Grundschuld höher als das Darlehen

Die Grundschuld ist höher als das Darlehen, weil sie mehr absichern soll als nur den ausgezahlten Betrag. Die Bank will im Ernstfall auch rückständige Zinsen, die Kosten einer Verwertung und unter Umständen spätere Kredite aus derselben Sicherheit decken können. Deshalb steht im Entwurf der Grundschuldbestellung oft ein runder Betrag über Ihrem Darlehen, dazu ein auffällig hoher Grundschuldzins.

Das wirkt auf den ersten Blick wie eine Übersicherung. Rechtlich ist es das nicht. Die Grundschuld ist nach § 1191 BGB eine Belastung des Grundstücks über eine bestimmte Geldsumme, die unabhängig von einer konkreten Forderung besteht. Welche Forderungen sie tatsächlich sichert, steht nicht im Grundbuch, sondern im Sicherungsvertrag, der sogenannten Sicherungszweckerklärung. Erst beide zusammen ergeben das Bild.

Für Ihre Finanzierung bedeutet das: Sie schulden der Bank, was im Darlehensvertrag steht, nicht was im Grundbuch steht. Wie die Grundschuld beim Kauf entsteht, beschreibt unser Beitrag Was beim Notartermin passiert.

Eine Grundschuld besteht aus bis zu drei Bausteinen: dem Nennbetrag, den Grundschuldzinsen und einer einmaligen Nebenleistung. Das Gesetz erlaubt diese Kombination ausdrücklich, § 1191 Abs. 2 BGB lässt neben der Geldsumme auch Zinsen und andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu.

Gerade die Grundschuldzinsen sorgen regelmäßig für Rückfragen. Sie sind dingliche Zinsen und haben mit dem Sollzins Ihres Darlehens nichts zu tun. Gezahlt werden sie im normalen Verlauf nie. Sie erweitern nur den Betrag, den die Bank in einer Zwangsversteigerung aus dem Grundstück beanspruchen darf.

Die Bank sichert sich weit ab, weil sie in einer Zwangsversteigerung nur das bekommt, was die Grundschuld hergibt. Gerät ein Darlehen in Not, laufen Zinsen auf, bis das Verfahren abgeschlossen ist, dazu kommen Kosten. Ohne Puffer würde die Bank genau diese Beträge verlieren.

Das Gesetz zieht dabei eine klare Grenze. Nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG genießen wiederkehrende Leistungen wie Zinsen das Vorrecht ihrer Rangklasse nur für die laufenden und die aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge. Ein hoher Grundschuldzins sorgt dafür, dass dieser Rahmen im Ernstfall auch wirklich ausreicht.

Ein zweiter Grund liegt in der Planung. Viele Banken tragen die Grundschuld bewusst über dem Darlehen ein, wenn sich schon absehen lässt, dass später Geld dazukommt, etwa für eine Modernisierung, eine Kostenreserve beim Bau oder ein Förderdarlehen, das über die Hausbank läuft und dieselbe Sicherheit nutzt.

Wichtig für Ihre Kreditentscheidung: Die Bank rechnet den Beleihungsauslauf mit dem Darlehen gegen den Beleihungswert, nicht mit dem Nennbetrag der Grundschuld. Eine höhere Grundschuld verschlechtert Ihre Einstufung also nicht.

Nein. Die Bank darf die Grundschuld nur für die Forderungen nutzen, die im Sicherungsvertrag genannt sind, und nur in deren tatsächlicher Höhe. Kommt es zu einer Verwertung und bleibt nach Abzug Ihrer offenen Schulden etwas übrig, steht dieser Übererlös Ihnen zu oder den Gläubigern, die im Rang nach der Bank kommen.

Diesen Schutz hat der Gesetzgeber ausdrücklich verstärkt. Nach § 1192 Abs. 1a BGB können Sie Einreden aus dem Sicherungsvertrag auch einem Käufer der Grundschuld entgegenhalten. Verkauft Ihre Bank also das Darlehen samt Grundschuld weiter, gilt der vereinbarte Sicherungszweck auch gegenüber dem neuen Gläubiger.

