschrift. Bestätigt es, dass der Preis über dem Markt liegt, senken Sie im besten Fall den Kaufpreis und damit den Darlehensbedarf. Nach der Beurkundung ist dieser Hebel weg. Bei vermieteten Häusern lohnt außerdem ein Blick darauf, wie die Bank den Ertrag bewertet; die Grundlagen dazu stehen im Beitrag Ertragswert und Liegenschaftszins.

Ein eigenes Wertgutachten ist kein Pflichtbaustein der Baufinanzierung. Es lohnt sich, wenn ein Wert für Sie selbst Folgen hat: in der Preisverhandlung, gegenüber dem Finanzamt, in der Familie oder bei einem besonderen Objekt. Geht es um den Zustand eines Altbaus, ist der Bausachverständige die bessere Wahl. Wenn Sie wissen wollen, wie Banken Ihr Wunschobjekt voraussichtlich einschätzen, finden Sie unsere Einordnung auf der Seite Immobilienbewertung. Eine konkrete Kondition für Ihre Finanzierung besprechen wir im persönlichen Gespräch.