Die Kreditwürdigkeitsprüfung nach dem Gesetz

Die Bank muss Ihre Kreditwürdigkeit prüfen, weil das Gesetz es ihr vor jedem Verbraucherdarlehen vorschreibt. Die Pflicht steht zweimal im Recht: zivilrechtlich in § 505a BGB und aufsichtsrechtlich in § 18a KWG. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen, also bei der typischen Baufinanzierung für ein Haus oder eine Wohnung, darf die Bank den Vertrag nur schließen, wenn die Prüfung ergibt, dass Sie Ihre Pflichten aus dem Vertrag wahrscheinlich erfüllen werden.

Das ist ein strengerer Maßstab als beim Ratenkredit für das Auto. Dort reicht es, dass keine erheblichen Zweifel an der Kreditwürdigkeit bestehen. Bei der Baufinanzierung muss die Bank dagegen positiv begründen können, warum die Rückzahlung trägt. Fehlt diese Begründung, darf sie nicht unterschreiben, auch wenn sie das Geschäft gern machen würde.

Aus dieser Pflicht erklären sich fast alle Fragen im Antrag. Die Bank will nicht neugierig sein, sie braucht eine dokumentierte Grundlage für eine Prognose, die sie gegenüber der Aufsicht und im Streitfall gegenüber Ihnen vertreten muss.

Die Prüfung beruht auf einem Bündel von Vorschriften, die ineinandergreifen. Das BGB regelt das Verhältnis zwischen Ihnen und der Bank, das KWG die Pflichten der Bank gegenüber der Aufsicht, und eine eigene Verordnung beschreibt, wie die Prognose im Einzelnen aussehen muss.

Ihr Einkommen zählt mehr, weil das Gesetz es so verlangt. Nach § 505b Abs. 2 BGB muss die Bank die Kreditwürdigkeit eingehend anhand von Einkommen, Ausgaben und den übrigen finanziellen Umständen prüfen. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen, und auch nicht auf die Erwartung, dass ihr Wert steigt.

Eine Ausnahme sieht das Gesetz vor, wenn das Darlehen den Bau oder die Renovierung der Wohnimmobilie finanziert. Die Verordnung präzisiert in § 4 Abs. 2 ImmoKWPLV, dass der Wert einer Wohnimmobilie nur ergänzend zu den Faktoren herangezogen werden darf, auf die sich die Prüfung hauptsächlich stützt.

Für Sie heißt das: Ein günstiger Kaufpreis oder eine gefragte Lage gleicht ein knappes Haushaltsbudget nicht aus. Welche Bausteine die Bank an Ihrer Person im Einzelnen betrachtet, erklärt der Beitrag Was prüfen Banken an meiner Person.

Die Bank fragt nach Ereignissen in der Zukunft, weil die Prüfung eine Prognose über die gesamte Zeit ist, in der Sie das Darlehen bedienen. § 3 ImmoKWPLV richtet die Länge des Prognosezeitraums daran aus, wie lange Sie Ihre Pflichten aus dem Vertrag zu erfüllen haben. Je weiter die Prognose reicht, desto stärker darf die Bank mit Erfahrungswerten arbeiten.

Die Verordnung unterscheidet dabei zwischen wahrscheinlichen und bloß möglichen Ereignissen. Das erklärt, warum manche Fragen immer kommen und andere nur im Einzelfall.

Die Selbstauskunft reicht nicht, weil die Bank Ihre Angaben angemessen überprüfen muss. § 505b Abs. 3 BGB verlangt, dass sie die Informationen aus internen oder externen Quellen beschafft und bei Bedarf anhand unabhängig nachprüfbarer Unterlagen kontrolliert. Angaben, die Sie einem Vermittler gegeben haben, muss sie dabei berücksichtigen.

Dazu kommt die Dokumentationspflicht nach § 505b Abs. 4 BGB: Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank die Verfahren und Angaben, auf die sich ihre Prüfung stützt, festlegen, dokumentieren und aufbewahren. Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und Nachweise über bestehende Kredite landen deshalb in der Akte, weil die Bank später zeigen muss, worauf ihre Entscheidung beruhte.

Wie aus diesen Unterlagen eine monatliche Gegenüberstellung entsteht, zeigt der Beitrag zur Haushaltsrechnung der Bank. Welche Papiere Sie vorab zusammentragen sollten, steht unter Unterlagen sammeln, bevor es eilig wird.

Prüft die Bank fehlerhaft, trägt sie die Folgen nach § 505d BGB. Der vereinbarte Sollzins ermäßigt sich dann auf einen gesetzlich bestimmten Marktzins, und Sie können den Vertrag jederzeit fristlos kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Die Bank muss Ihnen eine angepasste Vertragsabschrift zur Verfügung stellen.

Zusätzlich schützt Sie § 505d Abs. 2 BGB: Können Sie Ihre Pflichten wegen eines Umstands nicht erfüllen, der bei ordnungsgemäßer Prüfung zur Ablehnung geführt hätte, darf die Bank deswegen keinen Schadensersatz von Ihnen verlangen.

Diese Rechte greifen nicht automatisch bei jedem Formfehler. Sie entfallen, wenn der Vertrag auch bei korrekter Prüfung hätte geschlossen werden dürfen. Ob ein solcher Fall vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die im Streit ein Anwalt klärt.

Bei falschen Angaben verlieren Sie den Schutz. Beruht der Prüfungsmangel darauf, dass Sie vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche oder unvollständige Angaben gemacht haben, gelten die Rechte aus § 505d Abs. 1 und 2 BGB nicht. So steht es in § 505d Abs. 3 BGB.

In der Praxis betrifft das vor allem Verbindlichkeiten, die im Antrag fehlen: ein Ratenkredit für die Küche, ein Leasingvertrag, eine Bürgschaft für ein Familienmitglied. Die Bank sieht viele dieser Verträge ohnehin in der Auskunft der Schufa. Wer sie verschweigt, gewinnt nichts und gibt seinen gesetzlichen Schutz aus der Hand.

Eine allgemeine Begründungspflicht gibt es nicht, wohl aber eine Unterrichtungspflicht in einem Fall. Lehnt die Bank ein Verbraucherdarlehen wegen der Auskunft einer Auskunftei ab, muss sie Sie nach § 30 Abs. 2 BDSG unverzüglich darüber informieren und Ihnen die erhaltene Auskunft mitteilen.

Das ist der Moment, in dem Sie veraltete oder falsche Einträge entdecken können. Wie Sie danach vorgehen, wenn tatsächlich ein Eintrag besteht, beschreibt der Beitrag zur Umschuldung trotz Schufa-Eintrag.

Die Bank prüft erneut, wenn Sie das Darlehen nach Vertragsschluss deutlich erhöhen. Nach § 505a Abs. 2 BGB ist die Kreditwürdigkeit dann auf aktueller Grundlage neu zu bewerten, es sei denn, die Erhöhung war in der ursprünglichen Prüfung schon berücksichtigt.

Für Anschlussfinanzierungen gilt eine Erleichterung. Ersetzt oder ergänzt ein neuer Vertrag ein bestehendes Immobiliar-Verbraucherdarlehen, ist eine neue Prüfung nach § 505a Abs. 3 BGB nur unter den Voraussetzungen des Absatzes 2 nötig. Weiß die Bank aber, dass Sie dauerhaft nicht zahlen können, darf sie trotzdem nicht abschließen.

Bei endfälligen Darlehen, etwa mit Tilgung über einen Bausparvertrag, verlangt § 4 Abs. 5 ImmoKWPLV zusätzlich, dass die Bank die Rückzahlung am Ende der Laufzeit mitprüft. Soll dafür ein neues Darlehen aufgenommen werden, muss sie auch abschätzen, ob Sie dann noch kreditwürdig sein werden.

Wer die gesetzlichen Regeln kennt, bereitet die Prüfung gezielt vor. Die Bank braucht belegbare Angaben zu Einkommen und Ausgaben, eine schlüssige Prognose bis zum Ende der Laufzeit und eine vollständige Liste Ihrer Verpflichtungen. Alles, was diese drei Punkte stützt, macht die Entscheidung leichter.

Sinnvoll ist es, die Fragen der Bank vor dem Antrag selbst zu beantworten: Wie sieht mein Einkommen im Ruhestand aus, welche Veränderung im Beruf kann ich belegen, und welche Verträge laufen noch? Welche Darlehenssumme sich daraus ergibt, rechnet der Beitrag Wie viel Immobilie kann ich mir leisten vor.

Welche Bank Ihre Unterlagen wie bewertet, klären wir im Gespräch, bevor ein Antrag läuft. Den Überblick über das Vorgehen finden Sie auf der Seite zur Baufinanzierung.