Arbeitsvertrag als Einkommensnachweis

Allein reicht der Arbeitsvertrag den meisten Banken nicht, er ergänzt die Gehaltsabrechnungen. Der Vertrag zeigt, was Ihnen zusteht. Die Abrechnung zeigt, was tatsächlich ausgezahlt wird, nach Steuern, Sozialabgaben und allen Abzügen. Für die Frage, ob Sie eine Rate über viele Jahre tragen können, zählt der zweite Wert.

Das hat einen rechtlichen Hintergrund. Nach § 505b BGB muss die Bank bei einem Immobiliardarlehen Ihre Kreditwürdigkeit auf Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen und Ausgaben prüfen. Sie darf Ihre Angaben nicht einfach übernehmen, sondern muss sie angemessen überprüfen, bei Bedarf anhand unabhängig nachprüfbarer Unterlagen. Ein Arbeitsvertrag ist ein solches Dokument, aber er belegt nur den Anspruch, nicht den Zahlungseingang.

Deshalb fordern Banken als Standard die letzten Gehaltsabrechnungen an, häufig die Dezemberabrechnung des Vorjahres oder die Lohnsteuerbescheinigung, und je nach Haus einen Kontoauszug mit dem Gehaltseingang. Welche Unterlagen insgesamt dazugehören, steht in unserem Beitrag Unterlagen sammeln, bevor es eilig wird.

Die Bank liest aus dem Arbeitsvertrag vor allem, wie sicher und wie dauerhaft Ihr Einkommen ist. Die Höhe des Gehalts steht ohnehin auf der Abrechnung. Spannend sind für die Kreditprüfung die Klauseln, die über die Zukunft entscheiden.

Einige Banken finanzieren schon mit dem unterschriebenen Arbeitsvertrag, viele warten bis zur ersten oder zweiten Abrechnung beim neuen Arbeitgeber. Den Ausschlag gibt, wie gut sich der Wechsel aus Ihrer bisherigen Laufbahn erklärt.

Gute Voraussetzungen haben Sie, wenn Sie in derselben Branche und in einer vergleichbaren Funktion wechseln, das neue Grundgehalt mindestens so hoch ist wie das alte und keine Probezeit vereinbart ist. Dann sieht die Bank eher einen Aufstieg als ein Risiko. Schwieriger wird es bei einem Branchenwechsel, beim Schritt aus der Selbstständigkeit in die Anstellung oder wenn das neue Gehalt stark von Provisionen abhängt.

Wer gerade wechselt und trotzdem kaufen will, sollte den Antrag nicht einfach mit dem neuen Vertrag einreichen, sondern ihn aufbereiten:

In der Probezeit finanzieren manche Banken, viele lehnen ab oder verschieben die Entscheidung. Der Grund steht im Gesetz: Während einer vereinbarten Probezeit von höchstens sechs Monaten kann das Arbeitsverhältnis nach § 622 Abs. 3 BGB mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden.

Hinzu kommt der Kündigungsschutz. Das Kündigungsschutzgesetz greift nach § 1 KSchG erst, wenn das Arbeitsverhältnis länger als sechs Monate bestanden hat, und es gilt nur in Betrieben, die eine bestimmte Größe erreichen. Für die Bank bedeutet das: In den ersten Monaten ist das Einkommen rechtlich weniger abgesichert als später.

Wie streng eine Bank das sieht, legt sie in ihren eigenen Richtlinien fest. Erfahrung im Beruf, ein gefragtes Berufsbild und eine Bestätigung des Arbeitgebers, dass die Probezeit verkürzt wurde, verbessern die Ausgangslage. Fehlt all das, ist es oft klüger, die Zusage zum Ende der Probezeit einzuplanen und bis dahin die übrigen Unterlagen fertig zu haben.

Bei einem befristeten Vertrag rechnet die Bank weiter, wenn eine Verlängerung oder Entfristung nach den Umständen wahrscheinlich ist. Das ist nicht ihr guter Wille, sondern ausdrücklich erlaubt: Nach § 4 Abs. 4 ImmoKWPLV darf sie wahrscheinliche positive Ereignisse wie eine Vertragsverlängerung oder Entfristung berücksichtigen. Wahrscheinlich heißt dort, dass nach der Lebenserfahrung und unter Berücksichtigung von Branche und Beruf damit zu rechnen ist.