Vollvalutierung heißt, dass die Grundschuld in voller Höhe durch offene Forderungen belegt ist. Das ist typischerweise zu Beginn der Fall, wenn Darlehen und Grundschuld nahezu gleich hoch sind. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, die Grundschuld bleibt aber unverändert im Grundbuch stehen.

Der Teil, der nicht mehr durch eine Forderung belegt ist, heißt freier Teil der Grundschuld. Ob die Bank ihn wieder nutzen darf, hängt von der Zweckerklärung ab. Erlaubt sie auch künftige Forderungen, kann die Bank den freien Teil für ein neues Darlehen einsetzen, ohne dass Sie zum Notar müssen. In der Praxis nennt man das Revalutierung.

Ja, eine höhere Grundschuld kostet etwas mehr, aber meist weniger als eine zweite Grundschuld später. Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, maßgeblich ist der Nennbetrag. Die Gebühren steigen mit dem Wert, aber nicht im gleichen Verhältnis.

Eine zweite Grundschuld bedeutet dagegen eine vollständig neue Beurkundung und Eintragung mit eigenen Gebühren, dazu einen Notartermin und Wartezeit beim Grundbuchamt. Wer schon beim Kauf weiß, dass in wenigen Jahren Dach, Fenster oder Heizung anstehen, fährt mit einem bewusst gewählten Puffer häufig günstiger. Den genauen Betrag für beide Varianten nennt Ihnen der Notar vorab.

Der Puffer nützt Ihnen immer dann, wenn Sie nachfinanzieren oder die Bank wechseln. Drei Situationen kommen in der Praxis am häufigsten vor.

Achten Sie in der Zweckerklärung vor allem darauf, ob sie eng oder weit gefasst ist. Eine enge Erklärung sichert nur das konkrete Darlehen. Eine weite Erklärung sichert alle bestehenden und künftigen Forderungen der Bank gegen Sie, also auch einen späteren Ratenkredit oder einen Dispositionskredit.

Für Eigentümer, die selbst Darlehensnehmer sind, ist die weite Erklärung üblich und praktisch, weil sie die Revalutierung erst möglich macht. Anders liegt es, wenn ein Dritter die Sicherheit stellt, etwa Eltern, die ihr Haus für das Darlehen des Kindes belasten. Eine Ausdehnung auf künftige Kredite eines anderen kann dann als überraschende Klausel im Sinne von § 305c BGB unwirksam sein. Lassen Sie sich in diesem Fall genau erklären, wofür Ihre Grundschuld haften soll.

Nach der letzten Rate bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen, bis Sie etwas veranlassen. Aus dem Sicherungsvertrag haben Sie einen Anspruch auf Rückgewähr. Die Bank erteilt dann eine Löschungsbewilligung, tritt die Grundschuld an Sie oder eine neue Bank ab oder verzichtet auf sie.

Viele Eigentümer lassen die Grundschuld bewusst eingetragen und legen die Löschungsbewilligung zu den Unterlagen. Steht später eine neue Finanzierung an, ist die Sicherheit schon da. Für einen Verkauf verlangt der Käufer dagegen meist ein lastenfreies Grundbuch, dann wird gelöscht. Wie die Übertragung beim Wechsel der Bank läuft, steht im Beitrag Grundschuld beim Bankwechsel, den Begriff selbst erklärt unser Glossar zur Grundschuld.

Wer eine Grundschuld erhöhen muss oder eine bestehende Finanzierung aufstocken will, profitiert davon, wenn die Grundschuld beim Kauf von Anfang an mit Blick auf die nächsten Jahre bemessen wurde. Das lässt sich vor der Beurkundung mit der Bank klären, danach nur noch mit einem neuen Notartermin.