Hausgeld: was es deckt und wie die Bank rechnet

Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zahlt. Aus diesem Topf bezahlt der Verwalter alles, was das gemeinsame Haus kostet: vom Treppenhauslicht über die Gebäudeversicherung bis zur Rücklage für das nächste Dach.

Das Gesetz nennt das Hausgeld nicht beim Namen, regelt es aber genau. Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt. Verteilt werden die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, wie sie im Grundbuch eingetragen sind. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kostenarten aber einen anderen Schlüssel beschließen, etwa nach Verbrauch oder nach Wohnfläche.

Für Käufer heißt das: Das Hausgeld ist keine feste Größe wie ein Mietzins, sondern das Ergebnis von Beschlüssen. Es kann mit dem nächsten Wirtschaftsplan steigen, und die Gemeinschaft kann zusätzlich eine Sonderumlage beschließen.

Das Hausgeld besteht aus drei Blöcken: Betriebskosten, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Trennung ist mehr als Buchhaltung, denn sie entscheidet bei einer vermieteten Wohnung, was Sie zurückbekommen und was bei Ihnen bleibt.

Die Rücklage ist dabei Pflicht. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Wie hoch angemessen ist, legt das Gesetz nicht fest. Das beschließt die Gemeinschaft, und genau daran entscheidet sich später, ob große Arbeiten aus dem Topf bezahlt werden oder aus Ihrer Tasche.

Eine allgemeingültige Höhe gibt es nicht, maßgeblich ist allein der Wirtschaftsplan der konkreten Wohnung. Vergleichswerte aus dem Internet helfen beim Kauf wenig, weil zwei Wohnungen mit gleicher Fläche sehr verschiedene Häuser haben können.

Fünf Dinge treiben das Hausgeld nach oben: eine zentrale Heizung, die über das Hausgeld abgerechnet wird, ein Aufzug, eine Tiefgarage oder größere Außenanlagen, ein älteres Gebäude mit höherem Reparaturbedarf und eine Gemeinschaft, die bewusst viel in die Rücklage steckt. Der letzte Punkt ist kein Nachteil. Ein höheres Hausgeld mit kräftiger Rücklage ist oft gesünder als ein niedriges, bei dem die Rücklage kaum wächst.

Achten Sie beim Exposé deshalb darauf, ob die genannte Zahl die Heizkosten enthält und wie viel davon auf die Rücklage entfällt. Beides steht nicht im Exposé, sondern im Wirtschaftsplan.

Die Hausgeldabrechnung ist die Jahresabrechnung der Gemeinschaft, und aus ihr ergibt sich für jeden Eigentümer eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Nach § 28 Abs. 2 WEG stellt der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben dem Wirtschaftsplan gegenüber. Die Eigentümer beschließen dann über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kommt ein zweites Papier hinzu, das für Käufer besonders wertvoll ist: der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Er zeigt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen. Aus ihm lesen Sie, wie viel tatsächlich im Topf liegt, nicht nur, wie viel monatlich hineinfließt.

Die Bank setzt das Hausgeld als laufende Ausgabe an, und zwar je nach Nutzung der Wohnung unterschiedlich. Bei einer selbst genutzten Wohnung steht es in der Haushaltsrechnung neben der Rate. Manche Banken nehmen dafür das Hausgeld laut Wirtschaftsplan, andere eine Pauschale für Nebenkosten. Welcher Weg gilt, regelt die Kreditrichtlinie der jeweiligen Bank. Wie die Rechnung insgesamt aufgebaut ist, zeigt der Beitrag Die Haushaltsrechnung der Bank.

Bei einer vermieteten Wohnung zählt vor allem der Teil, den der Mieter nicht trägt. Umlegen können Sie nach § 556 Abs. 1 BGB nur Betriebskosten, und nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich nicht dazu, die Zuführung zur Rücklage ebenso wenig. Dieser nicht umlagefähige Rest mindert den Überschuss, den die Bank aus der Miete anrechnet. Warum Banken bei vermieteten Objekten generell anders rechnen, erklärt der Beitrag Warum Banken Kapitalanlagen anders rechnen.

Die Bank fragt nach der Rücklage, weil eine dünne Rücklage eine Sonderumlage wahrscheinlich macht, und die trifft Ihren Haushalt neben der Rate. Muss das Dach erneuert werden und reicht der Topf nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Umlage, die jeder Eigentümer nach seinem Anteil zahlt. Das Dach gehört nach § 5 Abs. 2 WEG als Teil, der für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, zum Gemeinschaftseigentum. Sie können sich also nicht heraushalten, auch wenn Sie im Erdgeschoss wohnen.

Aus Sicht der Bank kommt ein zweiter Punkt hinzu. Bleibt ein Eigentümer das Hausgeld schuldig und kommt es zur Zwangsversteigerung, gehen diese Rückstände nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG der Grundschuld im Rang vor, begrenzt auf 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts. Für die Bank ist ein geordnetes Hausgeld deshalb Teil der Sicherheit. Wie die Bank die Wohnung selbst bewertet, steht im Beitrag Wie die Bank eine Eigentumswohnung bewertet.

Lesen Sie vor dem Kauf mindestens Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung, Vermögensbericht und die Protokolle der letzten Versammlungen. Der Verkäufer kann sie Ihnen geben, denn jeder Eigentümer darf nach § 18 Abs. 4 WEG Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Viele Banken fordern einen Teil davon ohnehin an.

Wichtig ist auch die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG. Sie enthält den Wortlaut aller Beschlüsse und zeigt, ob eine Sanierung schon beschlossen ist, deren Kosten nach dem Kauf auf Sie zukommen.

Gegenüber der Gemeinschaft schuldet das Hausgeld, wer im Grundbuch als Eigentümer steht. Zwischen Kaufvertrag und Eintragung liegen oft Monate, deshalb regelt der Kaufvertrag, ab wann Sie im Innenverhältnis die Lasten tragen, in der Regel ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Prüfen Sie diese Klausel und klären Sie, wer eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für das Kaufjahr trägt.

Fragen Sie den Verkäufer außerdem nach Hausgeldrückständen und lassen Sie sich bestätigen, dass keine bestehen. Welche Kosten neben dem Kaufpreis insgesamt anfallen, finden Sie im Beitrag Was kostet der Immobilienkauf außer dem Kaufpreis?.