Im Arbeitsvertrag schaut die Bank deshalb auf das Enddatum und auf den Grund der Befristung. Eine Befristung ohne sachlichen Grund ist nach § 14 Abs. 2 TzBfG grundsätzlich auf zwei Jahre begrenzt. Läuft sie aus, steht der Arbeitgeber vor der Wahl, unbefristet zu übernehmen oder das Arbeitsverhältnis zu beenden. In Berufen, in denen Befristungen zum Alltag gehören, etwa an Hochschulen oder in Kliniken, bewerten Banken das anders als in Branchen, in denen eine Befristung eher die Ausnahme ist.

Belegen lässt sich die Wahrscheinlichkeit mit früheren Verlängerungen beim selben Arbeitgeber, mit einer schriftlichen Bestätigung zur geplanten Übernahme und mit einer durchgehenden Erwerbsbiografie im selben Beruf. Mehr zu den übrigen Punkten, die Banken an Ihrer Person prüfen, finden Sie im Beitrag Was prüfen Banken an meiner Person.

Eine vereinbarte Gehaltserhöhung kann zählen, wenn sie schriftlich und mit Datum feststeht. § 4 Abs. 4 ImmoKWPLV nennt die Beförderung und die Erhöhung der Arbeitszeit ausdrücklich als Ereignisse, die eine Bank berücksichtigen darf. Für einen deutlichen Einkommensanstieg setzt die Verordnung aber eine Grenze: Er darf nur einfließen, wenn die von Ihnen vorgelegten Unterlagen einen ausreichenden Nachweis bieten.

In der Praxis heißt das: Ein Nachtrag zum Arbeitsvertrag mit neuem Gehalt und Stichtag trägt. Eine mündliche Zusage, eine E-Mail aus der Personalabteilung ohne verbindlichen Inhalt oder ein Hinweis auf das nächste Mitarbeitergespräch tragen nicht. Dasselbe gilt für die Rückkehr aus der Elternzeit: Steht im Vertrag oder in einer Bestätigung des Arbeitgebers, ab wann und mit welcher Stundenzahl Sie zurückkehren, kann die Bank mit dem späteren Einkommen rechnen.

Kritisch sind vor allem Klauseln, die das Einkommen kurzfristig verändern können. Die Bank prüft nicht nur, was heute fließt, sondern muss nach § 4 Abs. 3 ImmoKWPLV auch wahrscheinliche negative Entwicklungen ausreichend berücksichtigen, zum Beispiel ein sinkendes Einkommen, wenn die Laufzeit in den Ruhestand reicht.

Typische Stellen, an denen Rückfragen kommen, sind ein hoher Anteil variabler Vergütung, Widerrufs- oder Freiwilligkeitsvorbehalte bei Sonderzahlungen, Dienstwagen, die in der Abrechnung als geldwerter Vorteil erscheinen und das Bruttogehalt optisch erhöhen, sowie Verträge mit Arbeitsort im Ausland. Nichts davon ist automatisch ein Ausschluss. Es muss aber im Antrag erklärt sein, bevor die Bank es selbst findet.

Aus diesen Angaben entsteht am Ende die Haushaltsrechnung: das nachhaltig verfügbare Einkommen abzüglich Lebenshaltung, bestehender Raten und Kosten der Immobilie. Wie die Bank diese Rechnung aufbaut, steht im Beitrag Die Haushaltsrechnung der Bank.

Am besten reichen Sie den Arbeitsvertrag vollständig und zusammen mit den passenden Belegen ein, statt ihn auf Nachfrage nachzuschieben. Jede Nachforderung verlängert die Prüfung und kann bei einem Bieterverfahren den Ausschlag geben.

Wenn Ihre Unterlagen stehen, ist der nächste Schritt die Frage, welche Bank zu Ihrer Beschäftigungssituation passt. Das ist bei einem Arbeitgeberwechsel, einer Befristung oder einer Probezeit nicht dieselbe Bank wie bei einem langjährigen unbefristeten Vertrag. Alles Weitere zum Ablauf finden Sie auf der Seite zur Baufinanzierung, und wie Sie Ihr Eigenkapital belegen, im Beitrag zum Eigenkapitalnachweis.