Bauzins und Kaufpreis steigen: was Käufer tun

Für Käufer im Oktober 2026 wird die Finanzierung von zwei Seiten teurer: Der Bauzins ist gestiegen, und die Angebotspreise für Bestandswohnungen steigen weiter. Jeder geliehene Euro kostet mehr, und es braucht mehr Euro für dieselbe Wohnung.

Wie stark die Preise steigen, zeigt der empirica Immobilienpreisindex III/2026, den das Berliner Institut empirica am 16.10.2026 veröffentlicht hat. Er beruht auf inserierten Angebotspreisen aus der VALUE Marktdatenbank. Für Eigentumswohnungen im Bestand weist er im 3. Quartal 2026 ein Plus von 0,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal und von 0,2 % gegenüber dem Vorquartal aus. Gestiegen sind die Angebotspreise gegenüber dem Vorquartal in 52,5 % der Kreise. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand waren es 64,5 % der Kreise.

Das ist kein Preissprung. Nach Abzug der Inflation liegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen laut empirica sogar 1,7 % unter dem Vorjahresquartal. Für Ihr Budget zählt aber der nominale Betrag, den Sie finanzieren müssen, und der wächst, während gleichzeitig der Zins für dieses Darlehen gestiegen ist. Warum der Bauzins sich bewegt, auch wenn die Notenbank stillhält, erklärt der Beitrag Woraus Ihr Bauzins entsteht.

Sie rechnen das Budget neu, indem Sie drei Größen in dieser Reihenfolge bestimmen: den Darlehensbedarf, den Beleihungsauslauf und die monatliche Belastung, die Sie dauerhaft tragen können. Erst danach ergibt sich, welcher Kaufpreis zu Ihnen passt.

Der Darlehensbedarf ist Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital. Die Nebenkosten wachsen mit dem Kaufpreis mit, denn Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler werden als Anteil am Preis berechnet. Ein höherer Angebotspreis erhöht den Darlehensbedarf deshalb um mehr als die reine Preisdifferenz, sofern Sie nicht mehr Eigenkapital einsetzen. Welche Posten genau anfallen, steht im Beitrag Was kostet der Immobilienkauf außer dem Kaufpreis.

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert, den die Bank für die Immobilie ansetzt. Er entscheidet mit darüber, in welche Preisstufe der Bank Ihre Finanzierung fällt. Je höher der Auslauf, desto höher in der Regel der Aufschlag, und ab bestimmten Stufen finanzieren manche Banken gar nicht mehr. Wie die Stufen funktionieren, erklärt der Beitrag Beleihungsauslauf.

Die monatliche Belastung prüft die Bank im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB. Sie rechnet dabei nicht mit Ihrem Wunsch, sondern mit dem, was nach festen Ausgaben übrig bleibt. Wenn der Zins steigt, sinkt bei gleicher Belastung der Betrag, den Sie sich leihen können. Wie die Bank diesen Rahmen ermittelt, steht im Beitrag Wie viel Immobilie kann ich mir leisten.

Ein höherer Kaufpreis bei gleichem Beleihungswert treibt den Beleihungsauslauf nach oben, eine erfolgreiche Verhandlung senkt ihn. Die folgende Modellrechnung zeigt das an einer Bestandswohnung in Rheinland-Pfalz. Alle Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung, kein Angebot und keine Aussage über Ihre Wohnung.

Annahmen: Grunderwerbsteuer 5 % (Rheinland-Pfalz), Notar und Grundbuch rund 2 %, Maklerprovision für den Käufer 3,57 %, zusammen 10,57 % des Kaufpreises. Eigenkapital 70.000 €. Die Bank setzt einen Beleihungswert von 290.000 € an. Dieser Wert bleibt in allen drei Fällen gleich, denn die Bank leitet ihn aus dem Objekt ab, nicht aus dem Preis, den Sie zahlen.

Die Modellrechnung zeigt, dass 20.000 € Unterschied im Kaufpreis den Beleihungsauslauf um rund 8 Prozentpunkte verschieben. Der Darlehensbedarf steigt dabei um 22.114 €, also um mehr als die Preisdifferenz, weil die Nebenkosten mitwachsen.

Für die Bank bedeutet ein Auslauf über 100 %, dass das Darlehen höher ist als der Wert, den sie als dauerhaft erzielbar ansieht. Das ist bei vielen Banken möglich, aber es kostet einen Aufschlag und verengt die Auswahl. Wer in dieser Lage verhandelt oder Eigenkapital nachlegt, bewegt sich in eine günstigere Stufe. Wer den Angebotspreis ungeprüft zahlt, bewegt sich in die teurere.

Für Ihre eigene Rechnung brauchen Sie nur wenige Werte: den Kaufpreis, die Nebenkostensätze Ihres Bundeslandes, Ihr frei verfügbares Eigenkapital und eine vorsichtige Schätzung des Beleihungswerts. Den Beleihungswert kennen Sie vor der Bewertung durch die Bank nicht genau. Für eine erste Einordnung hilft es, den Wert bewusst niedriger anzusetzen als den Kaufpreis, besonders bei älteren Gebäuden, bei Wohnungen mit Sanierungsbedarf und überall dort, wo der Angebotspreis zuletzt stark angezogen hat. Ergibt die Rechnung schon mit dieser Annahme einen Auslauf, den Sie nicht tragen wollen, ist das ein Signal, vor der Besichtigung den Preisrahmen anzupassen und nicht erst nach der Absage einer Bank.

