Widerrufsrecht beim Immobiliardarlehen

Ja, bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen steht Ihnen als Verbraucher ein Widerrufsrecht zu. Das ergibt sich aus § 495 Abs. 1 BGB, der auf die allgemeine Regel in § 355 BGB verweist. Innerhalb der Frist können Sie sich vom unterschriebenen Darlehensvertrag lösen, ohne einen Grund zu nennen.

Das Recht gilt für das Darlehen, nicht für den Kaufvertrag. Wer den Darlehensvertrag widerruft, ist an den Kauf der Immobilie weiter gebunden, sobald dieser beim Notar beurkundet ist. Ein Widerruf ist deshalb vor allem dann sinnvoll, wenn eine andere Finanzierung bereitsteht oder der Kauf noch gar nicht beurkundet ist. Was beim Notar geschieht und in welcher Reihenfolge, beschreibt der Beitrag Was passiert beim Notartermin.

Die Frist von 14 Tagen beginnt erst, wenn Sie die Vertragsunterlagen und die vollständigen Pflichtangaben zum Widerruf in der Hand haben. Grundsätzlich beginnt sie mit dem Vertragsschluss. Nach § 356b Abs. 1 BGB beginnt sie aber nicht, bevor die Bank Ihnen eine für Sie bestimmte Vertragsurkunde, Ihren schriftlichen Antrag oder eine Abschrift davon zur Verfügung gestellt hat.

In der Praxis heißt das: Unterschreiben Sie den Vertrag zuerst und die Bank nimmt Ihren Antrag später an, kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem der Vertrag zustande kommt und Ihnen die Unterlagen vorliegen. Bewahren Sie deshalb den Umschlag, die E-Mail oder den Eingang im Onlineportal auf, aus dem sich ergibt, wann Sie die Unterlagen erhalten haben.

Sie widerrufen durch eine eindeutige Erklärung gegenüber der Bank, eine Begründung ist nicht nötig. Das bestimmt § 355 Abs. 1 BGB. Es genügt, wenn aus Ihrer Erklärung hervorgeht, dass Sie den Vertrag nicht mehr gelten lassen wollen. Zur Wahrung der Frist reicht die rechtzeitige Absendung.

Für den Nachweis empfiehlt sich ein fester Ablauf:

Eine fehlende oder unvollständige Pflichtangabe zum Widerrufsrecht verschiebt den Beginn der Frist, verlängert das Recht aber nicht mehr unbegrenzt. Fehlen in der Vertragsurkunde die Angaben zum Widerrufsrecht, die nach § 492 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Art. 247 § 6 Abs. 2 EGBGB vorgeschrieben sind, beginnt die Frist nach § 356b Abs. 2 BGB erst mit ihrer Nachholung und beträgt dann einen Monat.

Holt die Bank die Angaben nie nach, endet das Recht trotzdem. Beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt es spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss oder nach dem späteren Erhalt der Vertragsunterlagen. Der früher viel genutzte Weg, sich Jahre später über eine fehlerhafte Belehrung von einem teuren Vertrag zu lösen, steht bei heutigen Verträgen deshalb nicht mehr offen.

Für Immobiliardarlehen aus der Zeit vom 1. September 2002 bis 10. Juni 2010 ist ein fortbestehendes Widerrufsrecht wegen fehlerhafter Belehrung erloschen. Nach Art. 229 § 38 Abs. 3 EGBGB endete es spätestens drei Monate nach dem 21. März 2016, also im Juni 2016. Für Haustürgeschäfte gibt es dort eine Sonderregel.

Für Verträge, die vor dem 21. März 2016 geschlossen wurden, gilt nach Absatz 1 derselben Vorschrift weiter das Recht in der damaligen Fassung. Ob ein Vertrag aus einem anderen Zeitraum noch widerrufen werden kann, lässt sich nicht pauschal beantworten. Das hängt vom Wortlaut der Belehrung, vom Abschlussdatum und davon ab, ob der Vertrag bereits beendet ist. Lassen Sie das von einem Anwalt prüfen, bevor Sie eine Umschuldung darauf stützen. Die gewöhnlichen Wege aus einem laufenden Vertrag beschreibt der Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung.

Kein Widerrufsrecht haben vor allem notariell beurkundete Darlehensverträge, bei denen der Notar bestätigt, dass Ihre Rechte aus den §§ 491a und 492 BGB gewahrt sind. Dazu kommen nach § 495 Abs. 2 BGB Vereinbarungen, die einen wegen Zahlungsverzugs kündbaren Vertrag ersetzen, um ein Gerichtsverfahren zu vermeiden, sowie bestimmte Überziehungskredite.

Als Ausgleich schreibt § 495 Abs. 3 BGB beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen in diesen Fällen eine Bedenkzeit vor. Die Bank muss Ihnen vor Vertragsschluss mindestens sieben Tage Zeit geben. Die Bedenkzeit beginnt mit der Aushändigung des Vertragsangebots, und solange sie läuft, ist die Bank an ihr Angebot gebunden. Statt sich nach der Unterschrift zu lösen, prüfen Sie hier vorher.

Nach dem Widerruf müssen beide Seiten das Erhaltene spätestens nach 30 Tagen zurückgewähren. Das bestimmt § 357b Abs. 1 BGB. Ist das Darlehen noch nicht ausgezahlt, ist die Sache damit erledigt.

Ist das Geld schon geflossen, etwa an den Verkäufer, zahlen Sie das Darlehen zurück und für die Zeit zwischen Auszahlung und Rückzahlung den vereinbarten Sollzins. Beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen können Sie nach § 357b Abs. 3 BGB nachweisen, dass der Gebrauchsvorteil weniger wert war, dann schulden Sie nur diesen Betrag. Darüber hinaus ersetzen Sie nur Aufwendungen, die die Bank an öffentliche Stellen gezahlt hat und nicht zurückverlangen kann. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.

Praktisch heißt das: Nach einer Auszahlung müssen Sie die volle Summe innerhalb von 30 Tagen aufbringen. Ohne eine neue Finanzierung, die genau dann auszahlt, ist ein Widerruf zu diesem Zeitpunkt kaum umsetzbar.

Ein Widerruf lohnt sich, wenn Sie innerhalb der Frist ein deutlich besseres Angebot haben, das tatsächlich zusagt, oder wenn der Kauf noch nicht beurkundet ist und Sie davon Abstand nehmen. Er ist kein Werkzeug, um nach Jahren aus einer laufenden Finanzierung zu kommen. Dafür gibt es das Ende der Zinsbindung, das Kündigungsrecht nach zehn Jahren und die Umschuldung.

Wenn Sie überlegen, eine bestehende Finanzierung abzulösen, prüfen wir mit Ihnen den Zeitpunkt, die Kosten und die neue Bank, bevor Sie etwas kündigen oder widerrufen. Mehr dazu auf der Seite Umschuldung.