Unterlagen für die Finanzierung fehlen: was tun?

Wenn Unterlagen für die Finanzierung fehlen, sagen Sie es der Bank sofort, nennen den Grund und einen Termin und legen einen Ersatzbeleg bei. Eine offen benannte Lücke hält eine Anfrage selten auf. Teuer wird erst die Lücke, die niemand angekündigt hat: Die Bank fragt nach, die Akte liegt, und bis die Antwort kommt, ist das Objekt womöglich an einen anderen Käufer gegangen.

Wichtig ist die Unterscheidung, wofür die Bank eine Unterlage braucht. Ein Teil belegt, ob Sie den Kredit tragen können und was das Objekt wert ist. Ohne diese Belege kann die Bank nicht entscheiden. Ein anderer Teil wird erst für die Auszahlung gebraucht. Dafür reicht es oft, wenn er bis zum Notartermin oder zur Fälligkeit des Kaufpreises vorliegt.

Welche Unterlagen grundsätzlich in die Mappe gehören und in welcher Reihenfolge Sie sie anlegen, beschreibt der Beitrag Unterlagen für die Baufinanzierung früh sammeln. Hier geht es um den Fall, dass trotzdem etwas fehlt.

Die Bank besteht auf Belegen, weil das Gesetz es von ihr verlangt. Nach § 505b Abs. 3 BGB muss sie die Angaben zu Einkommen und Ausgaben bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen angemessen prüfen, soweit erforderlich anhand von Unterlagen, die sich unabhängig nachprüfen lassen. Eine Selbstauskunft ohne Belege genügt dieser Pflicht nicht.

Dazu kommt das Aufsichtsrecht. Nach § 18 KWG muss sich ein Kreditinstitut bei größeren Krediten die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers offenlegen lassen. Die Bank muss ihre Prüfung also nicht nur durchführen, sondern auch dokumentieren. Deshalb fragt sie nach, wenn eine Zahl in der Selbstauskunft steht, aber kein Beleg dazu in der Akte liegt.

Für Sie heißt das: Fehlt ein Beleg, braucht die Bank einen anderen, der dieselbe Angabe nachprüfbar macht. Genau darum geht es bei Ersatzbelegen.

Die Zusage halten vor allem Lücken beim Einkommen und beim Objektwert auf. Fehlende Nachweise für die Auszahlung nimmt die Bank häufig als Auflage in die Zusage auf. Die Übersicht zeigt typische Fälle. Welchen Ersatz eine Bank im Einzelnen akzeptiert, legt sie in ihren eigenen Richtlinien fest.

Bei Unterlagen zur Person hilft fast immer ein Beleg, der dieselbe Zahl aus einer anderen Quelle zeigt. Haben Sie die Dezemberabrechnung nicht mehr, belegt die Lohnsteuerbescheinigung das Jahreseinkommen. Der Arbeitgeber muss sie nach § 41b EStG zum Abschluss des Lohnsteuerabzugs erstellen, Sie können sie also jederzeit anfordern.

Sind Sie gerade erst in einen neuen Job gewechselt, gibt es noch keine Abrechnungen. Dann zählt der Arbeitsvertrag mit Gehalt und Beginn. Läuft noch eine Probezeit, sehen manche Banken genauer hin als andere. Hier entscheidet die Auswahl der Bank mehr als jede zusätzliche Unterlage.

Bei Selbstständigen fehlt am häufigsten der letzte Steuerbescheid, weil das Finanzamt noch nicht entschieden hat. Viele Banken arbeiten dann übergangsweise mit der eingereichten Steuererklärung, dem Jahresabschluss und einer aktuellen betriebswirtschaftlichen Auswertung. Den Bescheid reichen Sie nach, sobald er da ist. Wie Banken Selbstständige insgesamt prüfen, steht im Beitrag Finanzierung für Selbstständige.

Wer kurz vor der Rente kauft, hat meist noch keinen Rentenbescheid. Die Bank rechnet dann mit der Renteninformation, die die Rentenversicherung nach § 109 SGB VI verschickt, oder mit einer Rentenauskunft, die Sie dort anfordern können.

Objektunterlagen bekommen Sie zuerst beim Verkäufer oder Makler, weil die meisten davon beim Eigentümer liegen. Fehlt dort etwas, gibt es für fast jede Unterlage eine Stelle, die sie ausstellt oder aufbewahrt. Das dauert aber oft länger als bei Unterlagen zur Person, deshalb lohnt es sich, gleich beim ersten Kontakt nachzufragen.

Den Grundbuchauszug darf nach § 12 GBO einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Als Kaufinteressent ohne Zustimmung des Eigentümers gelingt das meist nicht. Bitten Sie deshalb den Verkäufer um einen aktuellen Auszug oder um eine Vollmacht. Ist der Notar schon beauftragt, holt er den Auszug ohnehin ein.

Fehlt bei einer Wohnung die Teilungserklärung, liegt sie in der Grundakte beim Grundbuchamt, der Zugang läuft wieder über den Eigentümer oder den Notar. Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlüsse hat der Verwalter, der nach § 24 WEG eine Beschluss-Sammlung führen muss.

Gibt es keine Wohnflächenberechnung oder passt sie nicht zum heutigen Zustand, lässt sich die Fläche durch einen Architekten oder Sachverständigen neu berechnen. Für die Bank ist die Fläche eine der Grundlagen für den Wert. Wie sie damit rechnet, erklärt der Beitrag Wie die Bank eine Eigentumswohnung bewertet.

Eine Zusage unter Auflage heißt: Die Bank hat entschieden, zahlt aber erst aus, wenn die genannten Unterlagen oder Bedingungen nachgewiesen sind. Für Sie ist das oft der schnellere Weg, weil die Entscheidung nicht auf eine Unterlage wartet, die nur für die Auszahlung zählt.

Der Haken liegt im Zeitplan. Die Auflagen müssen erfüllt sein, wenn der Kaufpreis fällig wird. Fällt erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars auf, dass ein Nachweis fehlt, kann das Geld zu spät kommen. Lesen Sie die Auflagen deshalb gleich nach Erhalt der Zusage und erledigen Sie sie vor dem Notartermin. Wie der Weg vom Kaufvertrag bis zur Überweisung verläuft, beschreibt der Beitrag Wie läuft die Auszahlung des Darlehens?

Vermeiden Sie vor allem, fehlende Zahlen zu schätzen oder Lücken zu verschweigen. Eine geschätzte Angabe, die sich später nicht belegen lässt, wirft Fragen zum Rest der Anfrage auf. Eine Lücke, die erst die Bank entdeckt, kostet einen Rücklauf und damit Tage.

Ebenso wenig hilft es, dieselbe Anfrage parallel mit unterschiedlichen Lücken an mehrere Banken zu schicken. Jede Bank fragt dann einzeln nach, und Sie beantworten dieselbe Frage mehrfach. Besser ist eine vollständige Anfrage mit einer klaren Liste, was noch fehlt und wann es kommt.

Bei unserer Baufinanzierung führen wir für jede Anfrage eine Liste der Unterlagen, haken ab, was vorliegt, und schreiben zu jeder Lücke den Grund und den Termin. Den passenden Ersatzbeleg legen wir gleich bei. So weiß die Bank vor der Prüfung, woran sie ist, und kann entscheiden statt nachzufragen.

Fehlt eine Unterlage, die eine bestimmte Bank zwingend vor der Entscheidung sehen will, ist das auch ein Kriterium bei der Auswahl der Bank. Wie lange die Entscheidung danach dauert, erklärt der Beitrag Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?