Die Bank übernimmt den Kaufpreis nicht als Wert der Immobilie, sondern ermittelt einen eigenen Beleihungswert. Nach § 3 BelWertV ist das der Wert, der unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Schwankungen während der gesamten Dauer der Beleihung voraussichtlich erzielbar ist.

Steigende Angebotspreise sind genau so eine Bewegung, die der Beleihungswert bewusst nicht sofort nachzeichnet. Die Bank schaut auf die langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts und auf die normalen regionalen Marktgegebenheiten. Nach § 4 BelWertV ermittelt sie Ertragswert und Sachwert getrennt, bei Wohnungseigentum anstelle des Sachwerts auch den Vergleichswert, und der Ertragswert darf in der Regel nicht überschritten werden. Zusätzlich gilt nach § 16 PfandBG, dass der Beleihungswert den Marktwert nicht übersteigen darf.

Für Sie heißt das: Ein Verkäufer, der seinen Preis am aktuellen Inseratsniveau ausrichtet, hebt damit nicht den Wert, mit dem Ihre Bank rechnet. Die Lücke zwischen Kaufpreis und Beleihungswert tragen Sie, entweder mit Eigenkapital oder über einen höheren Auslauf. Wie die Bank im Einzelnen rechnet, zeigt der Beitrag Beleihungswert berechnen.

Ja, denn der Angebotspreis ist eine Forderung des Verkäufers und kein Marktwert. Steigende Angebotspreise im Index sagen, was Verkäufer verlangen, nicht, was Käufer am Ende beurkunden.

Gute Argumente für eine Verhandlung kommen aus der Sicht der Bank. Liegt der Angebotspreis deutlich über vergleichbaren Wohnungen in derselben Lage, ist das ein sachlicher Grund. Ebenso ein Instandhaltungsstau, eine niedrige Rücklage der Eigentümergemeinschaft oder ein anstehender Heizungstausch: Alles, was die Bank beim Beleihungswert abzieht, ist auch für den Verkäufer schwer zu bestreiten.

Hilfreich ist eine Finanzierungsbestätigung mit klarem Rahmen. Sie zeigt dem Verkäufer, dass Sie zahlen können, und gleichzeitig, wo Ihre Grenze liegt. Ein Käufer, der belegen kann, dass seine Bank einen bestimmten Preis trägt und einen höheren nicht, verhandelt mit einer Zahl statt mit einem Gefühl.

Kompromisse sind dort sinnvoll, wo sie den Kaufpreis senken, ohne den Beleihungswert im gleichen Maß zu senken. Nicht jeder Abstrich beim Objekt verbessert Ihre Finanzierung, manche verschlechtern sie sogar.

Das Eigenkapital ist bei steigenden Preisen der direkte Hebel auf den Beleihungsauslauf. Jeder zusätzliche Euro Eigenkapital senkt den Darlehensbedarf um genau diesen Euro, während der Beleihungswert gleich bleibt.

Prüfen Sie deshalb, was Sie zusätzlich einsetzen können, ohne Ihre Reserve aufzubrauchen: Bausparguthaben, Wertpapiere, Schenkungen oder Darlehen aus der Familie. Die Bank will aber sehen, dass nach dem Kauf noch eine Rücklage bleibt. Wer alles einsetzt, verbessert den Auslauf und verschlechtert zugleich die Bonität. Wie viel Eigenkapital realistisch ist, erklärt der Beitrag Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung.

Zinsbindung und Tilgung helfen, die Belastung zu steuern, ändern aber nichts am Darlehensbedarf. Sie verschieben Belastung und Risiko zwischen heute und später.

Eine längere Zinsbindung schützt Sie davor, dass der Zins bei der Anschlussfinanzierung erneut steigt, kostet aber meist einen Aufschlag gegenüber einer kürzeren Bindung. Eine kürzere Zinsbindung ist anfangs günstiger, verlagert das Zinsrisiko aber in die Zukunft. Welche Laufzeit zu welcher Lebenslage passt, steht im Beitrag Zinsbindung.

Eine niedrigere anfängliche Tilgung senkt die monatliche Belastung, lässt aber am Ende der Zinsbindung eine höhere Restschuld stehen, die Sie zu dann gültigen Bedingungen weiterfinanzieren. Ein Recht auf Sondertilgung oder auf Tilgungswechsel gibt Ihnen die Möglichkeit, später schneller zurückzuzahlen, wenn das Einkommen steigt. Die Bank akzeptiert eine niedrige Tilgung allerdings nicht beliebig, gerade bei hohem Beleihungsauslauf erwartet sie, dass die Schuld spürbar sinkt.

Ob Warten günstiger ist, lässt sich nicht vorhersagen, weil Zins und Preis sich unabhängig voneinander bewegen können. Ein sinkender Zins kann von steigenden Preisen aufgezehrt werden, und umgekehrt.

Sinnvoller als die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt ist die Frage, ob die konkrete Wohnung zu Ihrem neu gerechneten Budget passt. Passt sie, mit einem Auslauf, den die Bank trägt, und einer Belastung, die Sie auch in einem schlechten Jahr zahlen können, ist sie finanzierbar. Passt sie nicht, verbessert Warten allein daran nichts, wohl aber mehr Eigenkapital oder ein anderes Objekt. Wie wir den Kauf mit Ihnen durchrechnen und welche Banken dafür in Frage kommen, lesen Sie auf der Seite Baufinanzierung.