Heizungstausch und Bestandsschutz

Ja. Eine Heizungsanlage, die funktioniert und sich reparieren lässt, dürfen Sie weiterbetreiben, unabhängig davon, wie alt sie ist und mit welchem Brennstoff sie läuft. Eine gesetzliche Pflicht, sie wegen ihres Alters auszutauschen, gibt es seit dem 29.07.2026 nicht mehr.

Der Grund ist eine Streichung. Das Betriebsverbot für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, stand in § 72 des Gebäudeenergiegesetzes, die Vorgabe von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie in § 71. Der Bundestag hat beide Vorschriften am 10.07.2026 mit der Novelle des Heizungsgesetzes gestrichen, mit 323 gegen 271 Stimmen. Wer heute in den Gesetzestext sieht, findet an diesen Stellen nur noch den Vermerk, dass die Vorschriften weggefallen sind. Das Gesetz heißt seitdem Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG.

Das ist kein Detail für Juristen, sondern die Antwort auf die häufigste Sorge vor einem Kauf. Die Bundesregierung fasst die Neuregelung so zusammen, dass Eigentümer nun selbst wählen können, welche Heizungsart sie einbauen. Gefristet ist seitdem nicht mehr der Betrieb der alten Anlage, sondern etwas anderes, und darum geht es in diesem Beitrag.

Bestandsschutz heißt hier: Der Gesetzgeber verlangt nichts von Ihnen, solange Sie nichts verändern. Er bedeutet nicht, dass Sie die Anlage sich selbst überlassen dürfen. § 60 GModG verlangt, dass energiebedarfsrelevante Anlagenteile sachgerecht gewartet und instand gehalten werden. Eine schleifende Wartung ist also kein Weg, die Anlage stillschweigend auslaufen zu lassen.

Eine zweite Grenze zieht § 34 GModG. Außenbauteile eines bestehenden Gebäudes dürfen nicht so verändert werden, dass sich die energetische Qualität verschlechtert. Betroffen sind Maßnahmen ab einer Bagatellgrenze von 10 Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe. Wer also ohnehin an Dach, Fassade oder Fenster geht, löst damit Anforderungen aus, die mit der Heizung nichts zu tun haben, aber im selben Bauabschnitt anfallen.

Die dritte Grenze ist keine rechtliche, sondern eine wirtschaftliche, und sie ist in der Praxis die wichtigste. Der Wegfall des Verbots ändert nichts am Verbrauch, nichts an der Ersatzteilversorgung für eine Anlage aus den Neunzigern und nichts an der Bepreisung fossiler Brennstoffe. Eine Heizung, die niemand mehr wegen eines Verbots tauschen muss, kann trotzdem die teuerste Position im Haushalt bleiben. Der Unterschied ist, dass Sie den Zeitpunkt jetzt selbst bestimmen, statt ihn vorgeschrieben zu bekommen, und genau deshalb lohnt es sich, ihn in die Finanzierung zu legen statt in die Zeit danach.

Sobald Sie eine Heizungsanlage ersetzen, greift § 42 GModG. Er listet zehn zulässige Optionen auf, von der Wärmepumpe über Solarthermie, Biomasse und Wasserstoff bis zur Hausübergabestation an einem Wärmenetz. Ausdrücklich genannt ist auch die Anlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird. Sie dürfen also weiterhin eine fossile Heizung einbauen lassen.

Wer das tut, übernimmt eine gestaffelte Pflicht zu klimaneutralen Brennstoffen. Nach § 43 Abs. 1 GModG muss bei einer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung, die nach dem 29.07.2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut wird, ein wachsender Anteil der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff stammen. Das Gesetz nennt dafür vier Stufen.

Die Quote lässt sich nicht nur über den Brennstoff erfüllen. § 43 Abs. 3 GModG erkennt eine solarthermische Anlage an und nennt für den Zeitraum vom 01.01.2029 bis zum 31.12.2034 feste Größen: bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen mindestens 0,04 Quadratmeter Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche, bei größeren Wohngebäuden mindestens 0,03 Quadratmeter. Absatz 4 lässt eine raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung zu, wenn sie das gesamte Gebäude versorgt und einen Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 73 Prozent erreicht. Absatz 5 erkennt eine Wärmepumpen-Hybridheizung an, wenn die Wärmepumpe mindestens 30 Prozent der Leistung des Spitzenlasterzeugers übernimmt, bei bivalent alternativem Betrieb mindestens 40 Prozent.

