Grunddienstbarkeit: Kosten und Beispiele

Eine Grunddienstbarkeit ist ein privates Recht an einem fremden Grundstück, das nicht einer Person, sondern dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zusteht. Das belastete Grundstück heißt dienendes, das begünstigte herrschendes Grundstück. Den Inhalt legt § 1018 BGB fest, und er ist enger, als viele denken: Der Berechtigte darf das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen, auf dem Grundstück dürfen bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden, oder der Eigentümer darf ein Recht nicht ausüben, das ihm sonst zustünde.

Weil das Recht am Grundstück hängt und nicht an einer Person, wirkt es über jeden Eigentümerwechsel hinweg. Wer das herrschende Grundstück kauft, erwirbt das Recht mit. Wer das dienende Grundstück kauft, übernimmt die Last. Entstehen kann die Grunddienstbarkeit nach § 873 BGB nur durch Einigung der Beteiligten und Eintragung im Grundbuch des belasteten Grundstücks, und zwar in Abteilung II.

Verwechselt wird sie häufig mit der Baulast. Die Baulast ist eine Pflicht gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und steht in einem eigenen Verzeichnis, nicht im Grundbuch. Den Unterschied und warum beide oft zusammen vorkommen, erklärt der Beitrag Baulast: was sie für Kauf und Finanzierung bedeutet.

Die meisten Grunddienstbarkeiten sichern einen Weg, eine Leitung oder einen Abstand. Sie entstehen dort, wo ein Grundstück allein nicht alles hat, was es braucht, etwa ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Verbindung zur Straße.

Eine Grunddienstbarkeit kostet die Gebühr des Notars, die Eintragungsgebühr des Grundbuchamts und, wenn vereinbart, eine Entschädigung für den Eigentümer des belasteten Grundstücks. Die ersten beiden sind gesetzlich festgelegt, die dritte ist Verhandlungssache.

Der Notar wird gebraucht, weil das Grundbuchamt nur auf eine Bewilligung des Betroffenen hin einträgt, so regelt es § 19 GBO, und diese Bewilligung muss nach § 29 GBO mindestens öffentlich beglaubigt sein. Ob der Notar nur die Unterschrift beglaubigt, die Erklärung entwirft oder sie beurkundet, beeinflusst seine Gebühr. Steht die Dienstbarkeit im Kaufvertrag, etwa weil beim Teilen eines Grundstücks das Wegerecht gleich mit bestellt wird, ist sie dort Teil der Beurkundung.

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Beide Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, und den bestimmt § 52 GNotKG. Maßgeblich ist der Wert, den das Recht für das herrschende Grundstück hat. Bei einem Recht ohne zeitliche Grenze zählt der Jahreswert für die ersten 20 Jahre. Lässt sich kein anderer Wert feststellen, setzt das Gesetz den Jahreswert mit 5 Prozent des Werts der betroffenen Fläche an.

Wer die Kosten der Bestellung trägt, regelt das Gesetz nicht, das vereinbaren die Beteiligten. In der Praxis zahlt meist der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, weil er das Recht haben möchte. Halten Sie die Kostenregel schriftlich fest, am besten in derselben Urkunde wie die Bewilligung.

Wichtiger als die einmaligen Kosten sind oft die laufenden. Hält der Berechtigte eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, etwa einen befestigten Weg oder eine Leitung, muss er sie nach § 1020 BGB in ordnungsmäßigem Zustand halten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert. Die Beteiligten können die Unterhaltung anders verteilen. Ein Satz dazu in der Vereinbarung erspart später Streit, wer die Zufahrt nach einem Winter ausbessert.

Fließt eine Entschädigung, kann sie steuerlich eine Rolle spielen, gerade bei laufenden Zahlungen oder vermieteten Objekten. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie unterschreiben.

Auf dem belasteten Grundstück kann sie den Wert mindern, auf dem begünstigten kann sie ihn erhöhen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung in § 46 zählt Grunddienstbarkeiten ausdrücklich zu den grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen, deren Einfluss bei der Wertermittlung zu berücksichtigen ist.

Wie stark, hängt von Lage und Umfang ab. Ein Leitungsrecht, das unter dem Rand des Gartens verläuft, stört kaum. Ein Fahrrecht quer über den Hof, das den Platz vor der Garage dauerhaft freihalten muss, wiegt deutlich mehr. Für das herrschende Grundstück gilt das Spiegelbild: Sichert erst das Fahrrecht die Zufahrt, hängt ein guter Teil des Werts daran.

Für die Finanzierung zählt, ob das Recht den Beleihungswert mindert und welchen Rang es gegenüber der Grundschuld hat. Beides prüft die Bank anhand von Abteilung II des Grundbuchauszugs, bevor sie zusagt. Wie sie aus dem Verkehrswert den Beleihungswert ableitet, steht im Beitrag Beleihungswert berechnen.

Der Rang ergibt sich nach § 879 BGB grundsätzlich aus der Reihenfolge der Eintragung. Steht eine Grunddienstbarkeit vor der Grundschuld, bleibt sie auch in einer Zwangsversteigerung bestehen. Die Bank muss sie deshalb als dauerhafte Last einrechnen. Bei üblichen Leitungs- oder Wegerechten, die die Nutzung kaum berühren, ist das in der Regel kein Hindernis. Bei Rechten, die einen Teil des Grundstücks praktisch unbrauchbar machen, kann der Beleihungswert sinken und der Eigenkapitalbedarf steigen.

Soll eine Dienstbarkeit erst nach der Grundschuld eingetragen werden, etwa weil ein Versorger nachträglich eine Leitung legt, steht sie zunächst im Rang dahinter. Viele Berechtigte verlangen dann einen Rangrücktritt der Bank nach § 880 BGB. Dafür braucht es die Zustimmung der Bank, und die gibt sie erst, wenn sie die Wirkung auf den Wert geprüft hat. Wie die Grundschuld selbst aufgebaut ist, steht im Beitrag Grundschuld höher als das Darlehen.

Ja, aber nur mit Zustimmung des Berechtigten. Nach § 875 BGB braucht es seine Erklärung, das Recht aufzugeben, und die Löschung im Grundbuch. Die Löschungsbewilligung muss wie die Bestellung öffentlich beglaubigt sein. Ist das herrschende Grundstück mit einer Grundschuld belastet, kann zusätzlich die Zustimmung dieser Bank nötig sein, weil das Recht zum Wert ihrer Sicherheit beiträgt.

Stört nur die Lage, ist die Löschung nicht der einzige Weg. Nach § 1023 BGB kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks verlangen, dass die Ausübung an eine andere, für den Berechtigten ebenso geeignete Stelle verlegt wird, wenn die bisherige ihn besonders beschwert. Die Kosten der Verlegung trägt dann er selbst.