Reservierungsgebühr: zahlen oder nicht?

In den meisten Fällen nicht. Eine Reservierungsgebühr verschafft Ihnen Zeit, aber keinen Anspruch auf die Immobilie, und verlangt ein Makler sie über vorformulierte Bedingungen, ist die Vereinbarung unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof am 20.04.2023 (I ZR 113/22) entschieden. Sie können eine gezahlte Gebühr in diesem Fall zurückverlangen.

Die Gebühr wird meist verlangt, wenn Sie ein Objekt gefunden haben, die Finanzierung aber noch nicht steht. Der Makler sagt zu, die Immobilie für eine Frist nicht anderweitig anzubieten, und Sie zahlen dafür. Beim Kauf wird die Gebühr oft mit der Provision verrechnet, bei Abstand vom Kauf soll sie verfallen. Genau dieser Verfall war der Streitpunkt vor dem Bundesgerichtshof.

Der Bundesgerichtshof hat eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr des Maklers für unwirksam erklärt. Im entschiedenen Fall hatten Kaufinteressenten eine Gebühr gezahlt, damit ein Einfamilienhaus einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wird. Sie nahmen später vom Kauf Abstand und verlangten das Geld zurück. Die Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen, der Bundesgerichtshof gab den Käufern Recht.

Die Begründung stützt sich auf § 307 BGB. Die Klausel benachteilige die Kunden unangemessen, weil eine Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen war und die Kunden aus der Reservierung keine nennenswerten Vorteile hatten. Außerdem komme die Gebühr einer Provision gleich, die unabhängig vom Erfolg gezahlt wird. Das widerspricht dem gesetzlichen Leitbild in § 652 BGB, nach dem der Makler nur bei Zustandekommen des Hauptvertrags verdient.

Wichtig für die Praxis: Es spielte keine Rolle, dass die Reservierung in einem eigenen Dokument und zeitlich nach dem Maklervertrag vereinbart wurde. Ein Makler kann die Klausel also nicht dadurch retten, dass er sie auf ein gesondertes Formular schreibt.

Nein, eine Reservierung verpflichtet weder Sie noch den Verkäufer zum Kauf. Ein Vertrag, mit dem sich jemand zum Erwerb oder zur Veräußerung eines Grundstücks verpflichtet, braucht nach § 311b BGB die notarielle Beurkundung. Das gilt auch für Eigentumswohnungen. Eine privatschriftliche Reservierung kann diese Pflicht nicht ersetzen.

Für Sie folgt daraus zweierlei. Sie können trotz Reservierung vom Kauf absehen, ohne schadensersatzpflichtig zu werden. Und der Verkäufer kann trotz Reservierung an jemand anderen verkaufen, ohne dass Sie das verhindern können. Die Reservierung ist also eher eine Absichtserklärung als eine Sicherheit.

Das Urteil von 2023 betrifft Gebühren in Makler-AGB, bei einer Vereinbarung direkt mit dem Verkäufer kommt es auf die Ausgestaltung an. Baut eine Gebühr so viel Druck auf, dass Sie sich faktisch zum Kauf gedrängt fühlen müssen, kann die Vereinbarung nach der Rechtsprechung selbst unter die Beurkundungspflicht des § 311b BGB fallen. Ohne Notar wäre sie dann unwirksam.

Wurde die Gebühr ohne wirksamen Rechtsgrund gezahlt, können Sie sie nach § 812 BGB zurückfordern. Ob das in Ihrem Fall gilt, hängt vom Wortlaut der Vereinbarung ab. Lassen Sie sich im Zweifel vor der Zahlung oder bei Streit über die Rückzahlung rechtlich beraten, wir als Finanzierungsvermittler leisten keine Rechtsberatung.

Für die Bank zählt der Kaufvertrag, nicht die Reservierung. Sie prüft Ihre Unterlagen und das Objekt und entscheidet danach, eine Reservierung beschleunigt diese Prüfung nicht. Wer mit einer Reservierung Zeit kauft, muss die Zeit deshalb nutzen, um Selbstauskunft, Einkommensnachweise und Objektunterlagen vollständig einzureichen.

Der bessere Weg ist eine geklärte Finanzierung, bevor Sie ein Objekt zusagen. Mit einer belastbaren Finanzierungsbestätigung können Sie schneller zum Notar gehen als andere Interessenten und brauchen die Reservierung oft gar nicht. Wie Sie dorthin kommen, beschreiben die Beiträge Finanzierung klären, bevor Sie besichtigen und Die Finanzierungsbestätigung als Türöffner.

Wenn Sie reservieren, dann mit klaren Bedingungen und ohne Gebühr, die bei Abstand vom Kauf verfällt. Manche Verkäufer und Makler akzeptieren eine kostenlose Reservierung mit kurzer Frist, wenn Sie zeigen, dass die Finanzierung bereits in Prüfung ist. Das ist für beide Seiten ehrlicher als eine Gebühr, die rechtlich ohnehin wackelt.

Investieren Sie die Zeit lieber in Ihre Finanzierung als Geld in eine Reservierung. Bei unserer Baufinanzierung klären wir vor der Kaufzusage, welche Bank Ihren Fall trägt, und stellen Ihnen eine Bestätigung aus, mit der Sie in Gesprächen mit Makler und Verkäufer handlungsfähig sind.