Erbschaftsteuer auf Immobilien vor Gericht

Das Bundesverfassungsgericht prüft, ob die Bewertung von Grundbesitz, die persönlichen Freibeträge und die Steuersätze der Erbschaftsteuer mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Das Verfahren trägt das Aktenzeichen 1 BvF 1/23, der Erste Senat hat am 12. Oktober 2026 in Karlsruhe mündlich verhandelt. Angestoßen hat es die Bayerische Staatsregierung mit einem Antrag auf abstrakte Normenkontrolle.

Angegriffen sind drei Vorschriften: § 12 Abs. 3 ErbStG, der für Grundbesitz auf die Werte des Bewertungsgesetzes verweist, § 16 Abs. 1 ErbStG mit den Freibeträgen und § 19 Abs. 1 ErbStG mit den Steuersätzen. Laut der Pressemitteilung des Gerichts vom 30. Juli 2026 hält Bayern den Bund schon nicht für zuständig, weil eine bundeseinheitliche Regelung nach Art. 72 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 105 Abs. 2 GG nicht erforderlich sei. Inhaltlich rügt der Antrag, dass Freibeträge und Steuersätze nicht an die Preissteigerung der letzten Jahre angepasst wurden und die Freibeträge regionale Unterschiede bei den Immobilienpreisen berücksichtigen müssten.

Beschlossen hat die Staatsregierung den Antrag am 20. Dezember 2022. In ihrer Meldung dazu schreibt sie, die Freibeträge seien seit 2009 unverändert. Neben diesem Verfahren hat das Gericht am 13. Oktober 2026 in einer gesonderten Sache über die Verschonung von Betriebsvermögen verhandelt, die für private Immobilienerben meist keine Rolle spielt.

Bis zu einer Entscheidung ändert sich für Erben nichts: Es gelten die heutigen Freibeträge, Steuersätze und Bewertungsregeln. Eine mündliche Verhandlung ist kein Urteil, und wann das Gericht entscheidet, steht nicht fest.

Auch der Inhalt einer Entscheidung lässt sich nicht vorwegnehmen. Ob sich Freibeträge, Steuersätze oder die Bewertung ändern und ab wann, ist offen. Für einen Erbfall gilt nach § 11 ErbStG der Tag, an dem die Steuer entsteht, und das ist nach § 9 ErbStG in der Regel der Todestag.

Für die Planung heißt das: Rechnen Sie mit dem geltenden Recht. Wer eine Schenkung zu Lebzeiten vorbereitet, sollte den Zeitpunkt mit einem Steuerberater festlegen und nicht auf ein bestimmtes Ergebnis aus Karlsruhe setzen.

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro je Elternteil. Das regelt § 16 Abs. 1 ErbStG. Welcher Freibetrag gilt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab, den § 15 ErbStG in drei Steuerklassen ordnet.

Der Freibetrag gilt je Erwerber und je Erblasser. Erben zwei Kinder ein Haus von ihrer Mutter, hat jedes Kind seinen eigenen Freibetrag von 400.000 Euro.

Über dem Freibetrag zahlen Kinder und Ehegatten je nach Höhe des Erwerbs zwischen 7 und 30 Prozent, Geschwister zwischen 15 und 43 Prozent, alle übrigen 30 oder 50 Prozent. Der Satz gilt nach § 19 Abs. 1 ErbStG für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht nur für den Teil über der jeweiligen Wertgrenze. Knapp über einer Grenze mildert ein Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG den Sprung.

Ein Rechenbeispiel mit den Zahlen aus dem Gesetz, vereinfacht ohne weitere Abzüge: Ein Kind erbt von einem Elternteil eine vermietete Wohnung und Geldvermögen mit einem steuerlichen Wert von zusammen 600.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleiben 200.000 Euro. Dieser Betrag liegt in Steuerklasse I in der Stufe bis 300.000 Euro, der Satz beträgt 11 Prozent, die Steuer also 22.000 Euro.

Das Finanzamt setzt eine geerbte Immobilie mit dem Grundbesitzwert an, der nach dem Bewertungsgesetz festgestellt wird. Darauf verweist § 12 Abs. 3 ErbStG, die Regeln für das Grundvermögen stehen in §§ 176 ff. BewG.

Welches Verfahren das Finanzamt anwendet, bestimmt § 182 BewG nach der Art des Grundstücks. Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren. Fehlen Vergleichswerte, greift das Sachwertverfahren.

Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie ihn nach § 198 BewG nachweisen. Das geht mit einem Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines anerkannten Sachverständigen, und ebenso mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde.

Für die Finanzierung zählt ein anderer Wert. Die Bank ermittelt den Beleihungswert nach ihren eigenen Regeln, und der liegt in der Regel unter dem Marktwert. Wie das beim Einfamilienhaus abläuft, steht im Beitrag Wie die Bank ein Einfamilienhaus bewertet. Rechnen Sie also nicht damit, dass die Bank den Wert aus dem Steuerbescheid übernimmt.

Das Elternhaus bleibt für Kinder steuerfrei, wenn der verstorbene Elternteil bis zum Tod darin gewohnt hat, das Kind unverzüglich selbst einzieht und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Diese Befreiung für das Familienheim regelt § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG, und sie kommt zum Freibetrag von 400.000 Euro hinzu.

Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn das Kind die Wohnung innerhalb von 10 Jahren nicht mehr selbst nutzt, es sei denn, zwingende Gründe hindern es daran. Für den überlebenden Ehegatten gilt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG dieselbe Logik, aber ohne Grenze bei der Wohnfläche.

Für vermietete Wohnimmobilien gibt es keine volle Befreiung, aber einen Abschlag: Nach § 13d ErbStG werden zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt.

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers, gezahlt wird sie nach dem Steuerbescheid des Finanzamts. Die Zahlungsfrist steht im Bescheid.

Vorher müssen Sie den Erwerb nach § 30 ErbStG innerhalb von 3 Monaten anzeigen, nachdem Sie vom Erbfall erfahren haben. Für die Immobilie stellt das Finanzamt den Grundbesitzwert fest. Zwischen Erbfall und Bescheid vergeht deshalb einige Zeit, die Sie für die Finanzierung nutzen sollten.

Für Wohnimmobilien gibt es eine Stundung. Nach § 28 Abs. 3 ErbStG wird die Steuer, die auf zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz entfällt, auf Antrag bis zu 10 Jahre gestundet, wenn Sie sie nur durch den Verkauf der Immobilie aufbringen könnten. Beim Erwerb von Todes wegen fallen dafür keine Stundungszinsen an. Die Stundung endet, wenn die Immobilie an Dritte übergeht oder nicht mehr Wohnzwecken dient.

Die Erbschaftsteuer lässt sich über ein Darlehen finanzieren, das mit einer Grundschuld auf die geerbte Immobilie gesichert wird. Für die Bank ist das ein Kredit an einen Eigentümer, der eine lastenfreie oder gering belastete Immobilie als Sicherheit einbringt.

Zwei Dinge prüft die Bank dabei. Erstens die Sicherheit: Sie bewertet die Immobilie und legt fest, bis zu welchem Betrag sie beleihen kann. Zweitens die Tragfähigkeit: Das Darlehen wird aus Ihrem Einkommen zurückgezahlt, bei einer vermieteten Immobilie auch aus der Miete. Ein wertvolles Haus allein ersetzt kein Einkommen. Wie die Bank den möglichen Betrag rechnet, erklärt der Beitrag Beleihungswert berechnen.

Voraussetzung ist eine geklärte Eigentumslage. Die Bank braucht einen Erbnachweis, und das Grundbuch muss auf die Erben berichtigt sein oder im Zuge der Finanzierung berichtigt werden. Solange eine Erbengemeinschaft besteht, müssen alle Miterben der Grundschuld zustimmen, denn nach § 2040 BGB können Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen.

Wer bereits eine eigene Immobilie besitzt, kann auch diese als Sicherheit einsetzen. Was dabei gilt, steht auf der Seite Kredit für Eigentümer.

Miterben zahlt man aus, indem ein Erbe die Immobilie in der Erbauseinandersetzung allein übernimmt und die anderen in Geld ausgleicht, finanziert über ein Darlehen auf das Haus. Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Wer das Haus behalten will, braucht also eine Einigung mit den Geschwistern und eine Finanzierung, die den Ausgleich trägt.

Für die Bank zählt die Reihenfolge. Sie zahlt in der Regel erst aus, wenn der Auseinandersetzungsvertrag beurkundet ist und feststeht, dass der übernehmende Erbe Alleineigentümer wird. Die Grundschuld wird dann auf ihn eingetragen. Den Betrag für die Geschwister und die eigene Erbschaftsteuer können Sie in einem Darlehen zusammenfassen, wenn Beleihungswert und Einkommen das tragen.

Steuerlich ist die Teilung nicht neutral. Sowohl § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG als auch § 13d Abs. 2 ErbStG regeln ausdrücklich, was gilt, wenn begünstigtes Vermögen bei der Teilung des Nachlasses von einem Miterben auf einen anderen übergeht. Wer das Elternhaus steuerfrei übernehmen will, sollte die Aufteilung deshalb vor der Beurkundung mit einem Steuerberater abstimmen.

Immobilienerben sollten mit dem geltenden Recht planen und die Finanzierung früh klären, statt auf das Urteil aus Karlsruhe zu warten. Melden Sie den Erbfall fristgerecht beim Finanzamt, lassen Sie die Steuer von einem Steuerberater schätzen und sprechen Sie mit der Bank, bevor der Bescheid kommt.

Wenn Sie das geerbte Haus behalten und dafür Steuer oder Geschwister finanzieren wollen, prüfen wir vorab, welcher Betrag mit der Immobilie als Sicherheit möglich ist und ob er zu Ihrem Einkommen passt. Mehr dazu auf der Seite Kredit für Eigentümer. Ob sich eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts auf Ihren Fall auswirkt, beurteilt Ihr Steuerberater, sobald sie vorliegt.