DTI-Berechnung: so rechnet die Bank

Die DTI zeigt, wie viele Jahreseinkommen Ihre gesamten Schulden ausmachen. DTI steht für Debt to Income, im deutschen Aufsichtsrecht heißt die Kennzahl Gesamtverschuldung-Einkommens-Relation. Eine DTI von 6 bedeutet: Würden Sie Ihr komplettes verfügbares Einkommen ausschließlich in die Tilgung stecken, wären Sie nach sechs Jahren schuldenfrei.

Die Begriffe sind gesetzlich festgelegt, und zwar in § 2 der Finanzstabilitätsdatenerhebungsverordnung (FinStabDEV). Nach Nr. 27 ist die Kennzahl das Verhältnis von Gesamtverschuldung zu Einkommen des Darlehensnehmers bei Vergabe. Nr. 24 zählt zur Gesamtverschuldung alle finanziellen Verbindlichkeiten einschließlich des neuen Darlehens. Nr. 23 versteht unter Einkommen das jährlich verfügbare Gesamteinkommen aus allen Quellen, nach Steuern und Beiträgen, aber vor sonstigen Ausgaben.

Die DTI ist damit das Gegenstück zur DSTI. Während die DSTI die laufende Belastung durch Raten misst, misst die DTI die Höhe des Schuldenbergs. Wie die DSTI gerechnet wird, steht im Beitrag DSTI-Kennzahl berechnen.

Sie teilen die Summe aller Schulden durch Ihr verfügbares Jahreseinkommen. Das Ergebnis ist ein Faktor, kein Prozentwert, auch wenn manche Rechner ihn mit 100 malnehmen und als Prozent ausgeben. Eine DTI von 7,0 und eine DTI von 700 Prozent beschreiben dasselbe.

Wichtig ist, dass beide Seiten der Rechnung vollständig sind. Auf die Schuldenseite gehört nicht nur das geplante Immobiliendarlehen, sondern die Restschuld jedes laufenden Kredits. Auf die Einkommensseite gehört nur, was die Bank als dauerhaft anerkennt.

Die folgende Rechnung ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen und keine Zusage einer Bank. Angenommen ist ein Paar mit zusammen 4.500 Euro Nettoeinkommen im Monat, also 54.000 Euro im Jahr. Für den Kauf einer Eigentumswohnung braucht es ein Darlehen über 360.000 Euro. Daneben laufen ein Autokredit mit 14.000 Euro und ein Ratenkredit mit 6.000 Euro Restschuld.

Kleine Kredite bewegen die DTI kaum, das Immobiliendarlehen bestimmt sie fast allein. Der abgelöste Ratenkredit senkt die Kennzahl in der Modellrechnung nur um eine Nachkommastelle. Bei der DSTI sieht das anders aus: Dort kann ein kleiner Kredit mit hoher Monatsrate deutlich mehr ausmachen, weil er mit seiner Rate und nicht mit seiner Restschuld zählt.

Spürbar sinkt die DTI nur über zwei Hebel: weniger Darlehen, etwa durch mehr Eigenkapital, oder mehr anerkanntes Einkommen. Wer 20.000 Euro zusätzlich einbringt, senkt die Gesamtverschuldung in der Modellrechnung auf 360.000 Euro und die DTI auf rund 6,7. Wie viel Eigenkapital Banken erwarten und wofür es eingesetzt wird, erklärt der Beitrag Eigenkapital.

Die DTI zählt alle Schulden, die LTI nur das Darlehen für die Immobilie. LTI steht für Loan to Income. Die FinStabDEV führt beide Kennzahlen getrennt: in Nr. 27 die Gesamtverschuldung-Einkommens-Relation und in Nr. 30 die Darlehensvolumen-Einkommens-Relation.

In der Modellrechnung liegt die LTI bei rund 6,7, nämlich 360.000 Euro geteilt durch 54.000 Euro. Die DTI liegt mit rund 7,0 darüber, weil Auto- und Ratenkredit hinzukommen. Wenn Ihnen eine Bank oder ein Rechner eine Zahl nennt, lohnt die Nachfrage, welche der beiden gemeint ist.

Nein, in Deutschland gibt es keine gesetzliche DTI-Obergrenze. § 48u KWG erlaubt der BaFin bei Darlehen für Wohnimmobilien nur zwei Beschränkungen: eine Obergrenze für das Verhältnis von Darlehensvolumen zu Immobilienwert und eine Amortisationsanforderung, also Vorgaben dazu, bis wann ein Teil des Darlehens getilgt sein muss. Eine Grenze, die am Einkommen ansetzt, steht nicht darin.

Beobachtet wird die Kennzahl trotzdem. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 12 FinStabDEV kann die Bundesbank von den Banken Daten zur Gesamtverschuldung-Einkommens-Relation neu vergebener Wohnimmobilienkredite anfordern. Die Aufsicht schaut also auf die DTI im Markt, die Grenze im Einzelfall zieht aber jede Bank selbst.

Bei vermieteten Immobilien wachsen die Schulden mit jedem Kauf, das anerkannte Einkommen wächst nur um einen Teil der Miete. Finanzieren Sie eine Wohnung vollständig über Darlehen, steht der volle Kaufpreis samt Nebenkosten auf der Schuldenseite. Auf der Einkommensseite zählt nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV nur eine Miete, die dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen ist, in der Praxis meist die Nettokaltmiete nach einem Abschlag.

Mit jeder weiteren Wohnung rückt die DTI deshalb nach oben, auch wenn sich jede einzelne Wohnung selbst trägt. Wie Banken die Miete ansetzen, steht im Beitrag Welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet, worauf es beim nächsten Objekt ankommt, im Beitrag Zweite Immobilienfinanzierung.

Eine längere Laufzeit verkleinert die Rate, aber nicht die Schulden. Die DSTI sinkt dadurch, die DTI bleibt gleich. Genau deshalb schauen Banken auf beide Werte: Ein Haushalt kann eine Rate gut stemmen und trotzdem so hoch verschuldet sein, dass jede Einkommensänderung den Spielraum aufzehrt.

Die DTI ist dabei eine Kennzahl, die Entscheidung trifft die Bank über die Haushaltsrechnung. § 505b Abs. 2 BGB verpflichtet sie zu einer eingehenden Prüfung auf Grundlage von Einkommen, Ausgaben und Ihren übrigen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen. Wie diese Rechnung aufgebaut ist, zeigt der Beitrag Die Haushaltsrechnung der Bank.

Rechnen Sie Ihre DTI selbst, bevor die erste Bank Ihre Unterlagen sieht, und zwar so vorsichtig, wie eine Bank rechnet. Diese Schritte helfen dabei.

Eine DTI ist schnell gerechnet, aber erst zusammen mit DSTI, Beleihungsauslauf und den Richtlinien der passenden Bank aussagekräftig. Im Gespräch rechnen wir alle Kennzahlen mit Ihrer Selbstauskunft durch und fragen bei den Banken an, deren Grenzen zu Ihrem Fall passen. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung.