Baufinanzierung: Bank, Vermittler oder Vergleich?

Keiner der drei Wege ist für jeden besser. Entscheidend ist, wie viele Banken mit passenden Kriterien Ihren Fall zu sehen bekommen. Die Bank vor Ort prüft nur ihre eigenen Darlehen, ein Vermittler fragt mehrere Banken an, und ein Online-Vergleich ist in den meisten Fällen nur die Eingangstür zu einem dieser beiden Wege.

Für einen einfachen Fall, also festes Einkommen, solides Eigenkapital und eine selbst genutzte Wohnung, liegen die Wege oft nah beieinander. Je mehr Ihr Fall vom Standard abweicht, desto stärker hängt das Ergebnis davon ab, welche Banken überhaupt angefragt werden. Banken entscheiden nach sehr unterschiedlichen Regeln, wie der Beitrag Sparkasse, Volksbank oder Direktbank zeigt.

Die Bank berät Sie aus ihrer eigenen Produktpalette. Das schreibt § 511 BGB als Mindestmaß vor: Vor einer Empfehlung muss sie sich über Ihren Bedarf, Ihre finanzielle Lage und Ihre Ziele informieren und dann eine ausreichende Zahl von Darlehensverträgen prüfen, mindestens aus ihrem eigenen Angebot. Die Empfehlung erhalten Sie auf einem dauerhaften Datenträger, also etwa als PDF oder auf Papier.

Vor der Beratung muss die Bank Ihnen außerdem nach Art. 247 § 18 EGBGB mitteilen, ob ihre Empfehlung nur oder überwiegend auf eigenen Produkten beruht und was die Beratung kostet. Bei der Hausbank ist die Antwort in aller Regel: eigene Produkte. Das ist kein Makel, aber Sie sollten es wissen, bevor Sie das Angebot als Marktvergleich lesen.

Der Vorteil der Hausbank liegt in der Kenntnis Ihres Kontos. Sie sieht Gehaltseingänge und laufende Verpflichtungen seit Jahren und braucht dafür keine Auszüge. Lehnt sie ab, fangen Sie allerdings bei der nächsten Bank von vorn an, mit neuen Unterlagen und neuer Wartezeit.

Ein Vermittler fragt Ihre Finanzierung bei mehreren Banken an und bereitet die Unterlagen so auf, wie die Banken sie prüfen. Wer das gewerbsmäßig tut, braucht nach § 34i GewO eine Erlaubnis und steht mit Registriernummer im öffentlichen Vermittlerregister. Die Kreditentscheidung trifft trotzdem immer die Bank.

Wichtig ist, wie viele Banken ein Vermittler tatsächlich anfragen kann. Nach Art. 247 § 13 EGBGB muss er Ihnen vor dem Vertrag mitteilen, ob er für eine oder mehrere Banken tätig ist und welche Provision er von Dritten erhält. Fragen Sie ruhig nach, mit wie vielen Banken er arbeitet und ob darunter Sparkassen und Volksbanken aus Ihrer Region sind.

Zur Vergütung gilt eine klare Regel: Verlangt der Vermittler Geld von Ihnen, entsteht der Anspruch nach § 655c BGB erst, wenn das Darlehen ausgezahlt ist und Sie nicht mehr widerrufen können. Viele Vermittler werden ausschließlich von der Bank bezahlt. Was er darf und woran Sie Seriosität erkennen, steht ausführlich im Beitrag Hypothekenmakler.

Hinter einem Online-Vergleich steht fast immer ein Vermittler oder eine Bank. Viele Vergleichsportale haben selbst eine Erlaubnis nach § 34i GewO und reichen Ihren Fall nach der ersten Eingabe an eigene Berater oder an Partner weiter. Ein Blick ins Impressum und ins Vermittlerregister zeigt, mit wem Sie es zu tun haben.

Der Vergleich selbst rechnet mit Standardannahmen: Kaufpreis, Eigenkapital, Einkommen, Zinsbindung. Was dort erscheint, gilt unter genau diesen Annahmen und ist keine Zusage. Merkmale, die eine Bank genauer prüft, kennt die Eingabemaske meist nicht, etwa Probezeit, Elternzeit, befristete Verträge, Einkünfte aus Vermietung oder ein zweites Objekt.

Als Orientierung ist ein Online-Vergleich hilfreich. Er zeigt, welche Bausteine es gibt, und hilft, die Fragen für das Gespräch vorzubereiten. Für die Entscheidung brauchen Sie aber ein Angebot, für das eine Bank Ihre Unterlagen tatsächlich gesehen hat.

Die Tabelle fasst zusammen, worin sich die drei Wege in der Praxis unterscheiden. Sie ersetzt nicht den Blick in die Unterlagen des jeweiligen Anbieters, denn Vermittler und Portale arbeiten mit sehr unterschiedlich vielen Banken.

Nein, solange die Angebote als Anfrage nach Kreditkonditionen eingeholt werden. Nach Angaben der SCHUFA werden solche Anfragen gespeichert, fließen aber nicht in den Score ein und sind für andere Unternehmen nicht sichtbar. Fragen Sie bei jeder Stelle, über die Sie Angebote einholen, ausdrücklich nach, wie angefragt wird.

Das größere Risiko ist ein anderes: Nutzen Sie mehrere Wege gleichzeitig, kann Ihr Fall zweimal bei derselben Bank landen, einmal über das Portal und einmal über einen Vermittler oder Ihre Hausbank. Die Bank prüft dann denselben Fall doppelt, und das kostet Zeit. Sagen Sie deshalb jedem, mit dem Sie sprechen, wo Ihre Unterlagen schon liegen.

Welcher Weg passt, hängt vor allem davon ab, wie gewöhnlich Ihr Fall für eine Bank ist. Die folgenden Fälle zeigen typische Muster. Sie sind eine Orientierung, keine Regel, denn jede Bank hat eigene Grenzen.

Vergleichen Sie Angebote immer anhand des Europäischen Standardisierten Merkblatts. Die Bank muss es Ihnen nach § 491a BGB vor Vertragsschluss aushändigen, und weil jede Bank dasselbe Muster verwendet, stehen die Angaben an derselben Stelle, egal über welchen Weg das Angebot kam.

Achten Sie dabei nicht nur auf den Effektivzins, sondern auf die Ausstattung, die ihn erst vergleichbar macht. Zwei Angebote mit unterschiedlicher Zinsbindung oder ohne Sondertilgungsrecht lassen sich nicht direkt gegeneinanderstellen.

Einen seriösen Weg erkennen Sie daran, dass alle Kosten vor dem ersten Schritt schriftlich auf dem Tisch liegen. Das gilt für Bank, Vermittler und Portal gleichermaßen. Ein paar Prüfpunkte helfen bei der Einordnung.

Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie eine Immobilie fest zusagen, und legen Sie früh fest, über welchen Weg Sie anfragen. Im Gespräch prüfen wir, welche Banken nach ihren Kriterien zu Ihrem Fall passen, und fragen gezielt dort an. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung und im Bankenvergleich. Was Ihnen nach Vertragsschluss noch an Bedenkzeit bleibt, erklärt der Beitrag Ihr Widerrufsrecht beim Immobiliardarlehen.