Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?

Wie lange eine Finanzierungszusage dauert, hängt in erster Linie davon ab, wie vollständig Ihre Unterlagen sind. Liegt der Bank alles vor, ist die eigentliche Prüfung der kürzere Teil des Weges. Fehlt ein Dokument, steht der Vorgang so lange, bis es nachgereicht ist, und danach beginnt die Prüfung an dieser Stelle von vorn.

Eine feste Dauer, die für jeden Fall gilt, gibt es deshalb nicht. Ein Angestellter, der eine Eigentumswohnung mit vollständigen Verwalterunterlagen kauft, ist schneller durch als ein Selbstständiger, der ein älteres Haus mit Anbau finanziert. Was sich sagen lässt: Jede Zusage durchläuft dieselben vier Abschnitte, und an jedem davon gibt es typische Stellen, an denen es hängt.

Eine Finanzierungsbestätigung ist eine vorläufige Einschätzung, die Finanzierungszusage das verbindliche Darlehensangebot der Bank. Die Bestätigung bekommen Sie früh, oft schon nach einer ersten Prüfung von Einkommen und Eigenkapital. Sie hilft beim Makler und beim Verkäufer, bindet die Bank aber nicht. Wie Sie sie einsetzen, beschreibt der Beitrag Die Finanzierungsbestätigung als Türöffner.

Die Zusage dagegen setzt voraus, dass die Bank Person und Objekt vollständig geprüft hat. Erst dann schickt sie den Darlehensvertrag. Wer fragt, wie lange die Zusage dauert, meint in der Regel diesen zweiten Schritt, und um ihn geht es hier.

Jede Finanzierungszusage durchläuft vier Abschnitte, die zum Teil nebeneinander laufen. Wer sie kennt, sieht, wo die eigene Akte gerade steht und was als Nächstes fehlt.

Bei den Unterlagen hängt es am häufigsten an Dokumenten, die nicht von Ihnen selbst kommen. Ihre Gehaltsabrechnungen haben Sie zur Hand. Die Teilungserklärung liegt beim Verwalter, der Grundbuchauszug beim Amt oder beim Verkäufer, die Flurkarte beim Katasteramt. Jedes dieser Dokumente hat einen eigenen Weg und eine eigene Wartezeit.

Fordern Sie Objektunterlagen deshalb an, sobald Sie ernsthaft an einem Objekt interessiert sind, nicht erst, wenn die Bank danach fragt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gehören Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Wirtschaftsplan dazu, beim Haus Grundriss, Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung.

Die Objektbewertung dauert länger, wenn die Bank einen Gutachter zur Besichtigung schickt. Bei Standardobjekten mit vollständigen Unterlagen bewerten viele Banken nach Aktenlage, gestützt auf Fotos, Grundriss und Vergleichsdaten. Bei größeren Darlehen, besonderen Objekten oder fehlenden Angaben ist ein Termin vor Ort üblich, und der muss erst mit dem Verkäufer oder den Mietern abgestimmt werden.

Die Bewertung kann auch das Ergebnis verändern. Liegt der Beleihungswert deutlich unter dem Kaufpreis, steigt der Beleihungsauslauf, und die Bank fragt nach mehr Eigenkapital oder stellt ein anderes Angebot. Wie sie den Wert ermittelt, erklärt der Beitrag Immobilienbewertung durch die Bank.

Die Prüfung der Person geht schnell, wenn das Einkommen einfach zu belegen ist. Bei Angestellten mit unbefristetem Vertrag außerhalb der Probezeit genügen Abrechnungen und Kontoauszüge. Länger dauert es bei Selbstständigen, bei Einkommen aus mehreren Quellen, bei Einkünften aus dem Ausland oder wenn ein neuer Arbeitsvertrag erst beginnt.

Die Bank ist zu dieser Prüfung verpflichtet. Nach § 505b BGB muss sie vor einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen gründlich prüfen, ob Sie das Darlehen voraussichtlich vertragsgemäß zurückzahlen können. Rückfragen sind deshalb kein Zeichen von Misstrauen, sondern Teil des Verfahrens. Wer sie am selben Tag beantwortet, verliert keine Zeit.

Nach der Zusage schickt die Bank den Darlehensvertrag, und ab hier laufen gesetzliche Fristen. Vor dem Vertragsschluss muss die Bank Ihnen nach § 491a BGB die vorvertraglichen Informationen rechtzeitig geben, damit Sie das Angebot vergleichen können. Nach der Unterschrift steht Ihnen bei einem Verbraucherdarlehen nach § 495 BGB in der Regel ein Widerrufsrecht zu, die Frist beträgt nach § 355 Abs. 2 BGB vierzehn Tage.

Parallel läuft die Vorbereitung beim Notar. Bei einem Kaufvertrag zwischen Verbraucher und Unternehmer soll der Notar Ihnen den Entwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wer den Entwurf erst nach der Zusage anfordert, verlängert die Strecke bis zum Termin um genau diese Zeit. Was am Termin selbst passiert, beschreibt der Beitrag Was passiert beim Notartermin.

Am meisten beschleunigen Sie die Zusage, indem Sie vollständig einreichen. Jede Nachforderung kostet einen Durchlauf. Diese Punkte haben sich bewährt: