Brückenfinanzierung beim Immobilienkauf

Eine Brückenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, mit dem Sie eine neue Immobilie bezahlen, bevor das Geld aus dem Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie eingegangen ist. Sobald der Verkaufserlös da ist, wird die Brücke in einer Summe zurückgezahlt. Gängig sind auch die Begriffe Zwischenfinanzierung und Überbrückungskredit, gemeint ist dasselbe.

Der typische Fall: Sie wohnen im eigenen Haus, haben ein neues gefunden und wollen nicht warten, bis das alte verkauft ist. Ihr Eigenkapital steckt aber im alten Haus. Die Brücke macht dieses Kapital schon heute nutzbar, die langfristige Finanzierung für das neue Objekt fällt dadurch kleiner aus. Eine Kurzdefinition finden Sie im Glossar unter Zwischenfinanzierung.

Sie brauchen eine Brückenfinanzierung immer dann, wenn der Kaufpreis der neuen Immobilie fällig wird, bevor ein sicher erwarteter Geldeingang da ist. Ohne Brücke müssten Sie das neue Objekt entweder vollständig langfristig finanzieren oder auf den Verkauf warten und riskieren, das Wunschobjekt zu verlieren.

Die Bank sichert eine Brückenfinanzierung in der Regel mit einer Grundschuld auf der Immobilie ab, die verkauft werden soll. Häufig kommt die Grundschuld auf dem neuen Objekt hinzu, weil die Bank beide Darlehen in einer Gesamtbetrachtung sieht. Für Sie bedeutet das: Bis zum Verkauf sind beide Häuser beliehen.

Rechtlich ist ein solches Darlehen ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Nach § 491 Abs. 3 BGB gehört jedes Darlehen an Verbraucher dazu, das durch ein Grundpfandrecht besichert ist oder dem Erwerb einer Immobilie dient. Damit gelten für die Brücke dieselben Schutzvorschriften wie für die langfristige Baufinanzierung, vom Widerrufsrecht bis zur Kreditwürdigkeitsprüfung.

Beim Verkauf läuft die Ablösung über den Notar. Er stellt im Kaufvertrag sicher, dass der Käufer zuerst die Darlehen ablöst, die auf dem alten Objekt lasten, und erst der Rest an Sie fließt. Die Bank erteilt dafür eine Löschungsbewilligung unter der Auflage, dass der Ablösebetrag bei ihr eingeht. Erst dann wird die Grundschuld im Grundbuch gelöscht.

Die Bank rechnet mit beiden Belastungen, weil sie Ihre Kreditwürdigkeit nicht allein auf den Wert des alten Hauses stützen darf. So steht es in § 505b Abs. 2 BGB: Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt. Die Verordnung dazu, § 4 Abs. 2 ImmoKWPLV, erlaubt Immobilien nur als zusätzliches Merkmal neben den Faktoren, auf die sich die Prüfung hauptsächlich stützt.

Praktisch heißt das: Die Bank schaut, ob Ihr Einkommen die Zinsen der Brücke, die Rate des neuen Darlehens und die Rate des alten Darlehens für eine gewisse Zeit gleichzeitig trägt. Je länger der Verkauf realistisch dauern kann, desto genauer fällt diese Rechnung aus. Wie die Bank Einnahmen und Ausgaben dabei ansetzt, beschreibt der Beitrag Die Haushaltsrechnung der Bank.

Leichter wird es, wenn der Verkauf schon beurkundet ist. Ein notarieller Kaufvertrag mit festem Fälligkeitstermin macht aus einem erhofften Erlös einen belegbaren Geldeingang. Die Bank sieht dann eine kurze, klar begrenzte Brücke statt eines offenen Risikos. Was die Bank bei der Kreditwürdigkeit grundsätzlich prüfen muss, steht im Beitrag Die Kreditwürdigkeitsprüfung nach dem Gesetz.

Für eine Brückenfinanzierung passt in der Regel ein veränderlicher Zins oder eine kurze, auf den erwarteten Verkauf abgestimmte Laufzeit. Der Grund liegt im Gesetz: Ein Darlehen mit veränderlichem Zins können Sie nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Geht der Verkaufserlös ein, lösen Sie die Brücke ohne Entschädigung ab.