Für den Havariefall gibt es eine eigene Regel. Fällt die bestehende Anlage irreparabel aus und wird im Zeitraum vom 01.01.2028 bis zum 31.12.2028 eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung eingebaut, gilt die Quotenpflicht nach § 43 Abs. 7 GModG erst nach Ablauf von zwölf Monaten ab dem Einbau. Bei einem Ausfall ab dem 01.01.2029 gilt die zum Zeitpunkt des Ausfalls bestehende Quote noch zwölf Monate fort, erst danach greift die dann geltende Stufe. Sie haben im Notfall also ein Jahr, in dem die Beschaffung nicht unter Zeitdruck geregelt werden muss.

Verstöße sind kein theoretisches Risiko. § 108 GModG führt die Quotenpflicht als Ordnungswidrigkeit auf, die mit einer Geldbuße von bis zu 5.000 Euro geahndet werden kann. Ist der Eigentümer nicht zugleich Betreiber der Anlage, trifft die Pflicht nach § 43 Abs. 6 GModG den Betreiber, was vor allem bei vermieteten Objekten und bei Contracting-Modellen zu klären ist.

Unabhängig davon, ob Sie etwas tauschen, verlangt § 60b GModG eine Heizungsprüfung mit anschließender Optimierung. Sie gilt für wassergeführte Heizungsanlagen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten. Für ein Einfamilienhaus oder eine einzelne Eigentumswohnung greift sie nicht.

Zwei Fristen stehen im Gesetz. Anlagen, die vor dem 01.10.2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, müssen bis zum Ablauf des 30.09.2027 geprüft und optimiert sein. Anlagen, die danach eingebaut wurden und keine Wärmepumpe sind, müssen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau geprüft werden. Geprüft werden die einstellbaren technischen Parameter, die Effizienz der Heizungspumpe, die Dämmung von Rohrleitungen und Armaturen sowie die Möglichkeiten zur Absenkung der Vorlauftemperatur. Notwendige Optimierungsmaßnahmen sind innerhalb eines Jahres nach der Prüfung durchzuführen.

Zwei Vorschriften stehen daneben. Für Wärmepumpen in Gebäuden ab sechs Einheiten, die nach dem 31.12.2023 eingebaut wurden, verlangt § 60a GModG eine Betriebsprüfung nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, und danach eine Wiederholung mindestens alle fünf Jahre, sofern keine Fernkontrolle besteht. Und § 60c GModG verlangt nach dem Einbau einer Heizungsanlage in Gebäuden ab sechs Einheiten den hydraulischen Abgleich mit raumweiser Heizlastberechnung. Auch hier sieht § 108 GModG Geldbußen von bis zu 5.000 Euro vor.

Für Kapitalanleger ist das der praktisch wichtigste Punkt dieses Beitrags. Wer ein Mehrfamilienhaus hält oder kauft, hat mit dem 30.09.2027 eine echte Frist im Kalender, während der Heizkessel im eigenen Einfamilienhaus keine hat. Was dabei auf der Objektebene noch zusammenkommt, steht im Beitrag zur Sanierung im vermieteten Mehrfamilienhaus.

An der Heizung nichts. Es gibt keine Vorschrift mehr, die an den Kauf eine Austauschpflicht für die Heizungsanlage knüpft. Die Frist von 2 Jahren nach dem Eigentumsübergang, die in vielen Exposés und älteren Ratgebern noch mit der Heizung in Verbindung gebracht wird, hängt heute an zwei Dämmmaßnahmen.

Die erste betrifft die oberste Geschossdecke. Nach § 35 GModG muss sie so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet, wobei ein entsprechend gedämmtes Dach darüber genügt. Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 01.02.2002 eine selbst bewohnt hat, ruht die Pflicht bis zum Eigentümerwechsel und ist danach binnen 2 Jahren zu erfüllen. Die zweite betrifft bisher ungedämmte, zugängliche Wärme- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume nach § 69 GModG, mit derselben Systematik und derselben Frist.

Die Größenordnung des Risikos unterscheidet sich deutlich. Während die Quotenpflicht bei einer fossilen Heizung mit bis zu 5.000 Euro bewehrt ist, sieht § 108 GModG für die unterlassene Dämmung der obersten Geschossdecke eine Geldbuße von bis zu 50.000 Euro vor. Wie diese Pflichten beim Kauf im Einzelnen greifen und welche Rolle der Energieausweis dabei spielt, steht im Beitrag Das Gebäudeenergiegesetz beim Immobilienkauf.

Eine Vorschrift im GModG beschreibt ein Gesetz, das es noch nicht gibt. § 42a GModG kündigt an, dass die Bundesregierung bis zum 01.12.2026 ein Gesetz vorlegt, das eine Grüngas- und Grünheizölquote einführt. Verpflichtet werden sollen dann nicht die Eigentümer, sondern die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas. Sie sollen die zur Wärmeversorgung von Gebäuden in Verkehr gebrachten Brennstoffe ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umstellen.

Für Sie als Eigentümer ist das kein Austauschthema, sondern ein Kostenthema. Die Pflicht liegt bei den Lieferanten, die Wirkung landet über den Preis beim Verbraucher. Wie stark, steht heute nicht fest, weil das Gesetz noch nicht vorliegt. Seriös lässt sich daraus nur eine Richtung ableiten: Der Abstand zwischen fossiler Wärme und Wärme aus Strom oder Umweltwärme wird über die Laufzeit einer Finanzierung eher größer als kleiner. Wer heute eine Zinsbindung über 10 oder 15 Jahre abschließt, entscheidet damit auch, in welchem Kostenpfad er diese Jahre verbringt.

Das ist übrigens der Punkt, an dem die Streichung der Austauschpflicht und die Realität auseinanderlaufen. Rechtlich dürfen Sie eine Ölheizung bis zum Ende ihrer Tage betreiben. Wirtschaftlich entscheiden darüber die Brennstoffkosten der kommenden zwei Jahrzehnte, und die werden absehbar nicht von der Heizung bestimmt, sondern von der Quote, die für ihren Brennstoff gilt.

Der wichtigste Satz zuerst: Solange die Finanzierung noch nicht steht, ist der Heizungstausch Teil des Vorhabens. Danach ist er ein eigenes Vorhaben. Das ist der gesamte Unterschied, und er entscheidet darüber, zu welchen Bedingungen Sie die Anlage bezahlen und ob sie überhaupt auf einmal bezahlbar ist.

Die Bank sieht die Haustechnik ohnehin. In die Bewertung fließt der Zustand des Objekts ein, und eine Anlage am Ende ihrer Nutzungsdauer drückt den Wert, an dem sich Ihr Beleihungsauslauf bemisst. Umgekehrt wirkt eine geplante Modernisierung wertsteigernd, wenn sie belegt und terminiert ist. Wie sich der Austausch in den Kauf einbinden lässt, steht im Beitrag Modernisierung beim Kauf gleich mitfinanzieren. Welche Mittel es für die Heizung selbst gibt, steht unter Heizungsförderung: was möglich ist.

Bei vermieteten Objekten kommt die steuerliche Seite dazu. Ob der Austausch als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar ist oder als Herstellungsaufwand über die Nutzungsdauer verteilt wird, entscheidet über die Liquidität der ersten Jahre. Die Abgrenzung ist im Einzelfall heikel und gehört zu Ihrem Steuerberater. Wie die Frage grundsätzlich läuft, steht im Beitrag Modernisierung steuerlich: Erhaltung oder Herstellung.

Weil das Gesetz erst im Sommer 2026 umgeschrieben wurde, beschreibt ein großer Teil der Ratgeber, Exposés und Musterunterlagen im Umlauf noch den Stand von 2024 oder 2025. Wenn Sie dort auf ein Betriebsverbot nach 30 Jahren, auf die 65-Prozent-Regel oder auf eine Kopplung des Heizungstauschs an die kommunale Wärmeplanung stoßen, ist das nicht mehr geltendes Recht. Maßgeblich ist der Text unter dem Namen Gebäudemodernisierungsgesetz.

Umgekehrt gilt dasselbe für die Entwarnung. Aus der Streichung folgt nicht, dass Eigentümer nichts mehr zu tun haben. Die Prüfpflichten aus den §§ 60a bis 60c, die Nachrüstpflichten aus §§ 35 und 69 und die Quote aus § 43 stehen unverändert im Gesetz, sie sind nur an andere Auslöser geknüpft als früher. Wer die Schlagzeile liest und den Rest überspringt, plant deshalb genauso falsch wie vorher.

Wenn Sie eine konkrete Immobilie vor sich haben, sehen wir uns die Anlage, das Baujahr und die Zahl der Einheiten gemeinsam an und legen fest, welcher Betrag in die Baufinanzierung gehört und welcher nicht. Das ist eine Frage von zehn Minuten, und sie fällt deutlich günstiger aus, wenn sie vor dem Kaufvertrag gestellt wird.