Anders bei einem gebundenen Sollzins. Nach § 500 Abs. 2 BGB dürfen Sie ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins in der Zinsbindung nur dann vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Dann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wie sie berechnet wird, erklärt der Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Die folgende Modellrechnung zeigt, wie sich Darlehensbedarf und Beleihungsauslauf mit und nach der Brücke verändern. Alle Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Zusage und keine Bewertung Ihres Falls. Angenommen werden: ein neues Haus für 450.000 Euro, Kaufnebenkosten von 45.000 Euro, darin die Grunderwerbsteuer von 5 Prozent in Rheinland-Pfalz, eigene Ersparnisse von 30.000 Euro, ein altes Haus mit einem erwarteten Erlös nach Verkaufskosten von 300.000 Euro und einer Restschuld von 80.000 Euro.

Aus dem alten Haus werden damit 220.000 Euro frei. Dieser Betrag ist die Brücke. Für die langfristige Finanzierung bleiben 495.000 Euro Gesamtbedarf minus 30.000 Euro Ersparnisse minus 220.000 Euro Brücke, also 245.000 Euro. Für den Beleihungswert nimmt das Modell 90 Prozent des Kaufpreises beim neuen Haus an, also 405.000 Euro, und 270.000 Euro beim alten.

Der freie Erlös ist fast immer kleiner als der Verkaufspreis. Drei Posten gehören deshalb in die Rechnung, bevor Sie die Höhe der Brücke festlegen.

Dauert der Verkauf länger, läuft die Brücke weiter, und Sie tragen ihre Zinsen neben den übrigen Raten. Viele Brückenverträge sind auf eine feste Laufzeit begrenzt. Ist sie erreicht, entscheidet die Bank neu, ob sie verlängert. Genau deshalb prüft sie am Anfang so genau, wie lange Ihr Einkommen die doppelte Belastung trägt.

Drei Auswege kommen in der Praxis vor. Erstens ein angepasster Verkaufspreis, der den Verkauf beschleunigt. Zweitens die Vermietung des alten Hauses. Die Bank rechnet Mieten nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV aber nur an, soweit sie wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind. Drittens die Umwandlung der Brücke in ein langfristiges Darlehen, wenn Einkommen und Beleihungsauslauf das tragen. Damit werden Sie dauerhaft zum Eigentümer zweier Häuser, was der Beitrag Die zweite Immobilienfinanzierung beschreibt.

Bei einer selbst genutzten Immobilie bleibt der Gewinn aus dem Verkauf in der Regel steuerfrei. Nach § 23 Abs. 1 EStG ist der Verkauf eines Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung zwar ein privates Veräußerungsgeschäft. Ausgenommen sind aber Objekte, die Sie in der ganzen Zeit oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.

Heikel wird es, wenn Sie das alte Haus nach dem Auszug vermieten und erst später verkaufen, oder wenn es schon früher vermietet war. Dann kann ein Gewinn innerhalb der zehn Jahre steuerpflichtig werden. Klären Sie diese Frage vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater, denn die Steuer mindert den freien Erlös und damit die Rückzahlung der Brücke.

Für die Brücke braucht die Bank neben den üblichen Unterlagen zu Person und neuem Objekt alles, was den späteren Geldeingang belegt. Je vollständiger diese Akte ist, desto kürzer ist der Weg zur Zusage.

Klären Sie vor der Unterschrift beim Notar, dass Brücke und langfristige Finanzierung verbindlich zugesagt sind. Mit dem Kaufvertrag über das neue Haus sind Sie zur Zahlung verpflichtet, unabhängig davon, ob das alte Haus schon verkauft ist. Die Brücke ist kein Notbehelf, den man nachträglich organisiert, sondern Teil der Finanzierung von Anfang an.

Sinnvoll ist eine Reihenfolge: zuerst eine realistische Bewertung des alten Hauses und die Ablöseberechnung, dann die Haushaltsrechnung mit beiden Belastungen, dann die Anfrage für Brücke und langfristiges Darlehen in einem Zug. Banken, die beides aus einer Hand finanzieren, sehen den ganzen Plan statt zweier Teile. Wie wir dabei vorgehen, finden Sie auf der Seite Baufinanzierung.